住宅小區(qū)物業(yè)管理事關(guān)廣大人民群眾的生活品質(zhì)，事關(guān)城市公共安全和社會(huì)和諧穩(wěn)定。為破解物業(yè)管理難題，提高業(yè)主自治能力，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，寧波市對(duì)現(xiàn)有《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂。
3月22日下午，寧波市舉行《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）施行新聞發(fā)布會(huì)。新修訂的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》一共九章九十八條，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用和維護(hù)等方面進(jìn)行了明確，并將于今年4月1日起施行。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理體制
為了完善物業(yè)管理體制，促進(jìn)形成黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、政府監(jiān)管、各方參與的工作合力，條例主要作了以下規(guī)定。
一是注重發(fā)揮社區(qū)黨組織在物業(yè)管理中的引領(lǐng)作用。明確本市建立和完善社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下、各方參與的住宅小區(qū)基層治理體系，同時(shí)，對(duì)社區(qū)黨組織參與籌備業(yè)主大會(huì)會(huì)議、協(xié)助審查業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格、列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議等黨建引領(lǐng)的具體內(nèi)容作了明確規(guī)定；
二是進(jìn)一步明確相關(guān)部門(mén)和單位的管理職責(zé)。條例明確了市和區(qū)（縣、市）政府及其各有關(guān)主管部門(mén)、鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）、居（村）民委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)分工，規(guī)定住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，同時(shí)對(duì)各有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作，及時(shí)、依法處置住宅小區(qū)內(nèi)各類違法行為的職責(zé)作了明確規(guī)定，并強(qiáng)化屬地管理責(zé)任，明確了鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府（街道辦事處）在指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)組建及其換屆改選和日常履職運(yùn)作等方面的具體職責(zé)。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理區(qū)域
物業(yè)管理區(qū)域的劃分是實(shí)施物業(yè)管理的前提，考慮到實(shí)踐中存在劃分和調(diào)整的條件、程序不夠明確的問(wèn)題，實(shí)踐中群眾的反映較為強(qiáng)烈，同時(shí)，車(chē)位、車(chē)庫(kù)不能首先滿足業(yè)主需要等問(wèn)題也較為突出，為此，條例結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分和調(diào)整的條件、程序等作了明確規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位出售、出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)和公布車(chē)位、車(chē)庫(kù)處分情況以及道路停車(chē)泊位的設(shè)置、人民防空工程平時(shí)用于停車(chē)的管理等作了具體規(guī)定。
關(guān)鍵詞
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
為了解決實(shí)踐中業(yè)主大會(huì)難以召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)履職運(yùn)作不規(guī)范，物業(yè)資金賬戶開(kāi)設(shè)和資金使用中的隨意性等問(wèn)題，條例主要作了以下規(guī)定：
一是細(xì)化業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備和召開(kāi)的具體程序。條例對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組的成立、人員組成、工作職責(zé)、經(jīng)費(fèi)保障等作了明確規(guī)定，并規(guī)定，市物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)免費(fèi)提供業(yè)主大會(huì)會(huì)議系統(tǒng)供業(yè)主使用，為業(yè)主大會(huì)召開(kāi)提供便捷、規(guī)范、權(quán)威的途徑；
二是規(guī)范業(yè)主委員會(huì)職責(zé)履行。條例對(duì)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的日常職責(zé)、業(yè)主委員會(huì)及其委員禁止從事的行為作了具體的列舉規(guī)定，并規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)不履行、違法履行職責(zé)的處理途徑和法律責(zé)任；
三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)共有資金的規(guī)范化管理。條例對(duì)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)設(shè)基本賬戶和探索實(shí)行業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證管理制度等作了明確規(guī)定。
關(guān)鍵詞 前期物業(yè)管理
實(shí)踐中存在物業(yè)服務(wù)費(fèi)偏高或者偏低、物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)不符”等問(wèn)題，原因主要是前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會(huì)尚未成立，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，后期業(yè)主大會(huì)成立后較難調(diào)整。
條例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)符合前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定和動(dòng)態(tài)調(diào)整相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期向社會(huì)公布。此外，條例還對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)、物業(yè)交付的承接查驗(yàn)和資料移交、物業(yè)保修責(zé)任等內(nèi)容作了規(guī)定。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理服務(wù)
針對(duì)物業(yè)管理中存在服務(wù)質(zhì)量參差不齊、資金收支不透明等引發(fā)物業(yè)矛盾糾紛的問(wèn)題，條例主要作了以下規(guī)定：
一是對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定，市物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，公開(kāi)發(fā)布本市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)指引，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)定期監(jiān)測(cè)并發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)參考；
二是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)作了具體規(guī)定，對(duì)建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)制度、物業(yè)管理星級(jí)評(píng)定等激勵(lì)機(jī)制作了明確規(guī)定；
三是對(duì)各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的內(nèi)容、收費(fèi)的方式、物業(yè)相關(guān)費(fèi)用收支明細(xì)情況的公布、物業(yè)費(fèi)收支的異議處理、監(jiān)督管理、投訴舉報(bào)等作了全面規(guī)定。
關(guān)鍵詞 物業(yè)使用與維護(hù)
為了解決業(yè)主共有物業(yè)管理維護(hù)不到位、老舊小區(qū)專項(xiàng)維修資金籌集困難、專項(xiàng)維修資金使用效益不高等問(wèn)題，條例主要作了以下規(guī)定：
一是對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)禁止的違法行為作了具體列舉，同時(shí)對(duì)物業(yè)裝修、車(chē)輛通行和停放等行為作了規(guī)范；
二是對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生收益的界定、用途、業(yè)主權(quán)利歸屬和保障等作了規(guī)定；
三是對(duì)專項(xiàng)維修資金的設(shè)立、管理、交存、使用和應(yīng)急備用金、日常小額維修資金的設(shè)立、使用、監(jiān)督等作了規(guī)定。
關(guān)鍵詞 監(jiān)督管理和保障
為強(qiáng)化有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督，完善物業(yè)矛盾糾紛化解機(jī)制，保障住宅小區(qū)日常物業(yè)管理不缺位，條例規(guī)定要建立全市物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)，綜合信息平臺(tái)應(yīng)當(dāng)具有物業(yè)管理法律法規(guī)宣傳、物業(yè)管理區(qū)域信息查詢、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)信息網(wǎng)上備案、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本信息查詢、物業(yè)保修金和專項(xiàng)維修資金查詢、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納情況查詢、物業(yè)管理各類規(guī)范性文件備案、網(wǎng)上投訴舉報(bào)、信息統(tǒng)計(jì)分析等服務(wù)功能，提升智慧物業(yè)管理水平和物業(yè)監(jiān)管能力。
同時(shí)，還要建立信用監(jiān)管制度、物業(yè)管理備案文件合法性規(guī)范性審查制度、“執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”責(zé)任清單制度、應(yīng)急性物業(yè)服務(wù)制度等，并完善多元化物業(yè)矛盾糾紛化解機(jī)制。
條例實(shí)施后，市人大將按照法規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)和全生命周期管理的要求，加強(qiáng)對(duì)條例的宣傳和實(shí)施監(jiān)督力度，督促政府有關(guān)方面依法嚴(yán)格履行職責(zé)，推進(jìn)有關(guān)配套制度和保障措施的及時(shí)制定和落實(shí)，保障條例的正確、有效實(shí)施并取得實(shí)際效果。
●相關(guān)鏈接
相關(guān)配套政策
和保障措施將出臺(tái)
寧波市住建局作為全市物業(yè)主管部門(mén)，下一步在《條例》的實(shí)施過(guò)程中，將會(huì)有哪些具體舉措來(lái)確保新老《條例》政策的平穩(wěn)銜接和過(guò)渡？
寧波市住建局副局長(zhǎng)黃毓琳表示，為確保新修訂的《條例》落地落實(shí)、無(wú)縫銜接，下一步市住建局根據(jù)《條例》中有關(guān)授權(quán)規(guī)定，圍繞目前全市物業(yè)管理實(shí)際工作需要和廣大業(yè)主的訴求，起草并出臺(tái)一系列配套政策和保障措施，為物業(yè)管理實(shí)際操作提供確切合法的政策依據(jù)和支撐。
為有效化解業(yè)委會(huì)成立難、履職難、監(jiān)管難等方面，將制定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《業(yè)主管理規(guī)約》等市級(jí)示范文本，健全和規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行制度機(jī)制，還將根據(jù)《條例》有關(guān)創(chuàng)新突破條款要求，會(huì)同發(fā)改、民政、司法、稅務(wù)等部門(mén)，對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行制度、業(yè)主大會(huì)社會(huì)統(tǒng)一信用代碼證管理制度等創(chuàng)新配套制度進(jìn)行探索研究，為物業(yè)管理逐步融入社會(huì)基層治理，構(gòu)筑有法可依、有章可循的政策制度體系；
目前，正在同步修訂《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，起草制定《寧波市住宅物業(yè)保修金管理辦法》，切實(shí)有效解決物業(yè)維修和質(zhì)量保修資金保障使用方面的一系列問(wèn)題；
在規(guī)范和提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)能力方面，將制定《物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)指引》等政策文件，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)責(zé)作進(jìn)一步規(guī)范，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)督、指導(dǎo)，確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支的陽(yáng)光、公開(kāi)、透明，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權(quán)益；
此外，在強(qiáng)化基層矛盾化解能力方面，市住建局下步還將配合市司法局，會(huì)同多部門(mén)建立健全物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)部門(mén)執(zhí)法責(zé)任清單制度，協(xié)同建立住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制，及時(shí)依法處置住宅小區(qū)內(nèi)各類違法行為。
下步，寧波市住建局還將結(jié)合數(shù)字化改革專項(xiàng)行動(dòng)，研發(fā)全市物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)并投入使用。
記者 周科娜
標(biāo)簽： 物業(yè)管理 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
