住宅小區(qū)物業(yè)管理事關(guān)廣大人民群眾的生活品質(zhì)，事關(guān)城市公共安全和社會和諧穩(wěn)定。為破解物業(yè)管理難題，提高業(yè)主自治能力，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，寧波市對現(xiàn)有《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂。
3月22日下午，寧波市舉行《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）施行新聞發(fā)布會。新修訂的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》一共九章九十八條，對物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和業(yè)主大會、業(yè)主委員會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用和維護(hù)等方面進(jìn)行了明確，并將于今年4月1日起施行。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理體制
為了完善物業(yè)管理體制，促進(jìn)形成黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、政府監(jiān)管、各方參與的工作合力，條例主要作了以下規(guī)定。
一是注重發(fā)揮社區(qū)黨組織在物業(yè)管理中的引領(lǐng)作用。明確本市建立和完善社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下、各方參與的住宅小區(qū)基層治理體系，同時，對社區(qū)黨組織參與籌備業(yè)主大會會議、協(xié)助審查業(yè)主委員會委員候選人資格、列席業(yè)主委員會會議等黨建引領(lǐng)的具體內(nèi)容作了明確規(guī)定；
二是進(jìn)一步明確相關(guān)部門和單位的管理職責(zé)。條例明確了市和區(qū)（縣、市）政府及其各有關(guān)主管部門、鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）、居（村）民委員會在物業(yè)管理活動中的職責(zé)分工，規(guī)定住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，同時對各有關(guān)部門加強(qiáng)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作，及時、依法處置住宅小區(qū)內(nèi)各類違法行為的職責(zé)作了明確規(guī)定，并強(qiáng)化屬地管理責(zé)任，明確了鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府（街道辦事處）在指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會組建及其換屆改選和日常履職運(yùn)作等方面的具體職責(zé)。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理區(qū)域
物業(yè)管理區(qū)域的劃分是實(shí)施物業(yè)管理的前提，考慮到實(shí)踐中存在劃分和調(diào)整的條件、程序不夠明確的問題，實(shí)踐中群眾的反映較為強(qiáng)烈，同時，車位、車庫不能首先滿足業(yè)主需要等問題也較為突出，為此，條例結(jié)合實(shí)際情況，對物業(yè)管理區(qū)域劃分和調(diào)整的條件、程序等作了明確規(guī)定，對建設(shè)單位出售、出租車位、車庫和公布車位、車庫處分情況以及道路停車泊位的設(shè)置、人民防空工程平時用于停車的管理等作了具體規(guī)定。
關(guān)鍵詞
業(yè)主大會和業(yè)主委員會
為了解決實(shí)踐中業(yè)主大會難以召開，業(yè)主委員會履職運(yùn)作不規(guī)范，物業(yè)資金賬戶開設(shè)和資金使用中的隨意性等問題，條例主要作了以下規(guī)定：
一是細(xì)化業(yè)主大會會議籌備和召開的具體程序。條例對業(yè)主大會籌備組的成立、人員組成、工作職責(zé)、經(jīng)費(fèi)保障等作了明確規(guī)定，并規(guī)定，市物業(yè)管理綜合信息平臺免費(fèi)提供業(yè)主大會會議系統(tǒng)供業(yè)主使用，為業(yè)主大會召開提供便捷、規(guī)范、權(quán)威的途徑；
二是規(guī)范業(yè)主委員會職責(zé)履行。條例對業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行的日常職責(zé)、業(yè)主委員會及其委員禁止從事的行為作了具體的列舉規(guī)定，并規(guī)定了業(yè)主委員會不履行、違法履行職責(zé)的處理途徑和法律責(zé)任；
三是加強(qiáng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會對物業(yè)共有資金的規(guī)范化管理。條例對業(yè)主委員會開設(shè)基本賬戶和探索實(shí)行業(yè)主大會統(tǒng)一社會信用代碼證管理制度等作了明確規(guī)定。
關(guān)鍵詞 前期物業(yè)管理
實(shí)踐中存在物業(yè)服務(wù)費(fèi)偏高或者偏低、物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價不符”等問題，原因主要是前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，后期業(yè)主大會成立后較難調(diào)整。
條例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)符合前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平。實(shí)行政府指導(dǎo)價的，價格主管部門應(yīng)當(dāng)制定和動態(tài)調(diào)整相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期向社會公布。此外，條例還對前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)、物業(yè)交付的承接查驗(yàn)和資料移交、物業(yè)保修責(zé)任等內(nèi)容作了規(guī)定。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理服務(wù)
針對物業(yè)管理中存在服務(wù)質(zhì)量參差不齊、資金收支不透明等引發(fā)物業(yè)矛盾糾紛的問題，條例主要作了以下規(guī)定：
一是對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定，市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，公開發(fā)布本市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)指引，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)定期監(jiān)測并發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)時參考；
二是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)作了具體規(guī)定，對建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價制度、物業(yè)管理星級評定等激勵機(jī)制作了明確規(guī)定；
三是對各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的內(nèi)容、收費(fèi)的方式、物業(yè)相關(guān)費(fèi)用收支明細(xì)情況的公布、物業(yè)費(fèi)收支的異議處理、監(jiān)督管理、投訴舉報等作了全面規(guī)定。
關(guān)鍵詞 物業(yè)使用與維護(hù)
為了解決業(yè)主共有物業(yè)管理維護(hù)不到位、老舊小區(qū)專項(xiàng)維修資金籌集困難、專項(xiàng)維修資金使用效益不高等問題，條例主要作了以下規(guī)定：
一是對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)禁止的違法行為作了具體列舉，同時對物業(yè)裝修、車輛通行和停放等行為作了規(guī)范；
二是對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生收益的界定、用途、業(yè)主權(quán)利歸屬和保障等作了規(guī)定；
三是對專項(xiàng)維修資金的設(shè)立、管理、交存、使用和應(yīng)急備用金、日常小額維修資金的設(shè)立、使用、監(jiān)督等作了規(guī)定。
關(guān)鍵詞 監(jiān)督管理和保障
為強(qiáng)化有關(guān)部門對物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督，完善物業(yè)矛盾糾紛化解機(jī)制，保障住宅小區(qū)日常物業(yè)管理不缺位，條例規(guī)定要建立全市物業(yè)管理綜合信息平臺，綜合信息平臺應(yīng)當(dāng)具有物業(yè)管理法律法規(guī)宣傳、物業(yè)管理區(qū)域信息查詢、業(yè)主大會和業(yè)主委員會信息網(wǎng)上備案、移動互聯(lián)網(wǎng)業(yè)主大會會議、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本信息查詢、物業(yè)保修金和專項(xiàng)維修資金查詢、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納情況查詢、物業(yè)管理各類規(guī)范性文件備案、網(wǎng)上投訴舉報、信息統(tǒng)計分析等服務(wù)功能，提升智慧物業(yè)管理水平和物業(yè)監(jiān)管能力。
同時，還要建立信用監(jiān)管制度、物業(yè)管理備案文件合法性規(guī)范性審查制度、“執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”責(zé)任清單制度、應(yīng)急性物業(yè)服務(wù)制度等，并完善多元化物業(yè)矛盾糾紛化解機(jī)制。
條例實(shí)施后，市人大將按照法規(guī)動態(tài)維護(hù)和全生命周期管理的要求，加強(qiáng)對條例的宣傳和實(shí)施監(jiān)督力度，督促政府有關(guān)方面依法嚴(yán)格履行職責(zé)，推進(jìn)有關(guān)配套制度和保障措施的及時制定和落實(shí)，保障條例的正確、有效實(shí)施并取得實(shí)際效果。
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相關(guān)配套政策
和保障措施將出臺
寧波市住建局作為全市物業(yè)主管部門，下一步在《條例》的實(shí)施過程中，將會有哪些具體舉措來確保新老《條例》政策的平穩(wěn)銜接和過渡？
寧波市住建局副局長黃毓琳表示，為確保新修訂的《條例》落地落實(shí)、無縫銜接，下一步市住建局根據(jù)《條例》中有關(guān)授權(quán)規(guī)定，圍繞目前全市物業(yè)管理實(shí)際工作需要和廣大業(yè)主的訴求，起草并出臺一系列配套政策和保障措施，為物業(yè)管理實(shí)際操作提供確切合法的政策依據(jù)和支撐。
為有效化解業(yè)委會成立難、履職難、監(jiān)管難等方面，將制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》《業(yè)主管理規(guī)約》等市級示范文本，健全和規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)行制度機(jī)制，還將根據(jù)《條例》有關(guān)創(chuàng)新突破條款要求，會同發(fā)改、民政、司法、稅務(wù)等部門，對物業(yè)管理委員會組建運(yùn)行制度、業(yè)主大會社會統(tǒng)一信用代碼證管理制度等創(chuàng)新配套制度進(jìn)行探索研究，為物業(yè)管理逐步融入社會基層治理，構(gòu)筑有法可依、有章可循的政策制度體系；
目前，正在同步修訂《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，起草制定《寧波市住宅物業(yè)保修金管理辦法》，切實(shí)有效解決物業(yè)維修和質(zhì)量保修資金保障使用方面的一系列問題；
在規(guī)范和提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)能力方面，將制定《物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)指引》等政策文件，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)責(zé)作進(jìn)一步規(guī)范，強(qiáng)化對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)督、指導(dǎo)，確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支的陽光、公開、透明，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權(quán)益；
此外，在強(qiáng)化基層矛盾化解能力方面，市住建局下步還將配合市司法局，會同多部門建立健全物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)部門執(zhí)法責(zé)任清單制度，協(xié)同建立住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制，及時依法處置住宅小區(qū)內(nèi)各類違法行為。
下步，寧波市住建局還將結(jié)合數(shù)字化改革專項(xiàng)行動，研發(fā)全市物業(yè)管理綜合信息平臺并投入使用。
記者 周科娜
標(biāo)簽： 物業(yè)管理 業(yè)主大會 業(yè)主委員會 物業(yè)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
