冷風(fēng)過境，各地紛紛入秋。涼意也在房地產(chǎn)行業(yè)全面降臨：傳統(tǒng)“金九銀十”不再，土地市場也急劇降溫。而各地頻繁祭出的調(diào)控政策，讓樓市蒙上波詭云譎的氣息。
樓市降溫、土拍蕭條、企業(yè)債務(wù)違約……自今年年中以來，短短幾個月時間，圍繞房地產(chǎn)的市場情緒慢慢滑向了冰冷的谷底。盡管不少市場參與者很早就做好了心理建設(shè)，但當(dāng)行業(yè)從“黃金時代”行至“青銅時代”，期間的巨變和陣痛，依然讓身處其間的個體感到不適應(yīng)。
“我們公司會不會倒閉?”“還有哪些公司會暴雷?”“調(diào)控會不會松綁?”……諸如此類的追問，橫亙于當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)面前，亦考驗(yàn)著每一個決策者的耐力與定力。
市場上，與悲觀情緒同時存在的，是僥幸心理。過去很多輪房地產(chǎn)的周期跌宕，已經(jīng)讓行業(yè)人士產(chǎn)生了路徑依賴：只要市場跌到谷底，拖累了經(jīng)濟(jì)增長，威脅金融安全，國家層面就會放水，松開調(diào)控的閥門，重新激活市場，歷史總是在重復(fù)中不斷行進(jìn)，這一次亦不會例外。
近日，以哈爾濱等城市為代表的地方政府逐步祭出公開救市舉措，而部分城市的銀行也相對放松了針對個人住房按揭貸款的限制，甚至不乏銀行下調(diào)房貸利率;另一面，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約爆發(fā)頻率變得更高，過去被房企極力避免的“違約”，已然變得不那么遮遮掩掩——利好與利空的交織，似乎預(yù)示著，房地產(chǎn)單邊下跌的行情已走向尾聲，觸底反彈的號角隨時可能吹響。
面對未來，唯一的確定性便是不確定性。在當(dāng)下各種雜音縈繞的房地產(chǎn)市場里，一系列新的問題正在浮現(xiàn)。而這些問題，也將以不同的形式，對市場參與者的未來決策形成沖擊。
土地市場蕭條
冷風(fēng)過境，各地紛紛入秋。涼意也在房地產(chǎn)行業(yè)全面降臨：傳統(tǒng)“金九銀十”不再，土地市場也急劇降溫。
10月12日，杭州第二批集中供地如期進(jìn)行，出讓地塊數(shù)量僅14宗，總起始金額246.2億元，總成交金額為257.5億元，平均溢價率僅4.6%。與首輪供地時，動輒競配建、溢價率超29%的火熱，對比明顯。
實(shí)際上，在10月11日晚時，杭州就發(fā)布公告稱，第二批原定出讓的31宗地塊中，有17宗終止出讓;同日，北京也宣告，二次集中供地將有26宗延期至下次出讓。此前不久，上海也終止了7宗地塊的出讓。
二次土拍的這股冷空氣早已在各大城市蔓延。中信建投研報(bào)顯示，截至目前共完成二輪供地的15個城市，共掛牌了700宗地塊，流拍及中止交易數(shù)量的達(dá)到206宗，流拍及中止交易率高達(dá)29.4%。
與此同時，各地在第二輪土地供應(yīng)中，除了將溢價上限下調(diào)至15%之外，其他規(guī)則實(shí)則限制更嚴(yán)格。從購地資金，保證金等多維度提升參拍門檻，并設(shè)定禁拍年限，對房企綜合競爭能力提出更高要求，不少地塊的起拍價亦高于上年同期水平。
另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)受制于融資限制，以及去化壓力，拿地?zé)崆椴粩嘞陆?，?ldquo;現(xiàn)金為王”為原則，減少投資、減少拿地，作為應(yīng)對市場變化的手段。
在過去，房企拿地資金并非主要來自于自有資金，相反，土地投拓主要依賴于金融機(jī)構(gòu)的融資支持。從拍地前的前融，到證照齊全后的開發(fā)貸，再到達(dá)成預(yù)售條件后的抵押貸款，以及后續(xù)賣房后的按揭貸款，整個開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商都可以拿到不同金融機(jī)構(gòu)的資金支持。但隨著房企融資的全面收緊，拿地資金首先受到限制。
某TOP20民企內(nèi)部人士透露，“我們今年剩下的時間不打算拿地了。”如今看來，不拿或者少拿，這似乎已經(jīng)成了不少房企的默契。
融資收緊是制約開發(fā)商土地?cái)U(kuò)張的主要因素，當(dāng)前市場前景的不明朗，使得房企觀望心態(tài)凝重。“這個時期保證活下來，比尋求發(fā)展更為重要一些。”一位大型房企高管表示。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企不拿地，大量地塊流拍，無疑對習(xí)慣了土地財(cái)政的地方政府形成莫名壓力，畢竟土地收入是許多地方財(cái)政主要來源之一。
但也有地方政府相關(guān)官員表示，市場上的情緒過于悲觀了，今年上半年許多城市在首輪集中供地中收獲豐厚，這大大降低了全年賣地壓力。與此同時，基本面好的城市，并不會因?yàn)槎虝旱牟痪皻舛淖冮L期向好趨勢，等到房企的觀望情緒終結(jié)，該投資的依然會投資。
多城托底救市
近來，各地頻繁祭出的調(diào)控政策，讓樓市蒙上波詭云譎的氣息。
在北方，有以哈爾濱為代表的省會城市，主動發(fā)布性質(zhì)明確的“救市”政策;在東莞等熱點(diǎn)城市，二手房指導(dǎo)價繼續(xù)嚴(yán)控，絲毫未見松綁跡象;還有遍布大江南北的十余座城市，針對房企降價出臺“限跌令”，穩(wěn)定市場走向與購房者預(yù)期。
各地政策“冰火兩重天”，讓業(yè)內(nèi)外人士不乏疑惑：四季度樓市怎么走?甚至有聲音稱，少數(shù)城市房貸利率下調(diào)、央行釋放穩(wěn)樓市信號，或代表調(diào)控轉(zhuǎn)向的開始。
其中，最為刺激市場情緒的，莫過于哈爾濱最新出臺的“救市政策”。10月10日，哈爾濱出臺樓市新政，在房企端，降低預(yù)售取證門檻、加快預(yù)售資金返還，減輕企業(yè)流動資金壓力;在居民端，發(fā)放購房補(bǔ)貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限，促進(jìn)購房需求釋放。
人口千萬的省會主動“救市”，頗具信號意義。不僅如此，短短2個月內(nèi)，東北三大省會城市都已出臺救市舉措。9月13日，長春發(fā)布購房補(bǔ)貼;再早前，沈陽也提高了人才購房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。寒意陣陣的東北不再扭捏，開始下場救市。
不僅如此，寧波市奉化區(qū)同樣發(fā)布了人才購房補(bǔ)貼政策，國家級人才最高可獲100萬元。肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個稅核定征收率，降低二手房交易成本。岳陽、唐山等十余座城市，則出臺針對房企的“限跌令”。
克而瑞表示，綜合各地刺激購房消費(fèi)的舉措，地方調(diào)控“邊際放松”的序幕正在拉開，房價下滑過快城市、庫存風(fēng)險(xiǎn)過高城市、高土地流拍率且高土地財(cái)政依賴度城市，更具放松調(diào)控的動機(jī)，樓市調(diào)控有望獲得適度松綁。
不過，“救市”并不代表政策會出現(xiàn)大反轉(zhuǎn)，“房住不炒”的基調(diào)不會動搖。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，哈爾濱“十六條”樓市新政，并未跨出“一城一策”的邊界，紓困供給端才是政策的重點(diǎn)。只要購房利率不降低，杠桿率不變，貸款集中度政策變，交易稅費(fèi)不變，不影響大局。
實(shí)際上，信貸政策的松緊程度，更影響樓市的冷熱變化。10月初，在廣州、佛山等地，部分國有銀行和股份行開始下調(diào)首套和二套房貸利率，湖南益陽也有銀行下調(diào)房貸利率。
對此，如是金融研究院院長管清友稱，在堅(jiān)持“兩道紅線”房貸集中管理和嚴(yán)格審核貸款資質(zhì)的基礎(chǔ)上，對首套剛需提供差異化信貸支持，最多是結(jié)構(gòu)性的微調(diào)糾偏，整體地產(chǎn)信貸政策很難有明顯的松動。
不過，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，經(jīng)歷今年房貸利率上行、銀行房貸額度不足、放款周期變長后，房貸政策最嚴(yán)最緊的時期已經(jīng)過去，一刀切收緊房貸政策、誤傷剛需的行為將會逐漸糾偏。 (林采薇)
