冷風(fēng)過境,各地紛紛入秋。涼意也在房地產(chǎn)行業(yè)全面降臨:傳統(tǒng)“金九銀十”不再,土地市場(chǎng)也急劇降溫。而各地頻繁祭出的調(diào)控政策,讓樓市蒙上波詭云譎的氣息。
樓市降溫、土拍蕭條、企業(yè)債務(wù)違約……自今年年中以來,短短幾個(gè)月時(shí)間,圍繞房地產(chǎn)的市場(chǎng)情緒慢慢滑向了冰冷的谷底。盡管不少市場(chǎng)參與者很早就做好了心理建設(shè),但當(dāng)行業(yè)從“黃金時(shí)代”行至“青銅時(shí)代”,期間的巨變和陣痛,依然讓身處其間的個(gè)體感到不適應(yīng)。
“我們公司會(huì)不會(huì)倒閉?”“還有哪些公司會(huì)暴雷?”“調(diào)控會(huì)不會(huì)松綁?”……諸如此類的追問,橫亙于當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)面前,亦考驗(yàn)著每一個(gè)決策者的耐力與定力。
市場(chǎng)上,與悲觀情緒同時(shí)存在的,是僥幸心理。過去很多輪房地產(chǎn)的周期跌宕,已經(jīng)讓行業(yè)人士產(chǎn)生了路徑依賴:只要市場(chǎng)跌到谷底,拖累了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),威脅金融安全,國(guó)家層面就會(huì)放水,松開調(diào)控的閥門,重新激活市場(chǎng),歷史總是在重復(fù)中不斷行進(jìn),這一次亦不會(huì)例外。
近日,以哈爾濱等城市為代表的地方政府逐步祭出公開救市舉措,而部分城市的銀行也相對(duì)放松了針對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的限制,甚至不乏銀行下調(diào)房貸利率;另一面,房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約爆發(fā)頻率變得更高,過去被房企極力避免的“違約”,已然變得不那么遮遮掩掩——利好與利空的交織,似乎預(yù)示著,房地產(chǎn)單邊下跌的行情已走向尾聲,觸底反彈的號(hào)角隨時(shí)可能吹響。
面對(duì)未來,唯一的確定性便是不確定性。在當(dāng)下各種雜音縈繞的房地產(chǎn)市場(chǎng)里,一系列新的問題正在浮現(xiàn)。而這些問題,也將以不同的形式,對(duì)市場(chǎng)參與者的未來決策形成沖擊。
土地市場(chǎng)蕭條
冷風(fēng)過境,各地紛紛入秋。涼意也在房地產(chǎn)行業(yè)全面降臨:傳統(tǒng)“金九銀十”不再,土地市場(chǎng)也急劇降溫。
10月12日,杭州第二批集中供地如期進(jìn)行,出讓地塊數(shù)量?jī)H14宗,總起始金額246.2億元,總成交金額為257.5億元,平均溢價(jià)率僅4.6%。與首輪供地時(shí),動(dòng)輒競(jìng)配建、溢價(jià)率超29%的火熱,對(duì)比明顯。
實(shí)際上,在10月11日晚時(shí),杭州就發(fā)布公告稱,第二批原定出讓的31宗地塊中,有17宗終止出讓;同日,北京也宣告,二次集中供地將有26宗延期至下次出讓。此前不久,上海也終止了7宗地塊的出讓。
二次土拍的這股冷空氣早已在各大城市蔓延。中信建投研報(bào)顯示,截至目前共完成二輪供地的15個(gè)城市,共掛牌了700宗地塊,流拍及中止交易數(shù)量的達(dá)到206宗,流拍及中止交易率高達(dá)29.4%。
與此同時(shí),各地在第二輪土地供應(yīng)中,除了將溢價(jià)上限下調(diào)至15%之外,其他規(guī)則實(shí)則限制更嚴(yán)格。從購地資金,保證金等多維度提升參拍門檻,并設(shè)定禁拍年限,對(duì)房企綜合競(jìng)爭(zhēng)能力提出更高要求,不少地塊的起拍價(jià)亦高于上年同期水平。
另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)受制于融資限制,以及去化壓力,拿地?zé)崆椴粩嘞陆担?ldquo;現(xiàn)金為王”為原則,減少投資、減少拿地,作為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的手段。
在過去,房企拿地資金并非主要來自于自有資金,相反,土地投拓主要依賴于金融機(jī)構(gòu)的融資支持。從拍地前的前融,到證照齊全后的開發(fā)貸,再到達(dá)成預(yù)售條件后的抵押貸款,以及后續(xù)賣房后的按揭貸款,整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié),開發(fā)商都可以拿到不同金融機(jī)構(gòu)的資金支持。但隨著房企融資的全面收緊,拿地資金首先受到限制。
某TOP20民企內(nèi)部人士透露,“我們今年剩下的時(shí)間不打算拿地了。”如今看來,不拿或者少拿,這似乎已經(jīng)成了不少房企的默契。
融資收緊是制約開發(fā)商土地?cái)U(kuò)張的主要因素,當(dāng)前市場(chǎng)前景的不明朗,使得房企觀望心態(tài)凝重。“這個(gè)時(shí)期保證活下來,比尋求發(fā)展更為重要一些。”一位大型房企高管表示。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房企不拿地,大量地塊流拍,無疑對(duì)習(xí)慣了土地財(cái)政的地方政府形成莫名壓力,畢竟土地收入是許多地方財(cái)政主要來源之一。
但也有地方政府相關(guān)官員表示,市場(chǎng)上的情緒過于悲觀了,今年上半年許多城市在首輪集中供地中收獲豐厚,這大大降低了全年賣地壓力。與此同時(shí),基本面好的城市,并不會(huì)因?yàn)槎虝旱牟痪皻舛淖冮L(zhǎng)期向好趨勢(shì),等到房企的觀望情緒終結(jié),該投資的依然會(huì)投資。
多城托底救市
近來,各地頻繁祭出的調(diào)控政策,讓樓市蒙上波詭云譎的氣息。
在北方,有以哈爾濱為代表的省會(huì)城市,主動(dòng)發(fā)布性質(zhì)明確的“救市”政策;在東莞等熱點(diǎn)城市,二手房指導(dǎo)價(jià)繼續(xù)嚴(yán)控,絲毫未見松綁跡象;還有遍布大江南北的十余座城市,針對(duì)房企降價(jià)出臺(tái)“限跌令”,穩(wěn)定市場(chǎng)走向與購房者預(yù)期。
各地政策“冰火兩重天”,讓業(yè)內(nèi)外人士不乏疑惑:四季度樓市怎么走?甚至有聲音稱,少數(shù)城市房貸利率下調(diào)、央行釋放穩(wěn)樓市信號(hào),或代表調(diào)控轉(zhuǎn)向的開始。
其中,最為刺激市場(chǎng)情緒的,莫過于哈爾濱最新出臺(tái)的“救市政策”。10月10日,哈爾濱出臺(tái)樓市新政,在房企端,降低預(yù)售取證門檻、加快預(yù)售資金返還,減輕企業(yè)流動(dòng)資金壓力;在居民端,發(fā)放購房補(bǔ)貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限,促進(jìn)購房需求釋放。
人口千萬的省會(huì)主動(dòng)“救市”,頗具信號(hào)意義。不僅如此,短短2個(gè)月內(nèi),東北三大省會(huì)城市都已出臺(tái)救市舉措。9月13日,長(zhǎng)春發(fā)布購房補(bǔ)貼;再早前,沈陽也提高了人才購房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。寒意陣陣的東北不再扭捏,開始下場(chǎng)救市。
不僅如此,寧波市奉化區(qū)同樣發(fā)布了人才購房補(bǔ)貼政策,國(guó)家級(jí)人才最高可獲100萬元。肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅核定征收率,降低二手房交易成本。岳陽、唐山等十余座城市,則出臺(tái)針對(duì)房企的“限跌令”。
克而瑞表示,綜合各地刺激購房消費(fèi)的舉措,地方調(diào)控“邊際放松”的序幕正在拉開,房?jī)r(jià)下滑過快城市、庫存風(fēng)險(xiǎn)過高城市、高土地流拍率且高土地財(cái)政依賴度城市,更具放松調(diào)控的動(dòng)機(jī),樓市調(diào)控有望獲得適度松綁。
不過,“救市”并不代表政策會(huì)出現(xiàn)大反轉(zhuǎn),“房住不炒”的基調(diào)不會(huì)動(dòng)搖。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,哈爾濱“十六條”樓市新政,并未跨出“一城一策”的邊界,紓困供給端才是政策的重點(diǎn)。只要購房利率不降低,杠桿率不變,貸款集中度政策變,交易稅費(fèi)不變,不影響大局。
實(shí)際上,信貸政策的松緊程度,更影響樓市的冷熱變化。10月初,在廣州、佛山等地,部分國(guó)有銀行和股份行開始下調(diào)首套和二套房貸利率,湖南益陽也有銀行下調(diào)房貸利率。
對(duì)此,如是金融研究院院長(zhǎng)管清友稱,在堅(jiān)持“兩道紅線”房貸集中管理和嚴(yán)格審核貸款資質(zhì)的基礎(chǔ)上,對(duì)首套剛需提供差異化信貸支持,最多是結(jié)構(gòu)性的微調(diào)糾偏,整體地產(chǎn)信貸政策很難有明顯的松動(dòng)。
不過,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,經(jīng)歷今年房貸利率上行、銀行房貸額度不足、放款周期變長(zhǎng)后,房貸政策最嚴(yán)最緊的時(shí)期已經(jīng)過去,一刀切收緊房貸政策、誤傷剛需的行為將會(huì)逐漸糾偏。 (林采薇)