地產(chǎn)的黃金時代已逝，白銀時代接近尾聲，接下來即將迎來青銅時代。
此話在房地產(chǎn)行業(yè)盛行，雖有夸張之嫌，但地產(chǎn)商今時不同往日的處境，已是行業(yè)共識。
從土地供給到金融政策，從三令五申的“房住不炒”到“房地產(chǎn)三條紅線”政策的出臺，國家不斷強(qiáng)化對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。
人口紅利漸失、政府調(diào)控加強(qiáng)、地產(chǎn)降溫趨冷。
地產(chǎn)受限成定局，巨壓之下倒逼房企謀變革、修內(nèi)功。
前有恒大造車、賣水、搞足球，后有萬科養(yǎng)豬找出路，房地產(chǎn)商在目光所及之處找尋一切可能的拓展領(lǐng)域。
但仔細(xì)梳理之下，基本所有的地產(chǎn)商在自救的戰(zhàn)略選擇上又都達(dá)成了一項共識：抓科技。
科技為劍，鞘又在何方?而科技轉(zhuǎn)型的主試驗場，地產(chǎn)商們也都有了一致選擇：物業(yè)。
眼下中國地產(chǎn) 10 強(qiáng)中已有 8 家分拆物業(yè)上市，截至目前，在港交所排隊上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已達(dá) 22 家。
引用一句業(yè)內(nèi)人士的看法：地產(chǎn)由激進(jìn)的拿地擴(kuò)張模式向運(yùn)營型模式發(fā)展，對物業(yè)板塊的精細(xì)化運(yùn)作成為必然選擇。
智慧物業(yè)：房企的下一個必爭之地
地產(chǎn)下半場，邏輯徹底變了。
地產(chǎn)行業(yè)四大支柱：錢、地、人、房。
上一個 20 年，地產(chǎn)企業(yè)跑馬圈地、野蠻生長，錢和地是絕對主角。
下一個 20 年，人口紅利逐漸消失，金融紅利減少，人和房已經(jīng)閃亮登場。
以上市物企市值第一的碧桂園服務(wù)為例，近年來主力輸出“人性 + 科技”的口號。
換句話說，過去“錢、地”很重要，未來“人、房”更重要。
人、房的落腳點(diǎn)在哪?智慧物業(yè)走進(jìn)了地產(chǎn)商們的視線。
為什么偏偏是物業(yè)?
十幾年前地產(chǎn)行業(yè)底層的物業(yè)部門，緣何一躍成為幫助房企維持現(xiàn)金流、擴(kuò)大市場規(guī)模的利器?
如果要問眼下最大的 AI 細(xì)分落地市場在哪里，智慧社區(qū)必屬其一;如果再問智慧社區(qū)最大的 AI 細(xì)分落地市場在哪里，智慧物業(yè)又必屬其一。
如果說智慧社區(qū)是智慧城市構(gòu)建的 mini 版;那么智慧物業(yè)就是智慧城市構(gòu)建的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。
城市大腦最終是否智能，主要依賴神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是否互通、有序。
戰(zhàn)略規(guī)劃從上往下做，市場落地從下往上走，智慧物業(yè)市場份額的多少，后期直接影響整個云、數(shù)據(jù)平臺市場的戰(zhàn)爭態(tài)勢。
新經(jīng)濟(jì) 100 創(chuàng)始人李志剛曾告訴 AI 掘金志，未來新經(jīng)濟(jì)主要由三大區(qū)間構(gòu)成：
第一區(qū)間，核心是信息、內(nèi)容、社交，這個區(qū)間，互聯(lián)網(wǎng)巨頭扎推，一片紅海;
第二區(qū)間，SKU 也就是賣貨池，40 萬億的市場還有一些垂直和細(xì)分機(jī)會;
第三區(qū)間，本地生活服務(wù)，它覆蓋第三產(chǎn)業(yè)的各行各業(yè)。
萬物互聯(lián)時代，誰掌握了家庭智能入口，誰就掌握了第二、三區(qū)間的渠道入口。
這個入口的最后一道把關(guān)人是誰?不是阿里騰訊，也不是京東美團(tuán)，而是物業(yè)。
房子是最牢固的社群，物業(yè)借由它能緊緊地圈住用戶。
傳統(tǒng)物業(yè)只收管理費(fèi)，但是現(xiàn)在諸如停車收費(fèi)、可視對講、視頻門禁，這些社區(qū)場景未來都可以通過科技，轉(zhuǎn)變成物業(yè)的增量服務(wù)。多業(yè)務(wù)加碼后的物業(yè)管理也會轉(zhuǎn)型成平臺、中介、服務(wù)商。
除了占據(jù)戰(zhàn)略擴(kuò)張入口，物業(yè)本身也自帶真金白銀。
曾作為地產(chǎn)公司“附屬業(yè)務(wù)”的物業(yè)管理，正逐步擺脫對地產(chǎn)母公司業(yè)務(wù)底盤的依賴，不僅不需要母公司補(bǔ)貼，還能成為新的“增長點(diǎn)”。
以金科物業(yè)為例，金科物業(yè)除了母公司金科地產(chǎn)自有項目外，還管理著京東、順豐、普洛斯的物流園，幾家機(jī)場以及近數(shù)十家產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前，類似的外拓項目，已占金科物業(yè)在管面積的 53.4%。
同樣，2020 年上半年龍湖物業(yè)營收 24.9 億元，在龍湖集團(tuán)總營收中的占比從去年的約 2.83% 提高到約 4.87%。
當(dāng)然，物管行業(yè)本身的市場潛力也不容忽視：物企負(fù)債率低、市場集中度低，擴(kuò)張空間大。
東方證券 2020 年 7 月的研報顯示：物管公司擁有相對穩(wěn)定的利潤率水平，上市物管公司近三年平均毛利率水平分別為：29.1%、29.1% 和 28.5%，平均凈利率水平分別為 11.9%、12.9% 和 12.8%。
此研報還指出，與地產(chǎn)公司動輒 80% 以上的資產(chǎn)負(fù)債率不同。2019 年，上市物管公司資產(chǎn)負(fù)債率的中位數(shù)僅為 48.2%，扣除合同負(fù)債之后，真實負(fù)債率不到 40%。
物企負(fù)債率低，一定程度能夠說明該公司經(jīng)營穩(wěn)健，信任度較高，具有良好的發(fā)展?jié)摿?，能夠吸引投資者融資以達(dá)到擴(kuò)張的目的。
另外，碧桂園服務(wù) CEO 李長江也在最近某次峰會上曾提及：物管行業(yè)的市場集中度非常低，即便是頭部企業(yè)，市場占有率也不高。
這一方面說明，智慧物業(yè)可能難以強(qiáng)攻，另一方面，這塊還未有人能稱王的市場，誰都有機(jī)會向上一博。在整個物管行業(yè)分散現(xiàn)狀下，整合機(jī)會極大。
局內(nèi)不少人顯然也已經(jīng)意識到了這一點(diǎn)，比如雅生活在上市之初就進(jìn)行了戰(zhàn)略性布局，計劃用募資的 65% 去做行業(yè)的整合。
曾經(jīng)的附屬品，慢慢支棱起來了。
向上拉高戰(zhàn)略視角，向下奪取服務(wù)主導(dǎo)權(quán)
“小小”的物業(yè)，當(dāng)然裝不下這么多地產(chǎn)巨獸，當(dāng)競爭即將白熱化，誰能以最有效的方式挺進(jìn)碎片化的物業(yè)市場，誰就能占領(lǐng)下一個高地。
意識到這一點(diǎn)的房企們開始大刀闊斧地在物業(yè)這塊麥田改革：擴(kuò)容賽道。
物業(yè)還是那個物業(yè)，物業(yè)不再是那個物業(yè)。
怎講?
縱觀十大房企，其中不少在物業(yè)的謀篇布局上有諸多共性，稍加概括可以分為四步走：
重更名 、調(diào)定位、轉(zhuǎn)平臺、精細(xì)化服務(wù)
第一步：換名字。
不難發(fā)現(xiàn)，萬物云、雅生活、華潤物業(yè)均進(jìn)行了更名。
2017 年，“華潤物業(yè)服務(wù)”更名為“華潤物業(yè)科技服務(wù)”，開始布局智慧物業(yè)服務(wù)。
2020 年，“雅居樂雅生活服務(wù)”更改為“雅生活智慧城市服務(wù)”。
同年，“萬科物業(yè)”換裝“萬物云空間科技服務(wù)”，簡稱「萬物云」。
