在實施二手房成交參考價機制后，深圳近日上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，通過與多部門的數(shù)據(jù)對接，將二手房交易全流程納入政府監(jiān)管。
新系統(tǒng)對中介行業(yè)的運行邏輯進行了兩大調(diào)整：一是從“多方委托”變?yōu)?ldquo;獨家委托”，賣方在同一個時間段里只能委托一位經(jīng)紀人銷售房源;二是從“雙邊代理”變?yōu)?ldquo;單邊代理”，買賣雙方需有代表各自利益的經(jīng)紀人。
深圳上線新系統(tǒng)
二手房交易全流程監(jiān)管
11月19日，深圳市住房和建設(shè)局主辦的深圳市房地產(chǎn)信息平臺正式上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，將二手房交易涉及的掛牌、委托代理、產(chǎn)權(quán)核驗、購房資格查驗、網(wǎng)簽備案等環(huán)節(jié)納入政府監(jiān)管。
新系統(tǒng)有三個入口，分別為“我要找中介買房”“我要找中介賣房”“我要自助賣房”。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，雖然開通了自助賣房渠道，但由于二手房交易的環(huán)節(jié)特別多，涉及片區(qū)價值、樓盤篩選、房屋安全、價格撮合、資金監(jiān)管、繳稅過戶等多個方面，因此通過中介買賣房產(chǎn)仍是市場主流選擇。
在新系統(tǒng)中，賣方可在“我要找中介賣房”中，依次完成填寫房屋產(chǎn)權(quán)校驗、房屋狀況說明、選擇中介、填寫賣房信息來發(fā)起委托。買方可在“我要找中介買房”中依次填寫購房需求、選擇中介來發(fā)起委托。
為解決交易標的和交易主體真實性問題，新系統(tǒng)要求：一是買方、賣方、中介這三類交易主體都必須實名認證;二是通過與不動產(chǎn)登記部門數(shù)據(jù)對接，實現(xiàn)對系統(tǒng)內(nèi)掛盤出售的房源進行產(chǎn)權(quán)核驗，核驗通過的房源將生成唯一有效的房源編碼，實現(xiàn)百分百真房源。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，新系統(tǒng)可以提升消費者權(quán)益保障，提高交易效率。
從“多方委托”到“獨家委托”
避免糾紛隱患
新系統(tǒng)將推動中介行業(yè)運行邏輯變化，從“多方委托”變?yōu)?ldquo;獨家委托”。
以往，業(yè)主賣房一般會把房源委托給多個中介機構(gòu)掛牌銷售。多方委托，不僅會造成資源浪費，還存在“跳單”等糾紛隱患，買賣雙方可能為了少支付中介費，繞開已經(jīng)提供服務(wù)的中介，自行成交或者選擇收費更低的中介成交房源。
在新系統(tǒng)中，賣方最多只能委托三家中介機構(gòu)銷售房源。第一家受托機構(gòu)在委托期限內(nèi)對房源擁有獨家銷售權(quán)利。其他兩家需待第一家委托期限到期才能作為替補獲得委托權(quán)。
與此同時，新系統(tǒng)引入了評級機制，根據(jù)從業(yè)年限、信用狀態(tài)、專業(yè)程度、服務(wù)效率、成交業(yè)績等對實名登記的經(jīng)紀人進行星級評定，并根據(jù)評級排序進行系統(tǒng)推薦。
賣方要想快速把房源出手，就需要謹慎選擇為其服務(wù)的經(jīng)紀人。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，中介從業(yè)人員今后將更有動力制定自身長期職業(yè)規(guī)劃、珍視其信用信譽、提升專業(yè)能力，從而提升房地產(chǎn)中介行業(yè)整體的素質(zhì)。
拿到委托協(xié)議，是中介機構(gòu)獲取售房傭金的前提。正因如此，新系統(tǒng)上線后，各大中介機構(gòu)都在發(fā)力“爭搶”房源，趕著發(fā)布介紹“獨家委托”優(yōu)勢的一對一管家式服務(wù)廣告。
為了避免出現(xiàn)亂象，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會專門發(fā)布通知，嚴禁各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、經(jīng)紀人員以“返傭”“定金”等不正當方式誘導(dǎo)消費者，或通過脅迫等手段迫使消費者簽訂委托合同。一旦被舉報查實，違規(guī)機構(gòu)及個人將被暫停系統(tǒng)使用權(quán)限，同時不良行為記錄計入誠信檔案。
從“雙邊代理”到“單邊代理”
明晰雙方經(jīng)紀人權(quán)責(zé)邊界
新系統(tǒng)還推動中介行業(yè)運行邏輯從“雙邊代理”變?yōu)?ldquo;單邊代理”。
此前，二手房交易中，買賣雙方委托的是同一家機構(gòu)，甚至同一名中介。中介方利用“信息不對稱”進行居間撮合交易，為了迅速成交賺取傭金，會出現(xiàn)兩個問題：一是不向買賣雙方透露真實價格，只進行價格撮合，讓賣家不斷讓價，買家不斷提價;二是以犧牲或損害買方權(quán)益的方式，與賣方形成“攻守同盟”，將房子以高價甚至是“吃差價”的方式售出。
新系統(tǒng)采取“單邊代理”模式，建議買方委托與賣方不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)購置房產(chǎn)，促使買賣雙方與各自的受托中介機構(gòu)形成單邊委托關(guān)系。賣方經(jīng)紀人，只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價、安全地售出。買方經(jīng)紀人，只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價比的房源，同時要對所匹配推薦的房源質(zhì)量負責(zé)。買賣雙方經(jīng)紀人權(quán)責(zé)邊界清晰，“各為其主”，以爭取委托人在實際交易中的利益最大化。
新系統(tǒng)是否能切實發(fā)揮作用，解決二手房交易現(xiàn)存的一些問題，還有待市場檢驗。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，基于“單邊代理”邏輯運行的新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)一旦運行成功，將會改變我國房地產(chǎn)中介服務(wù)底層邏輯，不僅將提高房產(chǎn)流轉(zhuǎn)交易效率，還將更有力地保障消費者權(quán)益。
李宇嘉認為，從年初的二手房成交參考價，到最新上線的新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，深圳對二手房市場交易的監(jiān)管正在加強。二手房成交參考價機制已被一些城市采用，此次“單邊代理”的中介運營模式也或?qū)a(chǎn)生輻射效應(yīng)。
