10月1日即將實(shí)施的新版《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》(簡稱《條例》)中提出，除業(yè)主自行管理外，未能成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)管理委員會(huì)。
作為承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的臨時(shí)機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理委員會(huì)目前在鄭州幾乎還是空白。那么它究竟是個(gè)什么樣的組織?在社區(qū)治理、管理中能發(fā)揮哪些作用呢?河南商報(bào)記者進(jìn)行了探訪。
鄭州人比較“陌生”的物業(yè)管理委員會(huì)要來了
近些年來，成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成為鄭州不少小區(qū)居民的愿望?？稍诟鞣N客觀條件制約下，很多小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要么“卡殼”，要么“流產(chǎn)”。
業(yè)委會(huì)“難產(chǎn)”困境如何破解?《條例》給出了方向。
《條例》規(guī)定，除業(yè)主自行管理外，物業(yè)服務(wù)區(qū)域未達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件的;或達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)法定條件但未能自行成立，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織仍未能成立的;或未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)未完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者新一屆業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組建物業(yè)管理委員會(huì)，作為承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的臨時(shí)機(jī)構(gòu)。
也就是說，通過物業(yè)管理委員會(huì)來打破業(yè)委會(huì)“難產(chǎn)”窘境。
物業(yè)管理委員會(huì)是啥?相比業(yè)委會(huì)，物業(yè)管理委員會(huì)對(duì)鄭州不少市民來說還比較“陌生”。
“我好像聽說外省有過。”家住方圓經(jīng)緯花園的李女士告訴河南商報(bào)記者，之前小區(qū)想要組建業(yè)主委員會(huì)，查相關(guān)資料的時(shí)候見過外省組建物業(yè)管理委員會(huì)的一些案例。
“這個(gè)暫時(shí)不太清楚。”方圓經(jīng)緯花園物業(yè)工作人員表示，小區(qū)尚沒有出現(xiàn)過物業(yè)管理委員會(huì)這樣的機(jī)構(gòu)。
在藍(lán)海港灣玉蘭灣小區(qū)，居民周先生表示，他從來沒聽說過物業(yè)管理委員會(huì)，單從名字來看，他覺得這個(gè)應(yīng)該就是“另外一個(gè)物業(yè)”。
“這是一種社區(qū)管理的自治組織，以前其他省市提出過。”永威物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人同樣告訴河南商報(bào)記者，目前沒聽說鄭州哪個(gè)小區(qū)出現(xiàn)過物業(yè)管理委員會(huì)。
小區(qū)業(yè)主、物業(yè)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的概念都不太清楚，那么街道辦事處呢?
“物業(yè)管理委員會(huì)這個(gè)名稱我也是從新聞上看到的。”花園路街道辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，目前并沒有文件下來說明組建物業(yè)管理委員會(huì)具體怎么操作。但同時(shí)他也表示，具體文件下來以后，如果小區(qū)居民想要成立物業(yè)管理委員會(huì)，會(huì)積極配合。
北京已有成功轉(zhuǎn)化案例，黑龍江也出臺(tái)了相關(guān)辦法
雖然在鄭州物業(yè)管理委員會(huì)屬于比較新的提法，但在全國范圍內(nèi)，有不少地區(qū)已經(jīng)有過豐富探索。
北京市東城區(qū)東四街道東四六條甲45號(hào)院于2020年8月成立了物業(yè)管理委員會(huì)。其中主任為社區(qū)工作人員，副主任為產(chǎn)權(quán)單位人員，其余委員為業(yè)主、物業(yè)使用人。
小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立后，每月按時(shí)召開會(huì)議，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，有效推動(dòng)小區(qū)設(shè)施設(shè)備改造。
物業(yè)管理委員會(huì)充分發(fā)揮職能過程中，增強(qiáng)了小區(qū)居民對(duì)自治組織的信任，提高了業(yè)主參與小區(qū)事務(wù)的積極性，為小區(qū)業(yè)委會(huì)成立奠定了良好基礎(chǔ)。
經(jīng)過籌備，今年7月，該小區(qū)成功舉辦首次業(yè)主大會(huì)，并選出了業(yè)委會(huì)委員，成功實(shí)現(xiàn)了由物業(yè)管理委員會(huì)向業(yè)主委員會(huì)轉(zhuǎn)化。
除北京外，黑龍江省出臺(tái)了物業(yè)管理委員會(huì)組建辦法，明確沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，將組建物業(yè)管理委員會(huì)，承擔(dān)業(yè)委會(huì)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同管理物業(yè)管理事宜。
黑龍江省對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)中業(yè)主代表作出了規(guī)定，例如要熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的組織能力和文化水平，具備必要的工作時(shí)間;未被列為失信被執(zhí)行人;依法繳納物業(yè)費(fèi)用和維修資金;本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職等。
觀點(diǎn)
A.物業(yè)管理委員會(huì)提出的背景，是業(yè)委會(huì)成立難
“成立物業(yè)管理委員會(huì)，目前來看，是全國很成功的經(jīng)驗(yàn)，算是行業(yè)管理的一種創(chuàng)新。”社區(qū)治理行業(yè)專家黨鋒表示，物業(yè)管理委員會(huì)提出的背景是，從全國范圍來看，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)很難成立，成立后運(yùn)營效果也不理想，所以才提出建立物業(yè)管理委員會(huì)。“相對(duì)于業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理委員會(huì)好成立一些。”
黨鋒表示，目前鄭州有類似物業(yè)管理委員會(huì)的組織，“一些老舊小區(qū)可能有些類似的情況，但不像《條例》要求得這么規(guī)范。”
不過，黨鋒認(rèn)為，物業(yè)管理委員會(huì)的落實(shí)，并不是單靠《條例》本身就能實(shí)現(xiàn)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的專業(yè)能力、實(shí)踐能力，業(yè)主群體的參與度、積極性等，都會(huì)影響物業(yè)管理委員會(huì)的成立、運(yùn)營。
黨鋒認(rèn)為，《條例》的亮點(diǎn)之一是發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，具體到物業(yè)管理委員會(huì)方面是鼓勵(lì)和支持業(yè)主中的共產(chǎn)黨員通過法定程序成為物業(yè)管理委員會(huì)成員，發(fā)揮模范帶頭作用，這對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理委員會(huì)過渡作用有很大幫助。
“鄭州目前大約有6000家物業(yè)，而有業(yè)委會(huì)的小區(qū)只有5%左右。”河南省物業(yè)商會(huì)副秘書長朱大鳴同樣表示，從現(xiàn)實(shí)情況來看業(yè)主委員會(huì)成立有難度，但必須有一個(gè)組織機(jī)構(gòu)代替業(yè)主來監(jiān)督、協(xié)調(diào)物業(yè)，所以組建物業(yè)管理委員會(huì)是有很大實(shí)踐意義的。
“業(yè)主和物業(yè)之間需要有一個(gè)橋梁和紐帶。”朱大鳴認(rèn)為，盡管業(yè)主和物業(yè)之間存在一定的對(duì)立關(guān)系，但物業(yè)管理委員會(huì)要實(shí)現(xiàn)的是兩者之間的協(xié)調(diào)，并不是要“搞對(duì)立”的。物業(yè)公司好不好，需要第三方監(jiān)督，物業(yè)管理委員會(huì)就能發(fā)揮這樣的作用。
B.“主導(dǎo)權(quán)完全在辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府”，有業(yè)主存疑慮
作為破解業(yè)委會(huì)“難產(chǎn)”的一種手段，物業(yè)管理委員會(huì)的出現(xiàn)，自然引起了很多致力于籌建業(yè)委會(huì)的小區(qū)居民關(guān)注。
鄭州中苑名都小區(qū)居民劉猛(化名)告訴河南商報(bào)記者，小區(qū)業(yè)委會(huì)已經(jīng)籌備了兩三年，至今沒有成立。“中間公示過一次成員名單，但業(yè)主們不同意，后來就不了了之了。”
劉猛表示，《條例》實(shí)施在即，一些業(yè)主也開始商量，準(zhǔn)備把小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備工作再次提上日程。
“我們有關(guān)注到物業(yè)管理委員會(huì)，但不了解它究竟是什么樣的組織。”劉猛表示，自己認(rèn)為不管是什么樣的機(jī)構(gòu)名稱，只要能幫助業(yè)主們行使自己的權(quán)利就行。
同樣在為成立業(yè)委會(huì)而發(fā)愁的，還有瑞隆城小區(qū)業(yè)主。業(yè)主代表李雪(化名)告訴河南商報(bào)記者，小區(qū)從2017年開始籌備建立業(yè)委會(huì)，至今沒有成功。
李雪表示，為了在《條例》實(shí)施后贏得更多主動(dòng)權(quán)，自己專門進(jìn)行了研究。
李雪對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)是否能起到理論上的作用有些疑慮，“主導(dǎo)權(quán)完全在辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，如果他們不積極、不重視，會(huì)不會(huì)影響業(yè)主們行使權(quán)利?”
按照《條例》規(guī)定，物業(yè)管理委員會(huì)具體工作辦法，由市人民政府另行制定。隨著相關(guān)政策漸漸明確，業(yè)主們擔(dān)心的疑慮，或許能夠得到解決。(河南商報(bào)記者韓忠林見習(xí)記者楊雪情)
