對于打算買房的人來說，月份將會是買房非常重要的一個月，3月份的房價走勢可能會影響一整年的樓市發(fā)展。有人認為，隨著樓市的不斷發(fā)展，房價上漲的支撐已經(jīng)逐漸消失，今年3月份可能會迎來房價全面下跌，真的是這樣嗎?
從政策層面來分析，國家調(diào)控的最終目的穩(wěn)定房價，并不是為了降房價，因為房價影響的不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)，可能會帶來整個社會金融體系的危機。因此從房地產(chǎn)調(diào)控的角度來看，全國整體房價“全面下跌”可能性并不大。
不過穩(wěn)定房價并不意味著所有城市的房價都不漲不跌，房價穩(wěn)定只是整體房價呈現(xiàn)出穩(wěn)定的狀態(tài)，而局部房價已經(jīng)出現(xiàn)分化。并且房價的分化是多方面的，首先一二線城市和三四線城市的房價出現(xiàn)分化，一二線城市因為具有經(jīng)濟優(yōu)勢和人口優(yōu)勢，未來一段時間房價還有上漲的空間，而多數(shù)三四線城市經(jīng)濟發(fā)展比較滯緩，同時人口處于流出的狀態(tài)，長期來看房價會迎來調(diào)整。
當(dāng)然除了城市之間的分化，不同地段的房子也會發(fā)生分化，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠所說，未來城市中只有20%的房子值得投資，這也就意味著只有20%的房子有比較大的升值空間，并且這些房子基本都是地段比較好的房子，那些地段不好的房子大概率會進入貶值通道。當(dāng)然未來新房和二手房之間也會出現(xiàn)分化，甚至未來同一區(qū)域不同小區(qū)的房價都會呈現(xiàn)出不同的發(fā)展趨勢。
基于樓市的分化，即使未來樓市的“黃金時代”已經(jīng)過去，房價也不可能會迎來“全面下跌”，即使房價下跌也只可能是局部的房價調(diào)整。雖然說今年3月起，整體房價不會出現(xiàn)“全面下跌”，但是現(xiàn)在的樓市確實已經(jīng)過了最好的發(fā)展時間，正如商業(yè)大佬*說的那樣，房地產(chǎn)行業(yè)不可能一直興旺下去，目前房地產(chǎn)行業(yè)興旺的時代大概率已經(jīng)過去。無獨有偶，香港的房產(chǎn)大佬李嘉誠也認為，未來不管是香港的房地產(chǎn)市場還是大陸的房地產(chǎn)市場，都可能會面臨“需求枯竭”的問題，未來房價的上漲空間不大。
關(guān)于2020年樓市的發(fā)展，有專家預(yù)測，雖然樓市不會迎來房價的“全面下跌”但是2021年的房價仍然可能會超乎想象，做出這樣的預(yù)測主要有3個重要的依據(jù)。
從房企來看，“三道紅線”壓頂，打折促銷成常態(tài)
2020年9月，央行和住建部約談了12家重點房企，并給12家重點房企劃定了“三道紅線”，這一新規(guī)的出臺可以說給房企帶來了非常大的壓力，因為“三道紅線”就是3個指標(biāo)，如果不符合央行提出的三個指標(biāo)，房企就需要做出改變。其實“三道紅線”主要規(guī)范的還是房企的負債率，因為過去的房企都追求不斷擴張，不斷擴張是很多房企發(fā)展的方向，但是不斷擴張的后果就是房企的負債率越來越高，這不僅會給房企帶來負債危機，很多房企負債率很高甚至可能會影響到整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定甚至整個社會金融體系的穩(wěn)定。
在“三道紅線”的壓力之下，很多房企有非常大的去負債壓力，房企為了追求快速去負債，最好的方式就是把手里的房子賣出去。如今房子已經(jīng)沒有過去好賣，因此房企想要去庫存的話，最好的方式就是給購房者一些優(yōu)惠，這樣才能吸引購房者買房，房企才能賣出更多的房子。從去年“金九銀十”的時候就能看出來，房企進行打折促銷已經(jīng)越來越常態(tài)化，基本上每家房企都有自己的優(yōu)惠活動，并且宣傳的力度也非常大。相信在今年“金三銀四”期間，也會有很多房企進行打折促銷，到時候很可能會出現(xiàn)意想不到的房價。
從購房者來看，住房擁有率逐漸提升，購房需求逐漸減弱
如果分析未來房價的走勢，一定不可以忽視購房者這個群體，因為購房者對房子的需求量是樓市發(fā)展最重要的支撐。在樓市發(fā)展初期，不需要擔(dān)心購房需求的問題，因為幾十年前住房擁有率非常低，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，在改革開放初期，人均住房面積還不足10平米，這個時候人們對房子的需求量真的非常大。
不過從現(xiàn)在的各項數(shù)據(jù)來看，樓市經(jīng)過這幾十年的發(fā)展，住房擁有率已經(jīng)越來越高，人均住房面積也已經(jīng)達到非常高的水平。根據(jù)國家統(tǒng)計局2016年發(fā)布的數(shù)據(jù)，人均住房面積已經(jīng)超過40平米，相當(dāng)于一個三口之家可以擁有120平米的住房，說明現(xiàn)在真的已經(jīng)不缺房子住，并且根據(jù)央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年城鎮(zhèn)家庭的住房擁有率已經(jīng)高達96%，不僅人均住房面積已經(jīng)很高，連住房擁有率也已經(jīng)達到很高的水平。因此從住房需求層面來看，現(xiàn)在住房需求量相比過去小了很多。
當(dāng)然以上分析的都是剛需的住房需求減弱，其實投資客投資房產(chǎn)的熱情也在減弱，這主要是3個原因?qū)е碌?，首先就是全國的整體房價趨于平穩(wěn)，投資房產(chǎn)的獲利空間已經(jīng)越來越小;還有就是房子的流動性越來越差，投資房產(chǎn)可能會面臨“無人接盤”;最后就是國家出臺的打擊炒房囤房的政策越來越多，未來可能還會出臺房產(chǎn)稅，這會給炒房客帶來很大的打擊。因此住房需求減弱不僅僅是剛需對住房的需求減弱，投資客對住房投資的需求也在減弱。
從房地產(chǎn)金融調(diào)控來看，金融政策在不斷收緊
2021年開年樓市就迎來了一個比較重要的樓市新政，央行和銀保監(jiān)會出臺了房地產(chǎn)貸款新政策，分別對房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款設(shè)置上限，當(dāng)然具體的上限標(biāo)準(zhǔn)和銀行的檔次有關(guān)。根據(jù)新規(guī)，所有的銀行可以分為5個檔次，不同檔次的貸款上限不同，并且銀行的規(guī)模越大，房地產(chǎn)貸款上限和個人住房貸款的上限就越高。
這對于房地產(chǎn)的影響還是非常大的，任何行業(yè)的發(fā)展和興旺都離不開資金的流入，這一政策從資金層面對房地產(chǎn)行業(yè)進行限制，其實并不是說設(shè)置了房地產(chǎn)貸款上限和住房貸款上限對資金的流入有很大影響，只不過這一新政傳遞出一個重要的信號，國家在金融層面開始對房地產(chǎn)收緊，違規(guī)資金想要流入樓市將會越來越難。這不僅有利于房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展，更是對整個社會的金融系統(tǒng)有著非常積極的影響。當(dāng)然這一新政的出臺并不利于房價的上漲，甚至可能會造成房價回調(diào)，畢竟這是房地產(chǎn)金融收緊的政策，屬于利空樓市的政策，不過從長遠來看，這也有利于房地產(chǎn)行業(yè)朝著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。
結(jié)合以上3個層面的分析，樓市的發(fā)展也迎來了新的邏輯，我們不能以過去的眼光來看未來房價的走勢，在新的樓市環(huán)境下，今年的房價很可能會出乎意料。
