最近幾家房產(chǎn)巨頭交出了前五月業(yè)績答卷。從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場總體在逐步降溫，但令人關(guān)注的是，房地產(chǎn)企業(yè)的分化現(xiàn)象也越來越明顯。
萬科是公認(rèn)的行業(yè)巨頭，但其前五月的業(yè)績報表卻差強(qiáng)人意。今年前五個月，萬科累計實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1795.6萬平方米，合同銷售金額2868.1億元，同比僅增長了16.07%。而且5月單月萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積382.7萬平方米，同比下滑了1.1%。當(dāng)然，老大就是老大，雖然整體銷售數(shù)據(jù)不理想，但前五個月萬科合同銷售金額增速高于合同銷售面積增速，表明銷售單價有所提升，據(jù)測算，萬科今年的平均銷售單價為15972元，相比2020年全年的平均銷售單價上升了6%左右。
不要小看銷售單價，因?yàn)楹芏嗯琶壳暗姆慨a(chǎn)巨頭雖然體量仍然龐大，但銷售單價卻在滑坡。銷售單價的下降不僅直接影響了企業(yè)銷售金額的升降，而且也會影響企業(yè)利潤率。
那么在頭部房企中，有沒有亮點(diǎn)呢?還是有的，比如保利地產(chǎn)。最新公告顯示，保利地產(chǎn)今年前五個月實(shí)現(xiàn)簽約面積1438.37萬平方米，同比增加36.76%，實(shí)現(xiàn)簽約金額2348.98億元，同比增加50.88%。這個增速在頭部房企中是比較高的，僅次于融創(chuàng)72%的增速。實(shí)際上，在房地產(chǎn)調(diào)控越來越緊的今天，頭部企業(yè)銷售業(yè)績的增減變化已經(jīng)能看出行業(yè)分化的趨勢，畢竟在房地產(chǎn)這個內(nèi)卷比較嚴(yán)重的市場，就剩這幾個頭部企業(yè)在拼爭，你留下的空間他就會頂上去，此消彼長。
而銷售數(shù)據(jù)的變化也會讓資本市場對上市房企的估值有新的認(rèn)識。我們用均在A股上市的優(yōu)質(zhì)房企萬科與保利做比較。2020年，萬科的合同銷售金額為7041億元，保利為5028億元，保利的合同銷售金額只有萬科的70%。但到今年前五個月，這個比例已經(jīng)達(dá)到了80%。我們再看看兩家房企未來的發(fā)展趨勢，萬科新增17個項(xiàng)目，占地面積137.7萬平方米，計容建面286.2萬平方米，權(quán)益建面240.7萬平方米;保利地產(chǎn)于近期新增加房地產(chǎn)項(xiàng)目16個，計容建面245.15萬平方米，兩者差不多。但萬科為了這些新項(xiàng)目需要支付的權(quán)益價款為204.92億元，保利只需支付149.8億元，由此可見保利的項(xiàng)目土地成本要比萬科低得多。
最后我們比比估值。2020年萬科的銷售收入為4191億元，凈利潤415億元，凈利潤率約10%;保利地產(chǎn)的銷售收入為2432億元，凈利潤289.5億元，凈利潤率約12%。我們再綜合考慮今年以來的業(yè)績增長、拿地優(yōu)劣勢等，保利地產(chǎn)的市值達(dá)到萬科的70%到80%應(yīng)該是一個合理位置。目前萬科市值為3000億元，保利只有區(qū)區(qū)1568億元，是萬科高估了，還是保利低估了?
