在物業(yè)管理行業(yè)，商辦物業(yè)是一個(gè)特別的存在，容量大，但門檻高。并且，它不適用于用“儲(chǔ)備面積越大的企業(yè)得到的資本市場(chǎng)估值越高”的一般邏輯來(lái)評(píng)價(jià)它的價(jià)值。如今，因?yàn)槠浞?wù)業(yè)態(tài)的專業(yè)性和服務(wù)領(lǐng)域的高成長(zhǎng)性，已越發(fā)成為深耕住宅市場(chǎng)的物業(yè)企業(yè)們眼中的“藍(lán)海”。
商辦物業(yè)如何讓有限的空間擁有更多的價(jià)值?新“入海”者不停摸索，商辦物業(yè)“海域”的“原住民”又有何經(jīng)驗(yàn)可供借鑒?
市場(chǎng)
商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代商辦物業(yè)成為新“藍(lán)海”
商辦物業(yè)近來(lái)有多火?
中指數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)有八成以上進(jìn)入了商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，七成以上在辦公物業(yè)領(lǐng)域有所布局。保利、雅生活等原先緊盯住宅業(yè)態(tài)的品牌物企通過招投標(biāo)、收并購(gòu)和合作等方式，切入商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和交通樞紐等細(xì)分賽道，同時(shí)，積極承接政府機(jī)構(gòu)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位等相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)企業(yè)們不斷延伸觸角，向著“全方位、多業(yè)態(tài)”的復(fù)合大盤物業(yè)服務(wù)企業(yè)大步邁進(jìn)。
此外，原先布局這一賽道的企業(yè)也被資本看好，Wind數(shù)據(jù)顯示，僅2021年4月，卓越商企服務(wù)股價(jià)漲幅就達(dá)22.21%、星盛商業(yè)漲22.21%、寶龍商業(yè)漲18.44%。
商辦物業(yè)為啥成為新“藍(lán)海”，還讓資本紛紛看好?這或許與商辦物業(yè)板塊的高毛利率有關(guān)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年商辦物業(yè)管理收入占比100%的星盛商業(yè)毛利率高達(dá)56.3%，但與此同時(shí)，上市物企平均毛利率大約29%。
進(jìn)一步，以市盈率高達(dá)99.82%的華潤(rùn)萬(wàn)象生活為例，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活提供物業(yè)管理服務(wù)總建筑面積約1.07億平方米，其中，住宅物業(yè)的建筑面積達(dá)94.46%，商辦物業(yè)的建筑面積僅占8.53%。但利潤(rùn)方面，在2020年，住宅物業(yè)毛利潤(rùn)6.17億元，年增長(zhǎng)46.9%，綜合毛利率15.9%，比2019年提升了3.8%;商辦物業(yè)服務(wù)板塊毛利潤(rùn)12.1億元，年增長(zhǎng)131.7%，毛利率提升20個(gè)百分點(diǎn)至41.8%，商辦物業(yè)板塊顯然是其增收、盈利的重要?jiǎng)恿Α?/p>
但值得注意的是，在房產(chǎn)政策以及行業(yè)融資環(huán)境收緊的大背景下，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商正在換擋變速，重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)的稀缺性越來(lái)越強(qiáng)。
拿寫字樓來(lái)說(shuō)，據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，世邦魏理仕4月29日發(fā)布的《2021年第一季度鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》中提到，2021年第一季度，鄭州寫字樓市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)入市，但據(jù)該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，隨著疫情的穩(wěn)定和租賃活動(dòng)的展開，今年一季度鄭州市新增寫字樓需求14.7萬(wàn)平方米，是2020年第四季度的3倍左右。
入局“玩家”越來(lái)越多，如何能讓有限的土地產(chǎn)生更大的價(jià)值，成為他們必須思考的課題。物業(yè)，順理成章成為突破口。
樣本
高門檻的商辦物業(yè)，“原住民”有何經(jīng)驗(yàn)?
平均達(dá)九成以上的出租率
商辦物業(yè)成為“刺激戰(zhàn)場(chǎng)”，但其在運(yùn)營(yíng)管理上比普通住宅物業(yè)更加復(fù)雜，進(jìn)入門檻更高，對(duì)于新入局的企業(yè)來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)換思路是一門重要的課程。已經(jīng)深耕商辦物業(yè)賽道多年的“原住民”企業(yè)是怎么做的，能給其他企業(yè)以何種啟發(fā)?
河南商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的“2021中國(guó)辦公物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)”中，有一家企業(yè)是河南土生土長(zhǎng)的企業(yè)——楷林商務(wù)服務(wù)集團(tuán)(原“楷林物業(yè)”，簡(jiǎn)稱“楷林商服”)。
據(jù)了解，楷林商服成立于2006年，是楷林控股置業(yè)、運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理三大板塊之一?？殖驕?zhǔn)的正是商辦物業(yè)賽道，且已經(jīng)在賽道里“扎猛子”10余年。從2016年開始，楷林物業(yè)從鄭州走向全國(guó)，陸續(xù)入駐北京、天津、上海、長(zhǎng)沙、西安、武漢、重慶、蘇州、濟(jì)南等城市，管理面積增長(zhǎng)近30倍。
CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度，鄭州寫字樓空置率在15%左右?？稚谭放平?jīng)理范丹介紹，楷林的出租率均在90%以上，高的能達(dá)95%以上。
實(shí)訓(xùn)基地+科技手段管理
中國(guó)指數(shù)研究院河南分公司市場(chǎng)部經(jīng)理夏林告訴河南商報(bào)記者，商辦物業(yè)較住宅物業(yè)準(zhǔn)入門檻高，其中一個(gè)很重要的原因就是商辦物業(yè)涉及對(duì)設(shè)備的工程管理，“需要有專業(yè)資質(zhì)的人員對(duì)此進(jìn)行維護(hù)。”
河南商報(bào)記者了解到，楷林投資2500萬(wàn)元打造了一個(gè)總面積將近3000平方米的實(shí)訓(xùn)基地，設(shè)置保潔、工程、秩序、客服四大實(shí)景培訓(xùn)室，從中央空調(diào)清洗維修的工程人員到熟悉不同材質(zhì)地板清潔劑的保潔以及懂紅酒懂茶藝的會(huì)務(wù)禮儀，都必須“持證上崗”。
專業(yè)的服務(wù)能保證寫字樓項(xiàng)目精細(xì)化管理運(yùn)營(yíng)，同時(shí)也是激活寫字樓存量資源、讓有限的土地產(chǎn)生更大價(jià)值的基礎(chǔ)。
此外，寫字樓物業(yè)服務(wù)一直有一個(gè)繞不開的難題，就是隨著設(shè)備老化，運(yùn)維難度和成本都會(huì)增大，客戶體驗(yàn)也會(huì)打折。在提升寫字樓長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值方面，楷林是怎么探索的?
河南商報(bào)記者了解到，楷林商服從寫字樓項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的圖紙階段就悄然介入，提供關(guān)于功能性區(qū)域及經(jīng)營(yíng)類硬件、景觀交通流線等規(guī)劃的建議，通過科技手段升級(jí)管理方案。
在楷林中心，河南商報(bào)記者看到，所有的設(shè)備設(shè)施上都貼有自己的“專屬身份證”，工程人員通過掃碼就能查閱其維修保養(yǎng)信息，每一個(gè)系統(tǒng)都有相應(yīng)的周期性維保方案，這樣一來(lái)，能夠從根本上最大限度延長(zhǎng)設(shè)備的運(yùn)行壽命;來(lái)訪客戶通過一次人臉識(shí)別即可以在來(lái)訪區(qū)間順利通行，服務(wù)接待效率控制在3秒之內(nèi);智能停車、智能接單報(bào)修等全部接入智慧系統(tǒng)，智慧樓宇體系惠及所有業(yè)主;通過設(shè)備智能化升級(jí)，隨著室外溫濕度的變化，空調(diào)可以適配相應(yīng)的模式，達(dá)到節(jié)能降耗的目的……
觀點(diǎn)
商辦物業(yè)的未來(lái)會(huì)如何?
楷林商服董事兼總裁李亞麗認(rèn)為，商辦物業(yè)企業(yè)未來(lái)可能就是一個(gè)大的社交平臺(tái)，“這種社交平臺(tái)實(shí)際上是企業(yè)和企業(yè)資源對(duì)接的平臺(tái)。我們?cè)趯懽謽抢锎蛟煲粋€(gè)又一個(gè)獨(dú)立的溝通場(chǎng)景，律師在談?wù)摪缸?，銀行在談?wù)撊谫Y，建筑公司做設(shè)計(jì)……一個(gè)又一個(gè)的場(chǎng)景又可以再打通，同樓宇或者同是楷林的客戶，企業(yè)與企業(yè)之間可以進(jìn)行資源對(duì)接。”
李亞麗認(rèn)為，商辦物業(yè)和住宅物業(yè)最大的不同就是，它的好壞事關(guān)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。因此，業(yè)主方會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)所能搭建的平臺(tái)和鏈接的資源有更多的期許。
在她看來(lái)，疫情賦予了這個(gè)行業(yè)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇，物業(yè)企業(yè)從普通的服務(wù)企業(yè)變成了重大公共衛(wèi)生事件的社會(huì)治理基層單位。“物業(yè)無(wú)邊界了，你想守著邊界，不一定能守得住，也沒必要去守。”李亞麗說(shuō)，“面對(duì)這種比較大的變革期，可以預(yù)見，未來(lái)幾年的行業(yè)集中度會(huì)更高，龍頭企業(yè)凸顯，TOP10企業(yè)市場(chǎng)占有量可能會(huì)達(dá)到70%，其余的企業(yè)可能會(huì)成為物業(yè)條線上的一個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)服務(wù)商。”
除此之外，李亞麗提到，“除了辦公生活，物業(yè)企業(yè)還要保障好這個(gè)生態(tài)中的一日三餐，保障好人體本身的訴求，包括對(duì)精神文化的需求——例如深受業(yè)主們喜愛的‘下班別走’系列活動(dòng)，下班后一起參加電影沙龍，或者聽一堂法律知識(shí)分享課，也是對(duì)寫字樓生態(tài)的軟性優(yōu)化。”(河南商報(bào)記者郝瑞鈴文/圖)
