自今年開始的集中供地潮，引發(fā)房企在土拍市場(chǎng)瘋搶，融創(chuàng)中國(guó)(29.35,-0.65,-2.17%)以高溢價(jià)大殺四方。在上周杭州集中供地現(xiàn)場(chǎng)，公司豪擲127億元斬獲4宗土地。它究竟是在解決土地儲(chǔ)備焦慮，還是再度撐大規(guī)模?
所有人看到的是，融創(chuàng)中國(guó)的野心并沒(méi)有放下，仍然踩著高蹺在跳舞。
瘋狂搶地
融創(chuàng)又雙叒叕來(lái)了。
繼在重慶撒下近76億元獲5宗土地后，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)上周在杭州集中供地中鏖戰(zhàn)群雄，以124億元獲4宗土地。5月10日，融創(chuàng)中國(guó)在北京以26.83億元競(jìng)得北京金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊，樓面價(jià)約5.3萬(wàn)元/平方米。
在今年開始的熱點(diǎn)城市集中供地?zé)岢崩?，融?chuàng)中國(guó)是一支勁旅，從新疆到重慶，再到廣州、無(wú)錫等城市，公司一路風(fēng)馳電擎，甚為吸睛。
這和孫宏斌在3月中旬舉行的2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表現(xiàn)截然相反。彼時(shí)，他在會(huì)上大談要擁抱監(jiān)管，怎么下臺(tái)沒(méi)幾天就性情大變?
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)中國(guó)在4月份合計(jì)斬獲21宗土地，權(quán)益拿地總價(jià)245.92億元。
如果把時(shí)間拉長(zhǎng)，自今年1月開始，公司在全國(guó)各地出擊令人應(yīng)接不暇。不僅在一二線城市四處拼殺，連三四線城市也不放過(guò)，頻頻拿下地王項(xiàng)目。今年以來(lái)，公司拿地溢價(jià)最高的是蕪湖2103號(hào)地塊，溢價(jià)率高達(dá)169.44%。
3月底，融創(chuàng)在江蘇淮安市以溢價(jià)99%、對(duì)價(jià)9.81億元拿下當(dāng)?shù)匾蛔谕恋兀苯訒x升新地王。
融創(chuàng)中國(guó)的到來(lái)，對(duì)淮安樓市影響巨大。有媒體報(bào)道稱，淮安市淮安區(qū)新區(qū)地價(jià)短短幾個(gè)月從5字頭直飆升至9字頭。僅過(guò)了幾天，公司出現(xiàn)在徐州土拍市場(chǎng)，10天里以高溢價(jià)率連奪兩處地王。
眾人見了融創(chuàng)中國(guó)無(wú)不瑟瑟發(fā)抖，公司4月底在無(wú)錫集中供地現(xiàn)場(chǎng)乘勝追擊，拿下4宗土地耗資近67億元(據(jù)新京報(bào))。無(wú)錫網(wǎng)友驚呼：“融創(chuàng)，要不無(wú)錫都給你?”
觀點(diǎn)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，自本輪集中供地以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)已出資439億元，獲得地塊30宗。
斑馬消費(fèi)注意到，聚焦在集中供地中拿地，融創(chuàng)并非單為解決土地儲(chǔ)備焦慮，更多是爭(zhēng)奪未來(lái)話語(yǔ)權(quán)。
截至2020年末，公司土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)2.58億平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備規(guī)模1.61億平方米，土地儲(chǔ)備貨值約3.1萬(wàn)億元，位居頭部房企之首。
今年一季度，公司拿地面積547萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)110%，其新增貨值為1162億元，位于行業(yè)第二。新增貨值第一名為保利發(fā)展，實(shí)現(xiàn)1301億元，華潤(rùn)置地(36.65,-0.45,-1.21%)以新增貨值842億元位列第三。
業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)靠投資?
多年來(lái)頻繁在收并購(gòu)市場(chǎng)四處出擊，融創(chuàng)中國(guó)一直以“并購(gòu)狂”的形象出現(xiàn)在世人眼簾。尤以2017年近632億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅及酒店項(xiàng)目，在房地產(chǎn)江湖聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。
不過(guò)，作為一家頭部房企，拉動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的并非房地產(chǎn)主業(yè)，而是靠投資收益。這樣的狀況在去年更為明顯。
2020年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2305.87億元，歸母凈利潤(rùn)395.49億元，同比分別增長(zhǎng)36.19%和51.95%。
公司歸母凈利潤(rùn)達(dá)到自2010年上市以來(lái)最高值，投資收益助力頗多。
根據(jù)年報(bào)，公司去年投資收益飆升主要來(lái)自三大塊：交易性金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益89億元，另外向聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)收取資金占用費(fèi)44.8億元，以及處置合聯(lián)營(yíng)公司、聯(lián)營(yíng)公司取得的收益25.6億元。
其中，賣掉所持金科股份、持有貝殼控股股份公允價(jià)值提高影響最大。2020年4月，公司間接全資附屬企業(yè)天津聚金以對(duì)價(jià)46.99億元賣掉所持金科股份5.87萬(wàn)股;公司間接全資附屬企業(yè)天津潤(rùn)鼎以對(duì)價(jià)21.36億元賣掉所持金科股份2.67億股股份。截至2020年底，公司累計(jì)出售13.60億股金科股份，出售總價(jià)109.73億元。
公司在2019年“其他收入”也不少。當(dāng)年，公司其他收入及收益主要包括業(yè)務(wù)合并收入46.1億元、向合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司收取資金占用費(fèi)48.4億元，以及投資物業(yè)公允值變動(dòng)收益12.4億元。
從以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)來(lái)看，公司2020年為279.23億元，同比增長(zhǎng)52.34%。2018年和2019年，分別為155.89億元、183.29億元。
在這幾年里，融創(chuàng)中國(guó)先后布局了文旅、酒店等非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這些“副業(yè)”尚在培育期，并未給公司帶來(lái)大比例的收入貢獻(xiàn)。去年，“副業(yè)”收入貢獻(xiàn)占比為5.1%。
值得注意的是，公司去年毛利率下降明顯，為20.99%，同比下降3.46個(gè)百分點(diǎn)。雖說(shuō)公司多業(yè)務(wù)同時(shí)掘進(jìn)，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)短期內(nèi)難有較大收入貢獻(xiàn)，在這場(chǎng)賭局里，融創(chuàng)中國(guó)如何持續(xù)保障業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)?
錢從何來(lái)?
在國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企中，融創(chuàng)中國(guó)最愛買買買。盡管今年一季度拿地支出超過(guò)400億元，似乎已經(jīng)安然度過(guò)“三道紅線”。
從去年年報(bào)披露的信息來(lái)看，這種風(fēng)險(xiǎn)并未完全解除。2020年底，公司凈負(fù)債率降至96%、現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率已降到78%，仍有一項(xiàng)踩線。
公司的債務(wù)規(guī)模依然壓力如山。截至去年12月，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物987.11億元(包括受限制存款及現(xiàn)金339.36億元)，短期借款為916.07億元，非受限資金尚難覆蓋現(xiàn)有短期債務(wù)。另外，公司去年負(fù)債總額新增680.54億元，達(dá)到9305.75億元。去年，公司加權(quán)平均利率為8.28%，公司利息支出高達(dá)218.09億元。
隨著去年樓市政策收緊，房企向金融機(jī)構(gòu)伸手融資難上加難。
據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2020年，融創(chuàng)中國(guó)融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比下降197.21%，為-353.78億元。
2016年，像孫宏斌對(duì)外表示，要借更多、更便宜、更長(zhǎng)的錢，以此來(lái)穿越周期?，F(xiàn)在看來(lái)這已不太容易實(shí)現(xiàn)了。
不過(guò)，融創(chuàng)中國(guó)仍以強(qiáng)勢(shì)收并購(gòu)的形象在市場(chǎng)上現(xiàn)身，前有99億元收購(gòu)廣西彰泰，后傳出收購(gòu)藍(lán)光發(fā)展的項(xiàng)目。
用少量資金撬動(dòng)大量資產(chǎn)仍是孫宏斌的慣用手法，從融創(chuàng)對(duì)廣西彰泰的支付款項(xiàng)節(jié)點(diǎn)來(lái)看，第二筆和第三筆均在半年報(bào)及年報(bào)之前，讓人不得不對(duì)孫宏斌的財(cái)技服氣。用首筆不到30億的資金，撬動(dòng)廣西彰泰700億未售貨值，怎么看都是一筆劃算的生意。
