保利地產(chǎn)2020年?duì)I業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)、簽約金額增速為過(guò)去幾年的最低水平。與此同時(shí)，其毛利率走低，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大降六成。盡管已居“綠檔”房企行列，但其現(xiàn)金短債比、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率在2020年均有下降
2020年，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(下稱保利地產(chǎn)，600048.SH)實(shí)現(xiàn)簽約金額5028.48億元，終于躋身“5000億俱樂(lè)部”，比此前定下的目標(biāo)延遲一年。且保利地產(chǎn)2020年“成績(jī)單”也稍顯平淡。
該公司近日發(fā)布的年報(bào)顯示，其2020年?duì)I業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)、簽約金額增速為過(guò)去幾年的最低水平，在“招保萬(wàn)金”四大傳統(tǒng)房企中，其營(yíng)收及銷售額增速亦處于落后位置。
與此同時(shí)，該公司毛利率有所下滑，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大降六成。盡管已居“綠檔”房企行列，但其現(xiàn)金短債比、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率在2020年均有所下降。
值得關(guān)注的是，其“重回前三”目標(biāo)幾年來(lái)遲遲未能實(shí)現(xiàn)。據(jù)克而瑞發(fā)布的《2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，在全口徑金額排名中，保利居第五位，與第三位仍有約2000億元的距離。
針對(duì)部分財(cái)務(wù)指標(biāo)下滑、“重回前三”時(shí)間表等問(wèn)題，《投資時(shí)報(bào)》研究員日前向保利地產(chǎn)電郵溝通提綱，但截至發(fā)稿尚未收到公司回復(fù)。
艱難“回三”路
公開資料顯示，保利地產(chǎn)是中國(guó)保利集團(tuán)有限公司控股的房地產(chǎn)上市公司，也是后者旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)。經(jīng)過(guò)近30年發(fā)展，已形成以不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)為主，綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼的業(yè)務(wù)板塊布局。
2020年，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成一定沖擊，行業(yè)政策、流動(dòng)性等經(jīng)歷了從寬松扶持到定向收緊的轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)市場(chǎng)分化趨勢(shì)。全國(guó)商品房銷售金額17.36萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.7%，增速較2019年同期增長(zhǎng)2.2個(gè)百分點(diǎn)。
保利地產(chǎn)去年自4月份起連續(xù)8個(gè)月單月銷售額創(chuàng)歷史新高，全年實(shí)現(xiàn)簽約金額5028.48億元，同比增長(zhǎng)8.88%，與全國(guó)商品房銷售額增速相當(dāng)，但不管從縱向上來(lái)看還是從“招保萬(wàn)金”橫向比較來(lái)看，表現(xiàn)均不能算好看。
縱向上，保利地產(chǎn)簽約金額增速2015年—2019年依次為12.75%、36%、47.2%、30.91%、14.09%，自2018年起逐年放緩。2020年進(jìn)一步降至個(gè)位數(shù)，為過(guò)去6年最低水平。在“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”等行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制制約下，房企原有高杠桿的經(jīng)營(yíng)模式受到?jīng)_擊，規(guī)模擴(kuò)張速度是否會(huì)進(jìn)一步放緩?對(duì)于《投資時(shí)報(bào)》研究員提出的上述問(wèn)題，目前保利地產(chǎn)尚未予以回應(yīng)。
橫向上，2020年龍頭之一的中國(guó)恒大(3333.HK)合約銷售額同比增長(zhǎng)20.3%，四大傳統(tǒng)房企中的萬(wàn)科A(27.680,-0.25,-0.90%)(000002.SZ)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售金額超7000億元，同比增長(zhǎng)11.6%，金地集團(tuán)(12.220,0.22,1.83%)(600383.SH)銷售額同比增長(zhǎng)15.23%，均高于保利地產(chǎn)增速。
在2012年，保利地產(chǎn)簽約金額突破千億元，行業(yè)排行第三。隨后其排名節(jié)節(jié)后退，2015年甚至跌出前五，之后幾年則穩(wěn)居在第五位。有公開報(bào)道顯示，2017年12月，保利地產(chǎn)表示未來(lái)兩至三年要重回行業(yè)前三。在“回三”的路上，其在2019年上半年一度上升至第四位，但最終還是被融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)超越，全年銷售額回落至第五。
2020年，保利地產(chǎn)銷售規(guī)模仍為行業(yè)“老五”，與排名第三的萬(wàn)科相差約2000億元，“重回前三”的目標(biāo)依然未能如愿。行業(yè)前三的碧桂園(2007.HK)、中國(guó)恒大和萬(wàn)科，銷售規(guī)模已是7000億元以上級(jí)別。
保利地產(chǎn)2015年以來(lái)簽約金額同比增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：公司財(cái)報(bào)
營(yíng)收增速掉隊(duì)
保利地產(chǎn)2020年年報(bào)顯示，去年該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2430.95億元，同比上升3.04%，歸母凈利潤(rùn)為289.48億元，同比增長(zhǎng)3.54%，增速分別較2019年下滑18.25個(gè)百分點(diǎn)和44.36個(gè)百分點(diǎn)?？v觀其過(guò)去幾年的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，其營(yíng)業(yè)收入增速自2019年開始逐年下滑，而歸母凈利潤(rùn)增速則驟降至2017年以來(lái)最低。
與同行相比表現(xiàn)如何?《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，在“招保萬(wàn)金”中，2020年萬(wàn)科A、招商蛇口(11.710,0.04,0.34%)、金地集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入分別增長(zhǎng)13.92%、32.71%、32.42%，保利地產(chǎn)墊底。在銷售規(guī)模排名前列的龍頭房企中，除萬(wàn)科外，融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大的營(yíng)收增速也要高于保利地產(chǎn)。
在營(yíng)業(yè)收入增速下滑的同時(shí)，保利地產(chǎn)毛利率也在走低。2020年，該公司毛利率為32.59%，同比下降2.38個(gè)百分點(diǎn)。保利地產(chǎn)解釋稱，主要由于2017年至2018年獲取的高地價(jià)項(xiàng)目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，相應(yīng)拉低利潤(rùn)率水平。
據(jù)了解，保利地產(chǎn)堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，兩翼業(yè)務(wù)則是其重點(diǎn)培育的相關(guān)多元化板塊，覆蓋物業(yè)管理、銷售代理、商業(yè)管理等十余個(gè)綜合服務(wù)板塊，以及以房地產(chǎn)基金、普惠金融為主的不動(dòng)產(chǎn)金融平臺(tái)。2020年，其房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率同比減少1.9個(gè)百分點(diǎn)，而其他業(yè)務(wù)毛利率大幅減少8.2個(gè)百分點(diǎn)。至于其他業(yè)務(wù)中究竟是哪些細(xì)分板塊的毛利率在下滑，保利地產(chǎn)并沒(méi)有詳細(xì)說(shuō)明。
此外，保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流表現(xiàn)亦不甚理想。2020年其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比下降了61.31%，而投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~則延續(xù)凈流出狀態(tài)。
保利地產(chǎn)過(guò)去五年?duì)I業(yè)收入增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：公司財(cái)報(bào)
短期償債壓力略有加大
2020年進(jìn)入下半年后，宏觀流動(dòng)性邊際收緊，“三道紅線”政策試點(diǎn)推行。房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管趨嚴(yán)，房企資金面承壓。
截至2020年末，保利地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.74%，凈負(fù)債率為56.55%，現(xiàn)金短債比為1.82，均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，其中剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率離“紅線”較近。身處綠檔給了保利地產(chǎn)加杠桿的空間。就在年報(bào)發(fā)布后的4月21日，保利地發(fā)行2021年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行金額為25億元。
盡管“三道紅線”均達(dá)標(biāo)，但保利地產(chǎn)的短期償債壓力有所加大，現(xiàn)金短債比、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均出現(xiàn)微降。其中，流動(dòng)比率由2019年的1.56降至1.51，速動(dòng)比率則由0.59降至0.53。
與此同時(shí)，其財(cái)務(wù)費(fèi)用在2020年增長(zhǎng)22.39%，其中利息支出增幅達(dá)27.49%，債務(wù)成本已進(jìn)一步侵蝕利潤(rùn)。
