在日本，購(gòu)房者還清貸款的平均年齡不斷上升，目前已經(jīng)有銀行把房貸還款年齡放寬到了最高85歲，比男性平均壽命還高三年!日本這項(xiàng)“無(wú)奈之舉”，竟因?yàn)?hellip;…
在日本，四分之三的購(gòu)房者是通過(guò)申請(qǐng)房貸來(lái)購(gòu)買住房的，日本購(gòu)房者還清全部房貸的平均年齡，目前已達(dá)到了73歲。有銀行甚至將房貸還款年齡放寬到了85歲。是什么原因造成了日本購(gòu)房者還清房貸的年齡不斷推后，這又會(huì)帶來(lái)哪些風(fēng)險(xiǎn)?
據(jù)日本經(jīng)濟(jì)新聞5日?qǐng)?bào)道，通過(guò)對(duì)最近20年的房貸數(shù)據(jù)進(jìn)行比較后發(fā)現(xiàn)，日本購(gòu)房者還清全部房貸的平均年齡正在不斷上升，目前已經(jīng)達(dá)到了73歲，創(chuàng)下歷史新高。
從購(gòu)房者的角度來(lái)看，造成這一現(xiàn)象主要有兩方面的原因：首先，日本社會(huì)晚婚化的傾向使購(gòu)房需求推遲，申請(qǐng)房貸的平均年齡從2003年的37歲上升到了目前的40歲以上，中年人成為了日本購(gòu)房的主力;其次，在房?jī)r(jià)上漲等背景下，同一時(shí)期日本購(gòu)房者的平均房貸金額增加了63%，這也使購(gòu)房者不得不選擇更長(zhǎng)的還款年限。
此外，還有來(lái)自金融機(jī)構(gòu)方面的原因，在長(zhǎng)期超低利率的環(huán)境下，日本金融機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)下滑，穩(wěn)定增長(zhǎng)的房貸業(yè)務(wù)就被視為重要的收入來(lái)源。一部分銀行降低首付比例甚至推出零首付，也有銀行提高還貸年齡上限，最高的已經(jīng)放寬到了85歲，比日本男性的平均壽命還要高出3年多。
目前，約八成的日本企業(yè)退休年齡仍然在65歲以下，這意味著許多購(gòu)房者退休后還將長(zhǎng)期承受房貸負(fù)擔(dān)。由于日本財(cái)政狀況惡化，根據(jù)去年公布的最新測(cè)算，今后日本養(yǎng)老金的發(fā)放水準(zhǔn)很可能大幅下調(diào)，這一因素也會(huì)進(jìn)一步加劇退休后的還貸壓力。所以日本輿論擔(dān)心，如果無(wú)力還清房貸，老年破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)人群增加也將影響社會(huì)穩(wěn)定。
從40歲當(dāng)上房奴，到平均73歲還完房貸，這就是普通日本人的一生。
為什么在中國(guó)買房的“難度”是日本的3倍，但中國(guó)人平均買房年齡比日本至少早了7到10年?而且很多中國(guó)人還會(huì)提前還貸，中國(guó)各銀行允許的還貸年齡上限是70歲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于日本。
這里面到底有什么秘密?
第一，在中國(guó)買房是整個(gè)家族的財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)，在日本買房投資屬性偏低、消費(fèi)屬性偏高、基本上是個(gè)人的事。
也就是說(shuō)，在中國(guó)買房跟在日本買房，含義是完全不同的。中國(guó)缺少穩(wěn)定、可預(yù)期的投資渠道，過(guò)去20年房?jī)r(jià)不斷上漲，讓大家普遍形成了一種觀念：至少在大城市買房可以保值，可以跑贏長(zhǎng)期通脹。
所以，中國(guó)人只要有能力，哪怕掏空“6個(gè)錢包”也要盡早買房，因?yàn)檫@是家族財(cái)富的保衛(wèi)戰(zhàn)，是社會(huì)階層向上流動(dòng)稍縱即逝的窗口。
在日本，由于不動(dòng)產(chǎn)泡沫破裂的深遠(yuǎn)影響，以及老齡化、少子化，日本利率長(zhǎng)期偏低，物價(jià)穩(wěn)定。對(duì)于日本人來(lái)說(shuō)，通脹很低、房?jī)r(jià)上漲也不快，年輕人在20到40歲之間忙著享受生活，一般不急于買房。
第二，通脹幫助中國(guó)人供樓，基本不幫助日本人供樓。所以看起來(lái)日本的收入房?jī)r(jià)比低，但實(shí)際負(fù)擔(dān)可能不比中國(guó)輕。
在中國(guó)供樓，真正的按揭只有10年。什么意思?就是說(shuō)，供樓的前10年，你會(huì)感到較大的壓力。但10年之后，隨著房?jī)r(jià)大漲、收入大漲，你供樓的壓力會(huì)急劇減少，到了第三個(gè)十年會(huì)非常輕松。究其原因，是因?yàn)橥浽趲湍氵€款。
在日本，經(jīng)濟(jì)一直處于準(zhǔn)通縮狀態(tài)，雖然央行不斷降低利率，甚至出現(xiàn)負(fù)利率，但通脹目標(biāo)(2%)仍然很難實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，你供樓到第二個(gè)10年，其壓力跟第一個(gè)10年差別不大。到了第三個(gè)10年，可能也差不多。
所以，中國(guó)的房奴是前10年苦，后面20年越來(lái)越輕松，而日本的房奴是真的要當(dāng)足30年甚至40年房奴的。
看懂了中國(guó)樓市的“供樓游戲”，你就會(huì)知道，越早買房子越占便宜。房?jī)r(jià)短期的波動(dòng)，其實(shí)不重要，重要的是你要買，要貸款、要鎖定價(jià)格，而且不要提前還款，讓通脹幫助你供樓。
第三，日本允許供樓到85歲，意味著這個(gè)國(guó)家雖然看起來(lái)經(jīng)濟(jì)擺脫了樓市的綁架，但其實(shí)仍然視樓市為重要的經(jīng)濟(jì)支柱。
數(shù)據(jù)顯示，日本的城鎮(zhèn)化率超過(guò)了93%。而中國(guó)目前的常住人口城鎮(zhèn)化率大約在61%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率在45%左右，距離日本還有很大差距。
日本的案例告訴我們，即便到了后城鎮(zhèn)化時(shí)代，日本這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家、平均每年可以產(chǎn)生一個(gè)諾貝爾自然科學(xué)獎(jiǎng)的國(guó)家，仍然會(huì)用金融政策刺激樓市。比如允許當(dāng)房奴到85歲、允許零首付，就是最有力的證據(jù)。
看懂了這一點(diǎn)，你就會(huì)明白：當(dāng)中國(guó)人買房欲望下降的時(shí)候，金融政策、稅收政策會(huì)怎么變。
