從小平臺向自如等頭部品牌蔓延，長租公寓企業(yè)難逃投訴、維權泥淖。自如與部分房東和租客的糾紛，在近日不斷激化。廣州、深圳等城市的租客和業(yè)主稱收到了平臺解約的消息。
自如對第一財經(jīng)記者回應稱，“受個別業(yè)主與深圳自如解約影響，相關房源無法繼續(xù)出租，深圳自如方面只能與個別租客協(xié)商解約。與客戶溝通解約的原因是自如與業(yè)主合同結束。”
今年7月，北京自如業(yè)主因自如要求降租金而引發(fā)外界持續(xù)關注。
受疫情沖擊等多因素制約，今年以來長租公寓企業(yè)輕則發(fā)生維權投訴事件，重則出現(xiàn)平臺卷款跑路等。對于國內租賃市場，有人唱好，有人唱衰，《2020中國青年租住生活藍皮書》調查數(shù)據(jù)顯示，有56%的城市租客更關注“大且好”的長租機構。對以年青房客為主的龐大租房群體來說，依然需要和租賃平臺斗智斗勇。
突然解約
劉小玲(化名)租住的房子位于廣州市海珠區(qū)，是一套四居室。
她于9月7日與自如正式簽訂了一年合同，9月11日正式搬入。前后租住僅一個月，她于10月10日接到自如的解約通知。
“事先并沒有告知，也沒有協(xié)商，臨時通知我盡快搬走。”劉小玲說起這突如其來的逐客令事件，除了有些氣憤，還感覺有點摸不著頭緒。“雖然許諾會賠付一個月租金，但自如管家并沒有給出明確的說辭，到最后直接不予回應。”
劉小玲向第一財經(jīng)記者提供的房屋簽訂合同顯示，起租日后房屋資產(chǎn)出租人強制收回標的房屋，甲方應該提前30個自然日通知乙方并同意支付乙方收回房屋當月一個月租金的違約金。
這并非個案。深圳的自如租客王小林(化名)近日也遭遇了類似事件。
王小林所在的微信群有四十多位近期“被解約”的租客。這些租客被通知搬離的理由無外乎“疫情原因導致自如經(jīng)營虧損，屬于不可抗力因素”、“客廳需要加隔間”、“房屋需要重新裝修”、“業(yè)主急收回房屋”等。
部分“被退租”的租客獲得了一個月賠償，已屬于其中的幸運兒。相較之下，另一部分“被退租”的租客并沒有獲得賠付違約金。
對于此次深圳出現(xiàn)的“被解約”事件，自如回應稱，“受個別業(yè)主與深圳自如解約影響，相關房源無法繼續(xù)出租，深圳自如方面只能與個別租客協(xié)商解約。”
也有部分臨時“被解約”獲得一個月賠償?shù)淖饪透嬖V第一財經(jīng)記者，自如管家承諾的賠付一個月月租，同時如果在七天內搬到自如平臺房子可以獲得500元服務費優(yōu)惠券加一次搬家服務。而實際中，服務費優(yōu)惠券及搬家服務并沒有兌現(xiàn)。
留意到所解約單間后續(xù)動向的劉小玲表示，“被解約”的月租1800元的單間隨即上調了500元掛在出租平臺上。而就此追問自如管家，對方并不予置評。
被調高價錢再度掛出，并不意味著房東們的日子就很好過。
近兩個月來，陸續(xù)有多位業(yè)主爆料稱，收到了自如要求降價20%~40%的通知。廣州自如業(yè)主黃女士直言，“原本自如與業(yè)主簽訂的合同中有提及‘管理期內，甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除合同’，但自如單方面通知若業(yè)主不愿意降低租金，將解除簽約合同，這讓業(yè)主有種被強制解約的冒犯感。”
早在7月份，北京租賃市場就出現(xiàn)了自如要求業(yè)主降價并賠償裝修費以及家具折損費用的事件。個別房源的委托價格降幅接近30%，引發(fā)合同糾紛。
自如對此回應稱，“目前確實極少數(shù)房屋，受疫情、商圈變化及城市規(guī)劃等因素綜合影響，呈現(xiàn)委托價格與租賃價格倒掛的趨勢，為了與業(yè)主和客戶實現(xiàn)長期的合作共贏，我們才與極個別房屋的業(yè)主展開適當降低委托租賃價格的協(xié)商。”
越來越“重”的租賃平臺
相較往年，今年疫情出現(xiàn)后，北京、上海、杭州、武漢等長租公寓就頻繁出現(xiàn)“租金漲幅近30%”，租金貸、打隔斷、抬房租引發(fā)住建局約談，小長租公寓平臺卷款跑路等。
以深圳為例，僅10月以來，就接連出現(xiàn)小鷹公寓、城城找房、美居公寓爆雷事件。創(chuàng)下“最快爆雷”公寓紀錄的美居公寓，從收房入住到引發(fā)業(yè)主租客維權，前后不到兩個月。
此前前往美居公寓辦公地深圳市南山區(qū)田廈國際中心維權的王先生等數(shù)名業(yè)主告訴第一財經(jīng)記者，美居公寓出具三方解約協(xié)議，卻絲毫不提對業(yè)主及租客違約金的處理條款，針對如此霸王條款，包括王先生在內的多位人士，均表示實在讓人無法接受。
包括劉小玲在內的多名自如租客都表達了與王先生類似的感受。
由于長租公寓業(yè)主、托管公司、租客等相關方在基于事實租賃關系和委托關系理解角度的不同，圍繞長租公寓爆雷，租客和業(yè)主各自承擔的責任邊界，在業(yè)內一直有爭議。
實際執(zhí)行中，各地的具體標準也存在差異。早前就有深圳住建局人士就長租公寓平臺爆雷事件向第一財經(jīng)記者言及這一管理痛點并直言，“長租公寓存在的結構性問題，業(yè)主和租客往往是弱勢方。即便勝訴，實際中大多也難逃追償周期長、利益關系復雜等問題。”平臺的強勢地位及較難預期的風險，業(yè)主和租客除了小心甄別平臺，理性維權的被動應對舉措，似乎很難找到合宜的解決方案。
回看長租公寓這幾年的發(fā)展進程，自2014年“租售并舉”制度獲監(jiān)管意志支持后，租賃市場快速發(fā)展。尤其是2018年前后，長租公寓企業(yè)更是將規(guī)模擴張用到極致，大肆跑馬圈地。有自如管家人士直言，競爭激烈的2017年，長租公寓頭部企業(yè)在核心城市不惜以高于中小平臺40%左右的價錢去爭搶房源。
自如高價拿房、標準化改造帶來的“重成本”，有助于推高租金。但對應的另一面是，市場走向并不足以持續(xù)支撐這種增長預期。
以深圳為例，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示， 2020年上半年，深圳租賃市場成交量環(huán)比及同比跌幅都超過了20%。北京、上海等租賃市場景氣度甚至難敵深圳，在近一兩年內處于整體下行態(tài)勢。
究其根源，整個行業(yè)高收低租、短債長投的運作模式，需要借助規(guī)模擴張、租客擴張、租金上漲助推，才有望持續(xù)良性運作。但凡遭遇租賃市場下行，租金上漲無法持續(xù)、租客減少、房間空置率增多等，便會產(chǎn)生平臺與業(yè)主、租客之間的利益博弈。這種博弈機制下，滋生出各種違法違規(guī)行為。
前景存分歧
與前幾年站在政策風口，長租市場火熱不同，近一年來，長租公寓企業(yè)屢陷投訴泥淖，盈利狀況并不樂觀。
已上市的長租公寓品牌，無一例外都在虧損。青客公寓2017~2019財年分別錄得虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。同期，蛋殼公寓分別錄得虧損2.7億元、13.70億元、34.37億元。
今年受疫情沖擊，房屋租賃市場受到較大沖擊。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，租房平均成交周期驟升至70天以上，導致業(yè)主租金收入降低。另一方面，人力、物資等各項運營成本均在提升，尤其是占比最大的租金成本高于市場平均水平。
有頭部租賃平臺不愿透露姓名的負責人士告訴第一財經(jīng)記者，前期收房時對于房源的評估價格較高，但是因為疫情及外部租賃環(huán)境變化，租金市場下行。該負責人士進一步介紹道，即便疫情過后，不少長租公寓企業(yè)旗下一些規(guī)模較小或者老舊的小區(qū)仍有很多房子租不出去，經(jīng)營狀況有受到影響。
外部可查詢的信息顯示，自如僅2015~2017年累計虧損近13億元。對于最新的財務狀況，自如向第一財經(jīng)表示，“公司一直堅持穩(wěn)健經(jīng)營，雖然整體上會受到影響，但相比其他行業(yè)和企業(yè)，經(jīng)營情況可控。”
言及這個重投入、長周期的產(chǎn)業(yè)的前景，有多位人士基于現(xiàn)有的長租公寓企業(yè)整體的表現(xiàn)，擔憂投資回報率低，認為攤子鋪得越大，財務窟窿越難堵住。
另有機構對于該行業(yè)持樂觀預期，認為疫情令長租公寓徹底回歸冷靜期。自如方面也表示：“在租房時，用戶開始注重選擇更有實力的長租公寓，甚至多了個心眼，在找房之前還會先查一查公寓方的背景和運營情況。”
