巨大的隱形市場持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，深圳的小產(chǎn)權(quán)房交易已經(jīng)形成了較為完整的地下房地產(chǎn)市場銷售鏈條。
深圳的小產(chǎn)權(quán)房在銷售環(huán)節(jié)上，有組團(tuán)看房、現(xiàn)場銷售、律師見證下的合同簽訂，甚至部分項目還具有分期付款的金融服務(wù)，已形成較為完整的鏈條和操作程序。
沙井片區(qū)的多位人士告訴第一財經(jīng)記者，當(dāng)?shù)刂饕袃煞N購買方式，一種是村集體股份公司統(tǒng)建后委托房屋中介銷售;一種是違法建筑的開發(fā)商直接對外銷售。這差不多也是深圳小產(chǎn)權(quán)房的主要交易方式。購房體驗與商品房幾無差別。
盡管深圳近年來也在強(qiáng)調(diào)加大對小產(chǎn)權(quán)房的整治和查處力度，但多位當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V第一財經(jīng)記者，政府的監(jiān)管力量主要集中在建設(shè)環(huán)節(jié)，注重查違建;銷售環(huán)節(jié)基本處于放任不管模式。
多位當(dāng)?shù)胤课葜薪槿耸恐毖裕绕鹨郧靶‘a(chǎn)權(quán)房售賣者四處散發(fā)銷售廣告單、中介門店大肆張貼銷售小產(chǎn)權(quán)房紅條幅等，小產(chǎn)權(quán)房營銷近幾年只是更為隱秘低調(diào)而已。“默認(rèn)還是正常交易，只是動作沒以前那么高調(diào)，不清楚具體哪個部門在監(jiān)管銷售環(huán)節(jié)。”
所謂“深圳小產(chǎn)權(quán)房門戶網(wǎng)站”、銷售深圳小產(chǎn)權(quán)房的微信群及遍布地鐵口附近的銷售小產(chǎn)權(quán)房的中介門店隨處可見。
此前，沙井當(dāng)?shù)亟值擂k、規(guī)劃監(jiān)察人員、市場監(jiān)督人員也曾有表示村委統(tǒng)建房、農(nóng)民自建房等不允許外售。但由于當(dāng)?shù)胤课莼径紝儆诖寮w股份公司所有，出租或是售賣收益均屬于村委，主管相關(guān)部門便對這一市場選擇睜只眼閉只眼。
當(dāng)?shù)囟辔蝗耸扛嬖V第一財經(jīng)記者，在2015年“3·30”新政出臺，深圳商品房價格快速上漲，當(dāng)?shù)氐男‘a(chǎn)權(quán)房價格也迅速從每平方米千元跳至萬元;同時，近年深圳寶安沙井片區(qū)大量工業(yè)企業(yè)搬遷至東莞、惠州等臨深片區(qū)之后，搬遷走的廠區(qū)隨即迅速變身為小產(chǎn)權(quán)房。這些外溢性因素越發(fā)促進(jìn)了深圳小產(chǎn)權(quán)房市場的壯大和交易的活躍。
“之前可能主管部門還能通過建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)嚴(yán)格行政管控讓小產(chǎn)權(quán)房市場‘降降溫’;2015年之后，這個市場的勢頭就不是政府的手能夠管控住的，供需旺支配市場運(yùn)行，想降溫基本不大可能。”當(dāng)?shù)匾患夜I(yè)園的莫姓負(fù)責(zé)人見證了這四五年間工業(yè)退位居住用地的過程，有些無奈地感慨道。
看得見的回報也驅(qū)使更多人將農(nóng)民自建房裝修用以出租或出售、村委統(tǒng)建樓也由早年的十余層變身為裝修越來越考究的二三十層高層住宅;公寓、住宅、別墅等匹配不同層次人需求的各類小產(chǎn)權(quán)房也如雨后春筍般涌現(xiàn)。
當(dāng)?shù)囟辔恢薪槿耸拷榻B，業(yè)主過戶、律師公證，以及村委蓋章，房價一次性付清，購房者就能拿到《律師見證書》、《集資建房協(xié)議》、《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，基本沒有后顧之憂。
更簡易快捷的交易程序、品質(zhì)上不輸給商品房的居住體驗、市場參與方默認(rèn)的交易市場機(jī)制、監(jiān)管環(huán)節(jié)存漏洞，也讓小產(chǎn)權(quán)房二手房購買者敢于“接盤”。
還未拋出的接盤者們也多會拿出“買小產(chǎn)權(quán)房法不責(zé)眾”、“2000年這里房價才3000元，到現(xiàn)在已經(jīng)2萬+”的數(shù)據(jù)和故事，一邊居住，一邊等待拋盤撈金時機(jī)。
龐大的市場能成長壯大并不意味著小產(chǎn)權(quán)房交易就不存在問題。它價格低的主要原因恰是它存在風(fēng)險。
早在2007年，住建部就曾發(fā)出風(fēng)險提示，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。這種房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會予以備案，其產(chǎn)權(quán)證也并非真正合法有效，更不具備上市交易的資格。
第一財經(jīng)記者了解到，所謂的《律師見證書》這一操作并沒有律所蓋章背書，只是律師個人蓋私章見證。而深圳市司法局早在2009年就明文禁止律師對小產(chǎn)權(quán)房做見證。這也意味著交易雙方在律師面前簽訂的系列合同均屬于無效合同。一旦賣方毀約，買方很難保障自身權(quán)益，多數(shù)只能自認(rèn)倒霉。
在深圳投資小產(chǎn)權(quán)房的群體不少都抱持一種博拆遷賠償?shù)谋└恍膽B(tài)。實際中，利字面前翻臉不認(rèn)人，投資人竹籃子打水一場空的案例比比皆是。
“購買納入舊改/棚改的小產(chǎn)權(quán)房基本可以視為買方在下注賭博：一賭，房屋是否會拆;二賭，業(yè)主是否毀約反價。”羅兵告訴第一財經(jīng)記者，伴隨深圳城市更新進(jìn)程的推進(jìn)步驟加快，納入舊改的房屋村民反悔，和投資方、購房者搶房的現(xiàn)象也越來越多，“當(dāng)然，賭贏了就搖身一變?yōu)榘资弈菢拥膬|萬富翁了。”
除了以價格作為賣點外，小產(chǎn)權(quán)房推銷還有另一大殺手锏：日后有可能轉(zhuǎn)正。
但是實際中，不少歷史遺留違法建筑申報和舊改房的申報者系原村民，即便購房者所購買的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正了，其房產(chǎn)證上也是申報人的名字，與購房者沒有任何關(guān)系。確權(quán)難引發(fā)各類糾紛，法律不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房購買者行為合法，都會使購買方的資金打水漂。
對于小產(chǎn)權(quán)房的這些風(fēng)險，小產(chǎn)權(quán)房的購買者們并非不了解。相反，大多數(shù)購房者都知道該類房屋交易屬于違法行為。
不少購買了村委統(tǒng)建樓的購房者均向第一財經(jīng)記者表示，村委統(tǒng)建樓比普通村民自建房有保障;深圳過半土地屬于像沙井這樣的小產(chǎn)權(quán)房聚集區(qū)，拆起來難度大，至少數(shù)以萬計人的安置問題，政府一時間難以協(xié)調(diào)。購買者們對風(fēng)險普遍選擇無視。
深圳相關(guān)主管部門近年對小產(chǎn)權(quán)房也始終保持高壓態(tài)度，嚴(yán)查違建。
相較于東莞、廣州等部分區(qū)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房屬于農(nóng)業(yè)用地/集體用地，主管部門可采取一刀切的方式，出臺明文，嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)買賣，且拆除不賠。深圳的小產(chǎn)權(quán)房由于已全部實現(xiàn)了集體土地的國有化，具備轉(zhuǎn)正的基礎(chǔ)條件，處理起來也要復(fù)雜得多。
正是因為小產(chǎn)權(quán)房處理起來棘手，業(yè)內(nèi)也有反復(fù)強(qiáng)調(diào)，強(qiáng)拆并非唯一出路。對于合理合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)和費(fèi)用后應(yīng)該給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)，或者政府通過收購等方式將這些小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變成經(jīng)濟(jì)適用房或者回遷房，存量增量應(yīng)區(qū)別對待。
此前的5月，國土資源部發(fā)布通知，做好小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)歸屬登記工作。這也令部分業(yè)內(nèi)人士再度聚焦至小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險。但是多位熟悉深圳小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)內(nèi)人士在接受第一財經(jīng)記者采訪之際，都有直言，深圳近兩年在處理小產(chǎn)權(quán)房上并未有實質(zhì)性突破。
“最核心的小產(chǎn)權(quán)房土地確權(quán)登記至今都沒什么方案拿出來。”一位不愿透露姓名的深圳規(guī)劃專家人士表示。
深圳市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士在接受第一財經(jīng)記者采訪之際也坦言：“小產(chǎn)權(quán)房體量大，涉及面廣，情況復(fù)雜，我們也一直在探索處理歷史遺留違建的方式，想在既能尊重歷史事實又能厘清法律邊界的基礎(chǔ)上，找到具人性化又合法的解決路徑，但這個處理起來的確難度系數(shù)比較高。”
