4個(gè)數(shù)據(jù)匯總可得：
減少范圍在539-940萬(wàn)套之間，均值730萬(wàn)套
減少幅度在36%-63%之間，均值-49%
需求腰斬!
而實(shí)際房地產(chǎn)走勢(shì)，已經(jīng)正在按照這個(gè)節(jié)奏暴跌……
中國(guó)人民銀行調(diào)查顯示，目前我國(guó)民眾對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的看法已經(jīng)持平，已經(jīng)和上一次2015年救市差不多。
2022年前4個(gè)月的全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積暴跌48%，非常吻合上文計(jì)算的下降49%的真實(shí)需求跌幅。這還沒(méi)算三四線的地級(jí)市和縣城，算上會(huì)更慘。
如果真的在1-3年的短時(shí)間內(nèi)腰斬50%達(dá)到供需平衡，那么會(huì)帶來(lái)2個(gè)嚴(yán)重的后果，根本承受不起：
第一個(gè)影響：房地產(chǎn)公司整個(gè)行業(yè)消失50%，從業(yè)人員減少50%，2000萬(wàn)人被裁員、失業(yè)。2021年房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)1500萬(wàn)，上下游行業(yè)加一起預(yù)計(jì)超過(guò)3000萬(wàn)。此外，建筑行業(yè)5800萬(wàn)人里，至少4000萬(wàn)跟商業(yè)房地產(chǎn)密不可分。
第二個(gè)影響：土地財(cái)稅減少50%，減少5萬(wàn)億。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2020年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額：10.4萬(wàn)億。
由于全國(guó)財(cái)政收入的46%以上直接來(lái)自賣(mài)地收入和房地產(chǎn)稅收，那么全國(guó)財(cái)政供養(yǎng)人口6400萬(wàn)里，將近一半3000萬(wàn)人相當(dāng)于吃房地產(chǎn)飯。
以上數(shù)據(jù)合計(jì)，直接靠房地產(chǎn)就業(yè)的人口大約8000萬(wàn)。如果房地產(chǎn)不行了，這8000萬(wàn)的飯碗就拿不穩(wěn)了，需要做減法了。這8000萬(wàn)人還有配偶、孩子要養(yǎng)活，父母要贍養(yǎng)，總?cè)丝诖蠹s3億人。
如果房地產(chǎn)腰斬50%，1.5億人的飯碗不保，都要喝西北風(fēng)。還會(huì)直接引發(fā)金融危機(jī)。
十次危機(jī)九次地產(chǎn)，全球歷次大的金融危機(jī)大部分都是由于房地產(chǎn)泡沫崩盤(pán)所致。房地產(chǎn)是周期之母，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。
而現(xiàn)在，中國(guó)房地產(chǎn)不是處在崩的前夕，而是已經(jīng)處在正在過(guò)程中……
05
休克昏迷還在喂退燒藥
會(huì)出大問(wèn)題
房地產(chǎn)現(xiàn)在就像一個(gè)高速行駛的汽車(chē)，已經(jīng)跑到300公里/小時(shí)，再不減速隨時(shí)可能車(chē)毀人亡，但是如果1-3秒內(nèi)車(chē)速減到100，是會(huì)死人的。而如果用5-10秒減到120，安全。
而現(xiàn)在的問(wèn)題是，房地產(chǎn)減速太快導(dǎo)致全身失血50%，已經(jīng)休克昏迷了，但救命政策用的都還是退燒藥，吃下去一點(diǎn)反應(yīng)都沒(méi)有，石沉大海。
針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)峻形勢(shì)，救市措施也有，但說(shuō)實(shí)話，都是些隔靴搔癢的措施，房貸利率從最高點(diǎn)上浮30的6.5%降到現(xiàn)在的最低4.25%，包括一些城市僅僅是放開(kāi)一些蜻蜓點(diǎn)水的限購(gòu)，根本不解決問(wèn)題。
看看鄭州救市的絕望就知道了，三四線城市、縣城遠(yuǎn)遠(yuǎn)比鄭州還慘。
很多人認(rèn)為樓市不行，主要原因是疫情影響，指望疫情緩解了，房地產(chǎn)就能恢復(fù)，土地就能賣(mài)出去，民眾就愿意買(mǎi)房了，就像以前屢次救市一樣，但“這次真的不一樣”。
疫情固然有影響，但只是疊加因素，加重了本來(lái)的病情，而根本問(wèn)題是真實(shí)需求的急劇萎縮：腰斬50%!再過(guò)幾個(gè)月，即使疫情緩解，也解決不了需求減少50%的問(wèn)題。
所以，目前目標(biāo)只是“房住不炒”，是完全不夠的，還必須有一個(gè)化解降低產(chǎn)能的明確的計(jì)劃、目標(biāo)：
需求腰斬50%、市場(chǎng)減半、2000萬(wàn)人失業(yè)轉(zhuǎn)行再就業(yè)、財(cái)稅減少5萬(wàn)億，如何應(yīng)對(duì)解決這些問(wèn)題?每年的具體目標(biāo)是啥?每年解決什么問(wèn)題?
絕對(duì)不能允許3年內(nèi)硬著陸，至少要拉長(zhǎng)到5-10年慢慢化解。比如，每年化解降低10%的產(chǎn)能。
同時(shí)，也要盡快加強(qiáng)救市措施，因城施策，出大招，出猛招。比如：
部分城市可以房貸利率7折;
南京強(qiáng)二線城市，應(yīng)該全面取消限購(gòu)，其實(shí)全面取消限購(gòu)也未必有用，不止為何叫停;
提高購(gòu)房人資質(zhì)審查，富人以及公務(wù)員、教師等穩(wěn)定工作的可以鼓勵(lì)多貸款;
提高新房質(zhì)量，改革銷(xiāo)售面積計(jì)算方法，按套內(nèi)可用面積計(jì)算，鼓勵(lì)改善型需求購(gòu)買(mǎi)新房;
鼓勵(lì)富人買(mǎi)豪宅，北上廣深總價(jià)2000萬(wàn)以上、南京杭州等總價(jià)1000萬(wàn)以上的豪宅，也可以全部考慮取消限購(gòu)，讓富人先買(mǎi)，以穩(wěn)定房企現(xiàn)金流、政府賣(mài)地收入。
需求腰斬50%，這是中國(guó)有史以來(lái)第一次遇到這種問(wèn)題，而且不可逆，和以往房地產(chǎn)衰退完全不同，比如城鎮(zhèn)化人口減速不可逆、改善住房減速不可逆、適齡購(gòu)房人口暴跌(黃線)不可逆：
▲黃線對(duì)應(yīng)2021-2030年適齡購(gòu)房人口，需求分別減少190、300萬(wàn)套
如果認(rèn)識(shí)不到“這次真的不一樣”的本質(zhì)是：需求腰斬且不可逆，以至于停留在過(guò)去的救市政策固有的思維模式，最終貽誤戰(zhàn)機(jī)。
已經(jīng)失血休克昏迷了，還在喂退燒藥，是會(huì)出大問(wèn)題的。
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