雖然房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍處于向下階段，但邊際上持續(xù)改善。政策糾偏下按揭貸款有小幅改善，需關注市場預期變化。整體來看，房地產(chǎn)開發(fā)板塊估值處于低位，行業(yè)信用風險持續(xù)釋放中，長期來看，行業(yè)加速出清，優(yōu)質(zhì)房企有望受益。
政策調(diào)控一直是壓在房地產(chǎn)行業(yè)身上的一座大山，但隨著政策有所偏暖，政策底部或已過去。銀河證券分析師王秋蘅指出，9月以來政策對房地產(chǎn)的表態(tài)一貫且偏暖，我們認為政策底已過，未來政策落地有以下幾個方面。第一，“房住不炒”基調(diào)不變，“大放水”式寬松難現(xiàn)。第二，對首套和改善型住房加強信貸支持，或在首付比例、利率、購房規(guī)則等方面一城一策。第三，加強對房企融資支持。第四，各地方有更大的自主權進行政策調(diào)整，未來“限漲”和“限跌”并行，“調(diào)控”和“調(diào)整”并行。
目前房地產(chǎn)行業(yè)處于“基本面底”+“政策底”的組合，政策逐步從信貸端過度到需求端，之前壓制估值的關鍵因素得到緩釋，板塊目前“低估值、低倉位、高股息”的特征具備足夠的安全邊際和彈性，王秋蘅認為，今年四季度到明年一季度是配置的最佳窗口期。中長期維度，在集中度提升和盈利企穩(wěn)預期下，管理優(yōu)異、融資通暢、多元化發(fā)展的“三好房企”將享有更高的估值溢價。
東北證券分析師王小勇也指出，行業(yè)beta趨勢性向上趨勢不變，穩(wěn)健綠檔房企將加速集中，推薦投融資方面具備優(yōu)勢的頭部綠檔房企，建議投資者關注萬科A、保利發(fā)展、金地集團、招商蛇口、新城控股、金科股份。
萬科A(000002)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)合理
公司土儲方面堅持量入為出與理性投資，在保障優(yōu)質(zhì)投資質(zhì)量的同時補充合適的項目資源。2021年前三季度公司新增132個項目，新增計容建面2241萬方，同比增長22.3%，總體增長穩(wěn)健;2021年第三季度單季，公司新增37個項目，新增計容建面735.7萬方，同比下滑13.6%。華安證券指出，公司財務穩(wěn)健，資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)合理。其中公司有息負債占總資產(chǎn)比例13.6%，且有息負債中70.6%為長期負債，債務結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。公司堅持“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，土儲資源充裕且結(jié)構(gòu)合理，財務穩(wěn)健，融資成本處于行業(yè)較優(yōu)水平。在行業(yè)增速放緩的大背景下，公司憑借多元化業(yè)務與主營業(yè)務聯(lián)動，協(xié)同效應實現(xiàn)穩(wěn)步增長并逐步進入回報期。
保利發(fā)展(600048)增持股份彰顯信心
公司前三季度實現(xiàn)簽約金額4102.32億元，同比增長11.66%，實現(xiàn)簽約面積2543.73萬平方米，同比增長4.08%。新開工面積3659萬平方米，同比減少4.68%，竣工面積2437萬平方米，同比增長10.60%。銀河證券指出，公司堅持可持續(xù)發(fā)展，重視健康的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)守三道紅線，截至三季度末實現(xiàn)凈負債率67.6%，剔除預收賬款資產(chǎn)負債率65.6%，現(xiàn)金短債比2.32，保持“綠檔”。豐厚的在手現(xiàn)金和優(yōu)越的債務結(jié)構(gòu)有利于公司在新的融資監(jiān)管及土地集中出讓機制下獲取更多有利資源，構(gòu)筑領跑優(yōu)勢。8月保利集團增持公司股份50萬股，并計劃于未來6個月內(nèi)繼續(xù)增持，公司董事長及全體高管計劃于未來6個月內(nèi)增持公司股份，彰顯對公司長期信心。
金地集團(600383)具備長期投資價值
公司在2021年前三季度累計實現(xiàn)銷售面積1062萬方，同比上升29%;累計實現(xiàn)銷售金額2287億元，同比上升34%，已完成年度2800億元銷售目標的81.7%。2021年前三季度，公司通過多元化方式新增土地101宗，新增土地儲備1492萬方，對應投資額1135億元，拿地單價7607.2元/平，同比下滑5%。光大證券指出，考慮到往年四季度為公司竣工高峰期，疊加公司低毛利項目多于上半年集中交付，預期公司全年結(jié)算利潤或較去年同期小幅提升。整體來看，公司財務穩(wěn)健，信用優(yōu)勢明顯，連續(xù)多年穩(wěn)定分紅，下半年毛利率如期修復，公司董事長增持彰顯管理層信心。公司目前估值具備較強吸引力，股息率水平較高，具備長周期配置價值。
招商蛇口(001979)銷售表現(xiàn)優(yōu)于同行
公司2021年前三季度公司實現(xiàn)收入818億元，同比增長63%;實現(xiàn)歸母凈利潤64億元，同比增長190%。前三季度銷售金額2410億元，同比增長27%;銷售面積1038萬方，同比增長26%;銷售均價2.3萬元/平方米，同比增長0.2%。國金證券指出，公司銷售表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，主要受益于公司聚焦核心一二線城市的戰(zhàn)略。今年下半年以來，房企現(xiàn)金流壓力普遍增大，三四線的項目降價跑量現(xiàn)象較為普遍。公司整體銷售均價相較去年同期仍有增長，也主要受益于項目所在區(qū)域多為核心區(qū)域。截至2021年三季度末，公司現(xiàn)金短債比為1.8倍，剔除預收款的資產(chǎn)負債率為59.6%，凈負債率為34.0%，均滿足“三條紅線”的要求，為“綠檔”企業(yè)。
