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“澇疫結(jié)合”下 鄭州商業(yè)首層租金位于全國(guó)前列

2021-10-25 08:36:22 來(lái)源:河南商報(bào)

今年汛情疊加疫情之下,鄭州商業(yè)地產(chǎn)增量和消化情況如何?

2021年10月22日,CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2021年三季度鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》,解析鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。

零售 前三季度鄭州零售物業(yè)累計(jì)新增39.5萬(wàn)平方米

據(jù)其數(shù)據(jù),2021年前三季度,鄭州零售物業(yè)市場(chǎng)累計(jì)新增39.5萬(wàn)平方米,僅第三季度便實(shí)現(xiàn)新開(kāi)5個(gè)項(xiàng)目,主要分布于鄭州周邊近郊(滎陽(yáng)、中牟、鞏義),預(yù)計(jì)今年第四季度鄭州商業(yè)市場(chǎng)將有36.7萬(wàn)平方米新增供應(yīng),主要聚焦在成熟區(qū)域存量改造。

整體新增需求方面,服飾(40%)和美妝個(gè)護(hù)(30.3%)表現(xiàn)突出。

奢侈品牌加碼鄭州市場(chǎng)快速擴(kuò)張,LVMH、Kering等已進(jìn)駐鄭州市場(chǎng)的奢侈品集團(tuán)開(kāi)始在本地納入更多品牌,同時(shí)加大了線下渠道投入,快閃店、時(shí)裝秀和社群活動(dòng)等多樣化形式備受青睞。

餐飲業(yè)態(tài)方面,外來(lái)餐飲首店更加青睞核心商圈項(xiàng)目,海底撈旗下新創(chuàng)子品牌苗師兄鮮炒雞開(kāi)出2家門(mén)店,來(lái)自西安的餐飲品牌“太食獸”“蘭湘子”開(kāi)始布局鄭州市場(chǎng),網(wǎng)紅茶飲和咖啡品牌也持續(xù)加碼,深圳精品創(chuàng)意咖啡Akimbo首進(jìn)鄭州,星巴克和奈雪開(kāi)店持續(xù)加密。

體驗(yàn)業(yè)態(tài)方面,作為疫后重建末端,體驗(yàn)業(yè)態(tài)復(fù)蘇壓力較大,新增需求以新穎娛樂(lè)類(lèi)的夜店、酒館及Live?House為主,而新能源汽車(chē)前三季度拓展迅猛,其中核心商圈新增6個(gè)新能源品牌合計(jì)8家店,預(yù)計(jì)下半年將向次級(jí)商圈拓展。

商業(yè) 鄭州商業(yè)首層平均租金位于全國(guó)前列

“澇疫結(jié)合”下,市場(chǎng)在第三季度經(jīng)受了較大考驗(yàn),加之“雙減”政策的發(fā)布,社區(qū)型/區(qū)域型購(gòu)物中心均受到不同程度的影響。市場(chǎng)整體空置率上升至9.6%。

租金方面,本季度鄭州商業(yè)核心商圈的首層平均租金上升至45.2元/平方米/天,季度同比上升17.1%。鄭州商業(yè)平均租金首層達(dá)到701.6元/平方米/月,季度同比下降11.2%,從全國(guó)看,鄭州商業(yè)平均租金首層位于前列。

其中,核心商圈商業(yè)的平均租金首層達(dá)到1403.1元/平方米/月,季度同比增長(zhǎng)17.1%,次商圈商業(yè)平均租金首層為220.5元/平方米/月,季度同比下降18.7%。

“中國(guó)有一句古話(huà)叫物以稀為貴。”世邦魏理仕鄭州分公司副總經(jīng)理、鄭州及西安顧問(wèn)及交易服務(wù)·商業(yè)部董事張桐解釋說(shuō),鄭州市場(chǎng)這兩年消費(fèi)需求強(qiáng)勁,但真正優(yōu)質(zhì)的商業(yè)載體比較少,這間接導(dǎo)致了商戶(hù)選址、實(shí)際經(jīng)營(yíng)上都將更多的能量積聚在頭部商場(chǎng)上,社區(qū)型、準(zhǔn)區(qū)域型商業(yè)在消費(fèi)聚集度和吸引力上稍有不足。

張桐預(yù)測(cè),未來(lái),隨著城市進(jìn)一步發(fā)展和頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入鄭州市場(chǎng),將大幅提升鄭州商業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)品質(zhì),同時(shí),市場(chǎng)平均租金水平也將有序回落至合理水平。預(yù)計(jì)到2024年、2025年鄭州商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展會(huì)有比較大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

寫(xiě)字樓 三季度全市平均租金報(bào)價(jià)較上半年上漲2%

寫(xiě)字樓方面,2021年三季度,鄭州共錄得6個(gè)新項(xiàng)目入市,總計(jì)新增供應(yīng)量25.71萬(wàn)平方米。

三季度全市凈吸納量顯著提升,共錄得14.26萬(wàn)平方米,從租賃交易的行業(yè)分類(lèi)來(lái)看,生物醫(yī)藥、專(zhuān)業(yè)服務(wù)及保險(xiǎn)行業(yè)表現(xiàn)活躍。整體空置率較上半年小幅上升1.99個(gè)百分點(diǎn)至18.1%,各商務(wù)區(qū)的空置率對(duì)比發(fā)現(xiàn),高鐵商務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、龍子湖的空置率均有所增加,主要原因均有新項(xiàng)目入市,大量新增房源待去化;花園路片區(qū)及金水路片區(qū)的供需相對(duì)平衡。全市平均租金報(bào)價(jià)錄得每月每平方米103.7元,較2021年上半年上漲2%,其中甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金水平有4%的降幅,乙級(jí)寫(xiě)字樓有5%的增幅。

世邦魏理仕鄭州分公司顧問(wèn)及交易服務(wù)·辦公樓部經(jīng)理王磊認(rèn)為,未來(lái),鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)量將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng),新增供應(yīng)將主要集中在鄭東新區(qū),常西湖新區(qū)因其定位也承接了部分定向產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和搬遷。而隨著龍湖副CBD、運(yùn)河兩岸、鄭州東站東廣場(chǎng)、龍子湖、中原科技城等區(qū)域新建寫(xiě)字樓的持續(xù)入市,鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金差將會(huì)持續(xù)縮減。

延伸 鄭州的商業(yè)還處在上升階段,兩三年后有更多驚喜

不久前,上海、北京、廣州、天津、重慶被率先列入國(guó)際消費(fèi)中心城市培育名單。實(shí)際上,鄭州也一直推動(dòng)國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)與申報(bào),在這方面需要補(bǔ)齊哪些短板?

張桐認(rèn)為,國(guó)際消費(fèi)中心城市需要的一些維度,比如優(yōu)質(zhì)的商業(yè)存量、頭部商業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐、首店品牌的數(shù)量、國(guó)際化商業(yè)活動(dòng)的植入等都會(huì)為申報(bào)加分。

“鄭州市場(chǎng)的發(fā)展還處在上升階段,遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到發(fā)展非常成熟的過(guò)程。”張桐說(shuō),鄭州是一個(gè)增長(zhǎng)和發(fā)展速度非常快的、年輕的城市,相信會(huì)在2~3年后有更多驚喜。

張桐還提到,從頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)商來(lái)看,鄭州商業(yè)外來(lái)者并不多,這讓大家會(huì)認(rèn)為鄭州是一個(gè)相對(duì)保守和低調(diào)的城市,實(shí)際上無(wú)論從品牌進(jìn)駐情況、首店數(shù)量,還是品牌銷(xiāo)售額,都讓大家看到了一個(gè)不一樣的鄭州。

另外,隨著鄭州文旅板塊包括建業(yè)電影小鎮(zhèn)、只有河南·戲劇幻城等的火爆,以及中原文化的持續(xù)出圈,鄭州未來(lái)還有很大的提升空間,包括商代王城遺址歷史文化區(qū)建設(shè),這些都可能讓城市商業(yè)進(jìn)行一次重構(gòu)。(頂端新聞·河南商報(bào)首席記者楊桂芳)