近期房地產(chǎn)板塊利多政策密集出臺，房地產(chǎn)行業(yè)重要性值得關注！剛剛閉幕的高層會議指出，各部門、各地方只要認識到位，工作到位，持續(xù)抓好，房地產(chǎn)風險可以化解，市場可以實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。
有關部門相關同志表示，要充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%。支持剛性和改善性住房需求，住房消費潛力要予以釋放。
(資料圖片僅供參考)
12月16日，有關部門發(fā)言人表示，將持續(xù)推進穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策和接續(xù)措施落地見效，進一步加快政策性開發(fā)性金融工具資金投放使用和基礎設施項目建設，積極擴大有效投資，促進重點領域消費加快恢復發(fā)展。
12月15日，高層指出，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，正在考慮新舉措努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。
回顧年內(nèi)房地產(chǎn)板塊的整體行情，在上半年掀起一陣漲勢并在4月錄得漲幅高點，隨后微幅震蕩，在10月出現(xiàn)階段低點，隨后開啟反彈。
以中證800地產(chǎn)指數(shù)為例，截至12月16日，該指數(shù)區(qū)間累計回調(diào)7.23%，同期滬深300指數(shù)大幅下跌近20%，可見同期地產(chǎn)行業(yè)的走勢較好于市場整體水平，兩者呈現(xiàn)基本相同的漲跌趨勢。
（數(shù)據(jù)來源：Wind，統(tǒng)計區(qū)間為2022.1.1-2022.12.16）
估值方面，目前地產(chǎn)板塊的整體估值正處歷史底部區(qū)域，PE出現(xiàn)小幅回升，PB仍在下行，未來修復空間仍大。截至2022.12.16，中證800地產(chǎn)指數(shù)的市盈率（TTM）為16.64倍，估值水平在波動中調(diào)整，較2015年高點（27.68倍）仍有較大向上修復空間。同時，800地產(chǎn)指數(shù)的市凈率僅為0.9倍，處于7.23%的歷史分位點，正位于十年以來的底部區(qū)域。
（數(shù)據(jù)來源：Wind，截至2022.12.16）
政策面上，地產(chǎn)板塊政策端從供需兩側強勢托底，“強心劑”持續(xù)推出。那當下地產(chǎn)板塊的基本面、資金面情況如何呢？政策端強勢提振信心之下，板塊能否走出“U”型底部抬升的行情呢？銀行證券最新房地產(chǎn)行業(yè)2023年度投資策略觀點認為：底部涅槃，曙光漸進。
具體來看：
一、基本面：低位波動、蓄力上升
1）2022年基本面趨勢下行，銷售、投資處于歷史低位，2023年銷售預計處于“U”型的底部抬升階段，目前“保交樓”有序進行并進入實質性執(zhí)行階段，竣工修復具備確定性。
2）土地市場方面，受去年同期高基數(shù)影響，土地供應規(guī)模同比降幅較大。但伴隨國內(nèi)二輪、三輪集中供地逐步開展，土地供應情況出現(xiàn)環(huán)比改善，市場熱度逐步修復。
3）企業(yè)拿地方面，央國企、地方國資成為拿地主力，拿地份額明顯提升，儲備不斷擴充。
（數(shù)據(jù)來源：銀河證券、中指研究院，截至2022.12.14）
4）房貸利率方面，參照歷史2014-2016年宏觀政策大幅寬松的背景下，房貸利率相對基準利率的折扣率高達92%，因此預估2023年首套房貸利率最低有望達到3.7%-3.9%，一二線城市房價基本穩(wěn)定，三四線城市微幅下行。
二、政策面：供需兩側強勢托底、政策環(huán)境持續(xù)寬松
房地產(chǎn)政策在2022年經(jīng)歷了漸進式寬松，預估2023年政策環(huán)境依舊以寬松為主。
1）需求側：政策工具箱里工具逐步釋放，打開政策想象空間。“金融16條”強勢托底，明確指出支持“因城施策”確定房貸首付比和利率政策利率下限，并合理確定符合購房條件新市民首套房貸標準，隨后北京、杭州等多個高能級城市調(diào)整樓市政策。
2）供給側：全渠道信貸空間打開，提供持續(xù)資金支持。房企融資“三箭齊發(fā)”有力提振市場信心，政策從多角度、多方式向房企提供資金支持，經(jīng)營穩(wěn)定的房企或將率先脫困，迎來信用修復。
三、資金面：惡化程度趨于見底，政策支持下有望平穩(wěn)度過償債高峰。
2021年以來，在三道紅線、貸款集中管理制度、預售資金監(jiān)管趨嚴等調(diào)控下，房企流動性急劇收縮。在今年利多政策持續(xù)發(fā)力，房企融資環(huán)境出現(xiàn)改善下，10月房企非銀融資總額首次出現(xiàn)同比增速正增長，行業(yè)融資出現(xiàn)修復跡象。
（數(shù)據(jù)來源：銀河證券、中指研究院，截至2022.10.31）
預估房地產(chǎn)行業(yè)將在2023年上半年迎來償債高峰，但在信貸端政策的不斷支持下有望平穩(wěn)度過。目前行業(yè)供給側出清仍在進行中，此階段對于積極拿地的房企是一個拿地利潤率和市占率雙提升的好機會。
展望2023年，銀河證券表示房地產(chǎn)板塊的基本面走勢將取決于政策的寬松程度。在當前寬松的政策節(jié)奏下，行業(yè)風險將得到有效控制，銷售或呈現(xiàn)穩(wěn)健復蘇態(tài)勢。
短期內(nèi)看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復行情，中長期的機會來自于拿地利潤率和市占率的提升。但政策并不是無差別托底，房企分化邏輯加強，未來優(yōu)質的資源將不斷向頭部房企聚集。
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風險提示：地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤的標的指數(shù)為中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時調(diào)整，其回測歷史業(yè)績不預示指數(shù)未來表現(xiàn)。文中出現(xiàn)的個股僅為成份股客觀展示，不作為任何個股推薦，不代表基金管理人和本基金投資方向。投資人應當認真閱讀《基金合同》、《招募說明書》、《基金產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，了解基金的風險收益特征，選擇與自身風險承受能力相適應的產(chǎn)品?；疬^往業(yè)績并不預示其未來表現(xiàn)?；鸸芾砣藢υ摦a(chǎn)品的風險等級評定為R3-中風險。銷售機構（包括基金管理人直銷機構和其他銷售機構）根據(jù)相關法律法規(guī)對本基金進行風險評價，投資者應及時關注基金管理人出具的適當性意見，各銷售機構關于適當性的意見不必然一致，且基金銷售機構所出具的基金產(chǎn)品風險等級評價結果不得低于基金管理人作出的風險等級評價結果?；鸷贤嘘P于基金風險收益特征與基金風險等級因考慮因素不同而存在差異。投資者應了解基金的風險收益情況，結合自身投資目的、期限、投資經(jīng)驗及風險承受能力謹慎選擇基金產(chǎn)品并自行承擔風險。中國證監(jiān)會對本基金的注冊，并不表明其對本基金的投資價值、市場前景和收益做出實質性判斷或保證?；鹜顿Y需謹慎。
（來源:界面AI）
