商品房預(yù)售制度，曾經(jīng)對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了重要的影響。但是，隨著商品房預(yù)售制度的問題逐漸顯現(xiàn)，人們對商品房預(yù)售的爭議也越來越大了。
商品房預(yù)售，其實指的是房企將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，并由承購人預(yù)先支付定金或者房款的行為。在業(yè)內(nèi)，人們把這種現(xiàn)象稱為期房。
商品房預(yù)售制度的建立，到底帶來哪些好處?
從開發(fā)商的角度出發(fā)，可以緩解資金鏈的壓力。通過商品房預(yù)售的方式，提升了資金利用率，降低了資金缺口壓力。從購房者的角度出發(fā)，一般來說，期房比現(xiàn)房具有一定的成本優(yōu)勢，開發(fā)商為了吸引購房者，往往也會有相應(yīng)的優(yōu)惠，購房者也可以從中減輕購房的成本。
不過，商品房預(yù)售制度的缺點也不少。
舉一個例子，開發(fā)商拿到了預(yù)售款，相當(dāng)于把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了購房者，在開發(fā)商占用了預(yù)售資金之后，他們未必會把錢完全用在工程建設(shè)之中，可能會把錢用到了其他地方，包括拿地、新項目開發(fā)乃至其余領(lǐng)域的投資等等。
當(dāng)購房者支付了預(yù)售款之后，相當(dāng)于承擔(dān)了未來的投資風(fēng)險。假如開發(fā)商發(fā)生了資金斷裂或者卷款逃跑等行為，將會出現(xiàn)爛尾樓的情況，購房者將會承擔(dān)很大的投資風(fēng)險。針對這一種情況，因項目仍未完成建設(shè)，且不能夠交付使用，在購房者還沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)證的背景下，爛尾樓的實際價值非常低，這對購房者來說確實非常不公平。
商品房預(yù)售制度解決了開發(fā)商的實際需求，并降低了資金使用成本;但對購房者來說，他們的實際利益卻并未得到根本性的保障。站在這個角度出發(fā)，商品房預(yù)售制度到了應(yīng)該好好改革的時候了。
取消商品房預(yù)售制度的時機成熟了嗎?
假如在這個時候取消商品房預(yù)售制度，很可能會造成開發(fā)商的資金壓力更緊張。對房企來說，本來已經(jīng)存在融資渠道不暢通的問題，預(yù)售制度成為了部分房企的救命稻草。如果這個時候再把預(yù)售制度取消了，那么對很多房企來說，也許會面臨資金鏈的壓力，從而加速行業(yè)洗牌的節(jié)奏。
不過，商品房預(yù)售制度的延續(xù)，并不利于保障購房者的切身利益。因此，針對商品房預(yù)售制度，應(yīng)該要進行全方位的改革。
例如，針對過去購房者一次性繳納較高比例的預(yù)售款現(xiàn)象，應(yīng)該要改變一下。在實際情況下，可以采取按照工程進度繳款的形式，既可以保障購房者的合法權(quán)益，而且又可以起到項目監(jiān)督、防止開發(fā)商任性挪用資金的行為。
又比如，應(yīng)該對預(yù)售資金有明確的監(jiān)督職責(zé)。一般來說，銀行等放款機構(gòu)應(yīng)該要有相應(yīng)的資金監(jiān)督職責(zé)，但多年來，預(yù)售資金監(jiān)督職責(zé)并不明確，由此導(dǎo)致了部分房企任性挪用預(yù)售資金的現(xiàn)象。對此，可以引進第三方保險機構(gòu)，并由開發(fā)商或者銀行機構(gòu)進行出資，通過第三方保險機構(gòu)對項目工程與預(yù)售資金去向進行實時監(jiān)督，一旦發(fā)生了問題，就由第三方保險機構(gòu)先行墊付，保障工程項目的順利完工。之后，再由第三方保險機構(gòu)對預(yù)售資金進行后續(xù)追繳，這也可以很好地保障購房者與銀行的合法權(quán)益。
總而言之，商品房預(yù)售制度曾經(jīng)對國內(nèi)房地產(chǎn)市場起到了積極的影響意義，但隨著暴露的問題越來越多，是時候考慮對商品房預(yù)售制度進行改革了，首要任務(wù)還是要保障購房者的合法權(quán)益。
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