前，宋都股份(600077)寧愿虧掉5000萬也要退地。其一紙回復(fù)函也揭開了三家上市房企圍繞一塊地而引發(fā)的“混戰(zhàn)”。某上市房企西南地區(qū)營銷總監(jiān)宋曉(化名)表示，自去年起房企對土拍極為謹(jǐn)慎，出現(xiàn)開發(fā)商退地并不意外。
市場的信號似乎更為明確：北京頂級學(xué)區(qū)房失去光環(huán)，杭州二手房成交量腰斬……而這背后，是房價(jià)不跌的神話正悄然破滅，也是行業(yè)格局生變給傳統(tǒng)房企帶來的陣痛。
三家房企隔空交火”
杭州是樓市火爆之地，卻發(fā)生了開發(fā)商寧愿不要5000萬保證金也要堅(jiān)決退地的新聞。出乎意料的是，這起退地還牽扯到三家上市房企，彼此間更是隔空“交火”，互斥對方“不講武德”。
宋都股份在回復(fù)上交所監(jiān)管函時(shí)表示，公司退地是因?yàn)槁?lián)合開發(fā)的伙伴取消合作所致。
宋都股份稱，由于8號地塊合作方祥生控股(02599.HK)和12號地塊合作方寶龍地產(chǎn)(01238.HK)單方面突然違約，導(dǎo)致公司在極短時(shí)間內(nèi)無法達(dá)成其他商業(yè)合作機(jī)會，給公司短期資金安排帶來巨大壓力，才導(dǎo)致8號地塊退地。
據(jù)了解，宋都股份全資子公司獲得的8號地塊競得資格被取消，已繳納的5000萬預(yù)約申請保證金不予返還。
目前，宋都股份已提交訴狀，要求合作方賠償2000萬的違約金，并承擔(dān)各項(xiàng)訴訟費(fèi)用。截至目前，上述案件已被法院正式受理。
祥生控股則否認(rèn)上述說法，稱是在宋都股份拿地后才開始接觸的，公司及附屬公司未與宋都股份及附屬公司簽署任何協(xié)議或文件。換句話說，祥生股份認(rèn)為先拍下地塊后又放棄是宋都股份自己的事，他們連合同都沒簽，最多算是達(dá)成初步合作意向，何來違約之說?
寶龍地產(chǎn)更覺得無辜，先澄清與宋都股份所退的8號地塊沒有關(guān)系，其與宋都就12號地塊簽訂的是合作備忘錄，實(shí)際細(xì)節(jié)需以合同簽訂為準(zhǔn)。
目前，三家公司交鋒正酣，最終結(jié)果只能靜待法院判決。
業(yè)內(nèi)稱缺錢或是主因
一位不愿透露姓名的房產(chǎn)人士告訴記者，“這種情況比較罕見，尤其是兩個(gè)項(xiàng)目的合作方同時(shí)退出。”
該人士認(rèn)為，“有初步協(xié)議的不可能是臨時(shí)起意，前期都會有個(gè)較長的接觸期，一旦明確了合作意向，基本是口頭談好或簽個(gè)協(xié)議，等地拿下來了再詳細(xì)商酌簽合同。之后要么雙方合股成立一家項(xiàng)目公司，要么合作方增資或收購項(xiàng)目公司股權(quán)。以此為主體來專門負(fù)責(zé)開發(fā)這一項(xiàng)目。”
在他看來，兩個(gè)合作方同時(shí)以沒有簽合同為由半途退出的原因是，沒錢了也貸不到款。“只要有了合作協(xié)議，基本就是板上釘釘，因?yàn)樯婕敖痤~巨大，還關(guān)聯(lián)到后續(xù)的資金安排、規(guī)劃、施工等諸多因素，一旦退出就是一系列連瑣反應(yīng)。因此，宋都股份認(rèn)為單方面違約也許不是空話。”
記者注意到，有法律界人士表示，若雙方簽訂了協(xié)議，是具有一定法律效力的;但雙方簽協(xié)議時(shí)沒有約定明確的損失或賠償責(zé)任，就很難追究失約方責(zé)任。
據(jù)該人士透露，此前也出現(xiàn)過類似情況，“有些合作方因資金不足或其他原因不得不退出，在樓市火爆時(shí)根本就不是問題，大家好聚好散，有的是新的合作方來填補(bǔ)。但遇到樓市調(diào)控趨嚴(yán)期，就是大問題了。”
宋曉表示，“這算是全國集中供地后出現(xiàn)的第一個(gè)退地案例，但在我們看來一點(diǎn)都不意外。去年有家房企，屬于行業(yè)第一階梯，前腳才在某個(gè)新一線城市拍下一塊地，后腳就反悔了，后來和當(dāng)?shù)亟簧?，最終還是沒退。”
房地產(chǎn)業(yè)格局生變
事實(shí)上，此次退地事件的深層次原因在于房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控趨嚴(yán)，各地樓市調(diào)控政策頻頻加碼，“房住不炒”及“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”依舊是樓市調(diào)控的政策基調(diào)。
最新消息顯示，在“雙減”政策影響下，北京曾經(jīng)的頂級學(xué)區(qū)房優(yōu)勢不再，市場價(jià)與相鄰片區(qū)幾乎拉平。杭州、上海、蘇州等地，二手房大面積降價(jià)、成交量“腰斬”也不是新鮮事。在密集的調(diào)控聲中，補(bǔ)上二手房炒作漏洞，成為多地政策聚焦的關(guān)鍵點(diǎn)。
以杭州為例，杭州樓市調(diào)控近期再度加碼，明確非戶籍家庭繳納社保滿4年方可買房。記者注意到，此次退地風(fēng)波所在的杭州8號地塊位于運(yùn)河新城區(qū)域，周邊的二手房價(jià)格基本都在3萬以上。而8號地塊成交的樓面價(jià)為20962元/平方米，政府設(shè)置的最高售價(jià)限價(jià)為29500元/平方米，再算上各種成本，開發(fā)商的盈利極為有限，甚至不排除虧損可能。
可以說，在調(diào)控持續(xù)加碼背景下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)洗牌，倒逼房企轉(zhuǎn)型是大勢所趨。
值得注意的是，8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局及嶗山區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)等區(qū)自然資源局集中發(fā)布公告，終止7月30日發(fā)布的“兩集中”出讓地塊拍賣活動，再次實(shí)施公開出讓時(shí)間，以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。自此，青島市成為繼天津、深圳后第三個(gè)叫停掛牌出讓“兩集中”地塊的城市。
受該消息影響，A股市場地產(chǎn)股大幅上漲。萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華僑城A等漲幅居前。而作為此次退地主角的宋都股份，微幅上漲1.2%。(本報(bào)記者 梅婧)
