陽光股份2023年半年度董事會經(jīng)營評述

陽光股份（000608）2023年半年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：

一、報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務

報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務包括：商業(yè)運營管理業(yè)務、物業(yè)租賃業(yè)務以及商住尾盤銷售業(yè)務。

(相關資料圖)

（一）商業(yè)運營管理業(yè)務

公司擁有專業(yè)的商業(yè)運營團隊，主要為商業(yè)項目提供專業(yè)的商業(yè)運營服務，通過為商業(yè)項目提供運營管理服務從而獲取管理服務收入。

（二）物業(yè)租賃業(yè)務

包括自持性物業(yè)租賃和經(jīng)營性物業(yè)租賃，通過采取有針對性的運營策略，提高商業(yè)項目租賃管理水平，以商業(yè)項目出租獲取租賃收入。截至2023年6月底，陽光股份管理的自有項目可出租面積近30萬平米，布局于北京、上海、成都和天津等一二線城市。此外，2021年9月起，陽光股份正式受托管理京基集團旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，托管項目總面積達60多萬平方米。

（三）商住尾盤銷售業(yè)務

本報告期內(nèi)尾盤銷售業(yè)務主要指北京陽光上東項目的尾盤商鋪、車位以及成都錦尚項目的底商、車位銷售。

未來公司經(jīng)營業(yè)務將主要聚焦于商業(yè)運營管理業(yè)務、物業(yè)租賃業(yè)務。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年上半年，社會消費品零售總額227,588億元，同比增長8.2%。按消費類型分，上半年商品零售總額203,259億元，同比增長6.8%；餐飲收入24,329億元，增長21.4%。中國宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步恢復，但恢復基礎尚不穩(wěn)固，加之房地產(chǎn)市場恢復不及預期，多重因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)市場供需兩端仍偏弱。

從商鋪租賃市場表現(xiàn)來看，2023年上半年，實體商業(yè)經(jīng)營情況整體呈恢復態(tài)勢，帶動商鋪租賃需求增長，上半年購物中心租金環(huán)比上漲0.29%；從寫字樓租賃市場表現(xiàn)來看，2023年二季度，區(qū)域間寫字樓市場呈現(xiàn)分化態(tài)勢，部分區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龌钴S度較一季度有所下滑，疊加部分城市新增供應陸續(xù)入市，樓宇間競爭加劇，寫字樓租金依舊承壓，二季度寫字樓租金環(huán)比下跌0.11%。

購物中心方面，北京市場二季度購物中心首層平均租金止跌回穩(wěn)，同樣本環(huán)比上漲0.2%至每天每平方米33.6元，租賃需求穩(wěn)中有升，二季度末全市空置率8.1%。下半年預計將有超過百萬平方米的新增或改造商業(yè)，有望結(jié)束北京零售物業(yè)市場近五年的新增供應低谷，但集中的供應量也會帶來較大的招商壓力。成都市場整體空置率較去年底上升1.9個百分點至11.6%。以服飾、教培等為代表的品牌持續(xù)迭代，導致新增需求的活躍度未達預期；此外，多個購物中心借勢

調(diào)改，主動騰退租戶重新定位招商，致項目空置率大幅度上升。展望下半年，成都零售物業(yè)市場還將迎來約54萬平方米的新增供應。三季度的暑假及大運會，有望進一步推高旅游熱度，刺激消費增長。

寫字樓方面，北京全市空置率環(huán)比上漲0.5個百分點至19.6%。CBD、中關村等核心商務區(qū)及望京等核心拓展區(qū)退租減少，新租需求亦緩慢回升。但市場去化壓力依然嚴峻，平均成交租金持續(xù)下行，同樣本環(huán)比下降0.4%至每月每平方米301.8元，燕莎、望京、中關村、王府井（600859）等子市場租金降幅靠前。下半年，預計六個項目近61萬平方米的新增供應將集中放量，繼續(xù)推高空置率，租金仍會承壓下行。成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率較去年底上升3.6個百分點至24.4%，以價換量為市場去化的主旋律，導致平均租金仍處下行通道，跌幅為0.6%，平均賬面租金83元/月/㎡。展望2023年下半年，市場預計迎來約48萬平方米的新增供應，將進一步加劇去化壓力。

發(fā)展戰(zhàn)略和未來一年經(jīng)營計劃

（一）公司發(fā)展戰(zhàn)略

2023年下半年，公司持續(xù)以“問題”為導向，圍繞年度重點經(jīng)營目標、重大工作革新變化，實施以“管理優(yōu)化、專業(yè)提升”為主題的“精細化管理年”工作，通過“一個主題、四個原則、六個聚焦”，關注經(jīng)營提升、成本降低、效率提高、安全生產(chǎn)、管理提升、組織發(fā)展，以精細化管理推動公司高質(zhì)量發(fā)展。同時積極探索創(chuàng)新業(yè)務，充分結(jié)合現(xiàn)有資源，創(chuàng)造新的利潤增長點，優(yōu)化公司業(yè)務結(jié)構和經(jīng)營模式；持續(xù)盤活閑置資產(chǎn)，“反哺”主營業(yè)務和新業(yè)務拓展，為實現(xiàn)公司2023年經(jīng)營目標提供有力保障。

（二）經(jīng)營計劃

1、強化運營能力，促進效益提升

在購物中心運營方面，從消費需求端出發(fā)調(diào)改品牌組合，通過引入創(chuàng)新型品牌、首店等為消費者提供優(yōu)質(zhì)消費內(nèi)容。同時開展服務提升專項行動，優(yōu)化升級各項目服務品質(zhì)，提高消費者的粘性及復購率，打造運營標桿項目；

在寫字樓運營方面，通過對租戶結(jié)構、租約管理及價格體系管理等進一步評估，推出多元化產(chǎn)品以及靈活的營銷策略，吸引新租戶，刺激成交率；同時通過尋找大面積租戶，促進年度出租目標的達成；

另外，公司還將通過完善信息系統(tǒng)，提升信息化水平等手段，加強對一線業(yè)務單位的信息化支持，提高業(yè)務數(shù)據(jù)處理效率，并運用各類信息服務平臺提升客戶體驗。

2、拓展優(yōu)質(zhì)項目，擴大商業(yè)規(guī)模

持續(xù)關注大灣區(qū)以及周邊城市核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，聚焦中小型存量商業(yè)項目，多渠道、全方位發(fā)掘輕資產(chǎn)輸出合作模式，充分利用公司商業(yè)管理的經(jīng)驗優(yōu)勢，實現(xiàn)服務品質(zhì)與服務內(nèi)容向新項目的快速復制，加大商業(yè)運營項目規(guī)模，提升公司整體品牌價值。

3、轉(zhuǎn)化新產(chǎn)業(yè)（300832）項目，尋求利潤增長點

在充分考慮風險的情況下，加大新賽道的行業(yè)研究，拓寬行業(yè)與產(chǎn)品形式，篩選與公司商業(yè)基因契合的選項，探索適合公司發(fā)展的模式，力爭盡快實現(xiàn)接觸項目的轉(zhuǎn)化。

4、健全人才培養(yǎng)機制，強化人才梯隊建設

公司將繼續(xù)完善內(nèi)部管理，通過培養(yǎng)、引進和管理優(yōu)秀人才，建立合理和穩(wěn)定的隊伍體系。通過實施培訓計劃、激勵機制等方式，培養(yǎng)和挖掘內(nèi)部人才的潛力，提高人才綜合素質(zhì)和能力水平。建立跨部門、跨崗位、跨地域的人才交流平臺，促進各部門之間的合作和經(jīng)驗分享，培養(yǎng)人才的全局意識和團隊合作能力。建立科學的績效評估體系，根據(jù)評估結(jié)果進行培訓和發(fā)展計劃的調(diào)整，持續(xù)改進和優(yōu)化人才梯隊建設的策略和方法。

二、核心競爭力分析

1、良好的品牌知名度和影響力

公司控股股東京基集團在深圳商業(yè)地產(chǎn)領域深耕多年，擁有較大的規(guī)模、較強的實力以及優(yōu)質(zhì)品牌資源。目前公司已正式受托管理京基集團旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，托管項目總面積達60多萬平方米，進一步擴大公司在商業(yè)地產(chǎn)領域的品牌知名度和影響力，吸引更多優(yōu)質(zhì)品牌資源和高品質(zhì)客群，從而形成品牌、項目相互促進的良性發(fā)展之路。同時公司將依托“京基商業(yè)”良好的品牌形象和影響力，積極開拓新項目資源。

2、豐富的商業(yè)運營管理經(jīng)驗

公司管理團隊在商業(yè)運營管理領域積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗，能夠準確把握市場需求，及時調(diào)整商業(yè)物業(yè)的發(fā)展定位與規(guī)劃。同時，公司豐富的管理經(jīng)驗及成熟的業(yè)務流程體系，能夠有效地提升運營效率、降低運營成本，為購物中心業(yè)務的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎。

3、運營項目成熟多樣

公司較早將核心業(yè)務轉(zhuǎn)移至商業(yè)項目的運營與管理，積累了充足的商業(yè)項目的策劃招商和運營管理能力。商業(yè)運營和物業(yè)租賃業(yè)務主要集中于京津滬蓉地區(qū)，均為國內(nèi)一二線城市，具有較大的商業(yè)潛力。同時公司在管項目類型豐富包含購物中心、商鋪、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，其中商業(yè)部分從產(chǎn)品上主要分為以“陽光新生活廣場”為代表的社區(qū)商業(yè)；以“新業(yè)中心”為代表的城市綜合體，運營業(yè)務覆蓋面廣。

三、公司面臨的風險和應對措施

1、市場經(jīng)營風險

2023年預計部分租賃需求、品牌拓店速度將緩慢釋放，為維持出租率的穩(wěn)定，或以降租的方式挽留老租戶，將一定程度上面臨租賃收入減少的風險。為應對上述風險，公司將通過引入創(chuàng)新性品牌、首店等為消費者提供優(yōu)質(zhì)消費內(nèi)容，提升項目出租率；通過精細化服務提升消費者黏性，提升復購率；關注重點商戶、整合多方資源，助力入駐租戶提振經(jīng)營信心，進而實現(xiàn)營業(yè)額的提升，保障租賃收入目標達成。

2、行業(yè)競爭加劇的風險

隨著外部環(huán)境的逐漸改善，龍頭商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，行業(yè)內(nèi)品牌企業(yè)之間的競爭更加激烈。如果公司不能在競爭中持續(xù)發(fā)力把握時機，將對公司經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。面對上述風險，公司將密切關注行業(yè)發(fā)展動態(tài)和趨勢，洞察市場變化中的機遇與挑戰(zhàn)，積極創(chuàng)新求變，不斷提升核心競爭力和抗風險能力，推動公司持續(xù)健康發(fā)展。

3、人才儲備不足與團隊管理風險

隨著公司業(yè)務規(guī)模不斷擴大，對公司業(yè)務管理要求越來越高，一定程度上增加公司團隊管理難度。為了應對上述風險，公司運用多角度、全方位的人才培養(yǎng)方式，探索與業(yè)務相輔相成的人才培訓體系，適時引入專業(yè)化人才，加大人才隊伍的建設力度，完善人才儲備機制。

4、融資、信貸、利率風險

公司及關聯(lián)公司主營業(yè)務為房地產(chǎn)業(yè)務，因此受房地產(chǎn)融資政策影響較大。為應對上述風險，公司將積極研究融資政策，開拓融資渠道，創(chuàng)新融資方式，提升自身抗風險能力，確保公司現(xiàn)金流安全。

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