記者 李貝貝 上海報(bào)道
【資料圖】
因發(fā)文宣布放寬房貸年齡限制，鼓勵(lì)“激活老年人購(gòu)房需求”，日前浙江省寧波市引發(fā)輿論關(guān)注。作為日漸進(jìn)入深度老齡化社會(huì)的高能級(jí)城市，寧波對(duì)于老年人購(gòu)房需求的刺激動(dòng)作源于其樓市行情的平淡。
與寧波類(lèi)似，基于市場(chǎng)交易的趨勢(shì)性回落，近期已有多地對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行了優(yōu)化。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，4月，重點(diǎn)城市出臺(tái)提振政策15次，政策出臺(tái)數(shù)量較上月有所增加，優(yōu)化力度持續(xù)加碼。該院認(rèn)為，高能級(jí)城市在此時(shí)釋放積極信號(hào)，將有助于改善市場(chǎng)政策預(yù)期，引導(dǎo)市場(chǎng)信心恢復(fù)。
老齡化城市鼓勵(lì)老人購(gòu)房
5月6日，寧波多個(gè)金融監(jiān)管部門(mén)和機(jī)構(gòu)聯(lián)手出臺(tái)了十項(xiàng)促進(jìn)消費(fèi)的措施，涉及家居、汽車(chē)、餐飲、文旅等多個(gè)方面。其中，在購(gòu)房消費(fèi)方面，寧波提出要全力支持居民首套和改善性住房需求，推廣二手房按揭貸款“帶押過(guò)戶”模式，支持銀行機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，放寬房貸年齡限制，激活老年人購(gòu)房需求。
作為長(zhǎng)三角區(qū)域重要的二線城市，寧波強(qiáng)調(diào)“激活老年人購(gòu)房需求”，離不開(kāi)城市老齡化不斷加深的大背景。
“寧波已逼近深度老齡化社會(huì)?！薄丁酚浾呖吹?，寧波市人民政府官網(wǎng)于2022年10月發(fā)布的一篇文章透露，寧波市于1987年進(jìn)入人口老齡化社會(huì)，是國(guó)內(nèi)進(jìn)入人口老齡化較早、老齡化速度較快、程度較深的地區(qū)。
該文指出，截至2021年底，寧波全市60周歲及以上戶籍老年人口占比率高出全國(guó)7.4個(gè)百分點(diǎn)，高出全省2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中80歲以上高齡人口22.6萬(wàn)，占老年人口的13.9%。預(yù)計(jì)到2025年，寧波市戶籍老年人口接近200萬(wàn)，占比為30%左右，“這意味著10個(gè)寧波人中3個(gè)是老年人”。
不過(guò)，在人口老齡化情況愈發(fā)嚴(yán)峻的同時(shí)，寧波市也注重老年人“頤養(yǎng)有保障”，近年著力構(gòu)建了多層次老年社會(huì)保障體系。據(jù)上述文章，寧波市持續(xù)提高各類(lèi)社會(huì)保障水平，企業(yè)退休人員養(yǎng)老金自2005年以來(lái)實(shí)現(xiàn)“十八連漲”，城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)基礎(chǔ)養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)居全省第一。
據(jù)悉，在“放寬房貸年齡限制”方面，目前寧波大多數(shù)銀行對(duì)于貸款人“年齡+貸款年限”之和的限制為65歲至70歲；今年年初，部分銀行進(jìn)一步將年限限制調(diào)整到了最高80周歲。
記者注意到，除專(zhuān)門(mén)針對(duì)老年群體的調(diào)控政策外，寧波今年以來(lái)已多次出臺(tái)新政刺激樓市。例如，4月21日，寧波市住房公積金管理委員會(huì)宣布，在寧波就業(yè)并繳存住房公積金的本科和碩士畢業(yè)生公積金貸款額度可分別上浮20%、30%；高級(jí)及以上層次人才公積金最高貸款限額上浮50%。
接連放寬樓市調(diào)控政策的背后，是寧波仍需提振的樓市行情。
據(jù)寧波市房產(chǎn)市場(chǎng)管理中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年，寧波主城區(qū)新建商品住宅成交30472套，同比下降約52%；二手商品住宅成交量32015套，下降約28%。今年一季度，疫情期間積壓的購(gòu)房需求在二、三月份已經(jīng)得到釋放，寧波市區(qū)新房合計(jì)成交100萬(wàn)平方米，同比上漲25%；二手住宅合計(jì)成交130萬(wàn)平方米，同比上漲109%。
不過(guò)，在短暫的回溫后，寧波樓市已從高位回落。根據(jù)寧波住建局官網(wǎng)的房產(chǎn)交易板塊顯示，4月寧波市六區(qū)新房成交備案2547套，環(huán)比下降34%，全市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目6個(gè)，整體去化率僅24%。二手房方面，4月市六區(qū)二手房成交4463套，環(huán)比下降34%。
高能級(jí)城市釋放樓市支持措施
寧波的情況并非個(gè)案。事實(shí)上，隨著市場(chǎng)積壓需求的基本釋放完畢，近期已有多個(gè)熱點(diǎn)城市紛紛因城施策優(yōu)化了樓市調(diào)控政策。
易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年4月份，全國(guó)重點(diǎn)50個(gè)城市新房成交面積為1896萬(wàn)平米，環(huán)比下降27%，同比增長(zhǎng)30%。另?yè)?jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，今年“五一”假期期間（4月29日—5月3日），44個(gè)重點(diǎn)城市樓市累計(jì)成交78.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21%。但這主要緣于有的城市去年同期低基數(shù)的影響，使得同比增幅較大，實(shí)際上整體亦不及2021年和2019年同期水平。
貝殼研究院分析指出，分能級(jí)來(lái)看，一線城市釋放積極信號(hào)，因區(qū)施策；二線城市逐步縮小限購(gòu)區(qū)域，放松力度加強(qiáng)。三四線城市當(dāng)前政策寬松。
例如，4月30日，上海市出臺(tái)公積金新政，宣布自5月1日起，符合提取規(guī)定的多子女家庭，可按照實(shí)際房租支出提取住房公積金。符合規(guī)定的多子女家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房，貸款限額（含補(bǔ)充公積金最高貸款限額）在最高貸款限額的基礎(chǔ)上上浮20%。
中指研究院指出，在公積金政策優(yōu)化方面，年內(nèi)已有近90城對(duì)公積金政策進(jìn)行優(yōu)化，主要涉及降低公積金首付，提高公積金貸款額度，支持公積金可提可貸、支付首付、商轉(zhuǎn)公等政策。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向《》記者表示，公積金政策指向性較強(qiáng)，有利于直接為真正有購(gòu)房需求的居民提供支持，促進(jìn)住房需求釋放。
二線城市中，4月底，蘇州吳中區(qū)將非蘇州市戶籍購(gòu)房的社保繳納要求從6個(gè)月降低到3個(gè)月，且只要1年內(nèi)有3個(gè)月繳納記錄就可以提交資料，不要求連續(xù)繳納。
杭州則在錢(qián)塘區(qū)進(jìn)行了限購(gòu)政策優(yōu)化。4月中旬，杭州將下沙街道和河莊街道加入錢(qián)塘區(qū)限購(gòu)放寬區(qū)域。調(diào)整后，外地戶籍居民只需1個(gè)月社保即可購(gòu)買(mǎi)錢(qián)塘區(qū)首套新房或二手房（需提供1年以?xún)?nèi)社保繳納證明）。截至目前，錢(qián)塘區(qū)和富陽(yáng)區(qū)全域已放松限購(gòu)，蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)均有部分街道也放開(kāi)限購(gòu)，只有臨安區(qū)不在限購(gòu)范圍。
與此同時(shí)，持續(xù)數(shù)年的“搶人大戰(zhàn)”仍未休戰(zhàn)，多地近期不斷放松落戶要求。例如，杭州規(guī)定，5月8日起，對(duì)已在市區(qū)落實(shí)就業(yè)單位的35周歲以下的普通高校大專(zhuān)學(xué)歷畢業(yè)生，可在市區(qū)辦理落戶；45周歲以下普通高校碩士研究生可按“先落戶后就業(yè)”的原則，在市區(qū)辦理落戶。
另有城市為購(gòu)房者發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。5月12日，安徽省滁州市政府網(wǎng)站發(fā)布相關(guān)通知，在購(gòu)房補(bǔ)貼方面，對(duì)在滁州市購(gòu)買(mǎi)首套商品住房的購(gòu)房者進(jìn)行購(gòu)房款10%最高20萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼；在契稅補(bǔ)助方面，購(gòu)買(mǎi)商品房，受益財(cái)政給予購(gòu)房者實(shí)際繳納契稅的50%補(bǔ)助等。更早一些時(shí)候，4月20日，北京房山發(fā)布“引才聚才十一條”，最高提供100萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。此外在棚改方面，4月以來(lái)，南京、南昌公布了房屋征收補(bǔ)償房票安置政策等。
盡管熱點(diǎn)城市密集優(yōu)化樓市調(diào)控政策，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，相比2022年許多高能級(jí)城市松綁限售、限購(gòu)等措施，當(dāng)前各類(lèi)政策的力度不強(qiáng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，各城市的公積金，特別是一線城市的公積金政策相對(duì)覆蓋面太小，難以拉動(dòng)改善需求，市場(chǎng)二季度有在“小陽(yáng)春”里降溫的趨勢(shì)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)下防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是重點(diǎn)。在房地產(chǎn)政策基調(diào)不變的情況下，各地調(diào)控政策仍有放松空間。陳文靜樂(lè)觀判斷，伴隨著各地政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步修復(fù)，預(yù)計(jì)二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或逐漸趨穩(wěn)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比或小幅增長(zhǎng)。
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