最近，不少地方推出鼓勵農(nóng)民進城買房的政策。
據(jù)不完全統(tǒng)計，包括江蘇阜寧縣，吉林延吉市、樺甸市，貴州晴隆縣，四川寧南縣等多個地方，相繼發(fā)布鼓勵農(nóng)民進城買房的政策。值得關(guān)注的是，最近出臺相關(guān)政策的地區(qū)，主要集中在縣或縣級市。
近期，縣城地產(chǎn)市場不振，縣城二手房掛牌一年無人問津的新聞，不時見諸報端。
在這樣的背景下，鼓勵農(nóng)民進城買房政策，能見效嗎?
多地鼓勵農(nóng)民進城買房
中國新聞周刊梳理發(fā)現(xiàn)，這一輪鼓勵農(nóng)民進城購房的政策，伴隨著種類眾多的配套措施。
比如，8月5日，江蘇阜寧縣出臺的《關(guān)于進一步促進全縣房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，圍繞購房補貼、助企紓困解難等方面推出十項政策。
針對農(nóng)民進城購房，江蘇阜寧縣規(guī)定，凡符合2022年度農(nóng)房改善政策的農(nóng)戶，在縣城購買新建商品住房的，在原有農(nóng)房改善優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上可重復享受《通知》規(guī)定的第一、二項政策(給予購房補貼和安家落戶補貼)。
四川寧南縣規(guī)定，對于購買新建商品房的桑蠶養(yǎng)殖大戶，年銷售繭前100名的，給予1萬元購房補貼。
此外，還有公共政策方面的延伸。阜寧縣的《通知》規(guī)定，縣域內(nèi)以個人名義參加社會保險的，可以繳納住房公積金，繳滿6個月并進縣城購房的，可以享受住房公積金貸款。
有的地方則在戶籍上“下功夫”。比如貴州晴隆縣要求進一步簡化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購房落戶手續(xù)。
在這些政策中，宅基地退出政策頗受關(guān)注。
安徽潛山市7月31日發(fā)布的《潛山市關(guān)于應(yīng)對疫情影響促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展若干措施》，明確自發(fā)文之日起至2023年12月31日，對自愿退出宅基地進城購房落戶的農(nóng)民，經(jīng)認定后，給予一次性5萬元購房獎勵。對自愿退出宅基地且宅基地復墾為耕地或其他農(nóng)用地后，由原宅基地使用者承包經(jīng)營的，經(jīng)認定后，按每畝3萬元給予獎勵。
不過，類似政策引發(fā)不少爭議，農(nóng)民一旦放棄宅基地，是否意味著放棄了一份保障?如果農(nóng)民在城市的生活難以為繼，還能否回到農(nóng)村去?
8月18日《農(nóng)民日報》刊發(fā)評論稱，想要“以房引人”“以房留人”，必須充分保障農(nóng)民的權(quán)益，給農(nóng)民留足后路。
提振市場效果難料
事實上，鼓勵農(nóng)民進城購房的策略，并非第一次實行。
早在2015年底，在房產(chǎn)“去庫存”的背景下，加快農(nóng)民工市民化，鼓勵農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購房，就已經(jīng)是重要措施。
彼時，山西、山東、甘肅等省明確出臺政策鼓勵引導農(nóng)民進城購房。如山東將對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策。
易居研究院首席研究員嚴躍進對中國新聞周刊表示，目前看縣城房地產(chǎn)市場壓力較大。“而縣城地產(chǎn)市場的不振，也或直接或間接影響著當?shù)氐耐恋厥杖?rdquo;，嚴躍進表示。
比如貴州晴隆縣，上半年，全縣財政總收入3.03億元，同比下降34.0%。其中，一般公共預算收入1.31億元，同比下降40.1%。
事實上，推出農(nóng)民進城購房是一部分縣城的選擇，還有不少縣城選擇鼓勵公職人員買房。
8月16日，湖南常德石門縣的縣委書記在房地產(chǎn)展示交易會上，甚至呼吁公職人員“買了一套買兩套，買了兩套買三套”。
而安徽宿州泗縣發(fā)布《關(guān)于共創(chuàng)房地產(chǎn)業(yè)繁榮的倡議書》中的第二條寫道，倡議廣大公職人員“發(fā)動身邊親友以實際行動參與到購房活動中來”。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，石門縣2020年土拍收入約19億，而今年上半年，這個數(shù)字僅剩6.7億。泗縣情況類似，2022年上半年，泗縣的土地收入同樣驟減。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，不論是鼓勵農(nóng)民進城購房，還是發(fā)動公職人員以及親友買房，效果目前難以預料。
近期，普通縣城二手房難賣的新聞，不時見諸報端。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，不加杠桿的情況下，僅靠少量購房補貼，刺激作用有限。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也對媒體表示，2016年大量三四線城市開始去庫存，就已經(jīng)消耗了大量的農(nóng)民在縣城的買房需求，本輪的鼓勵農(nóng)民進城買房，有效吸引到的購買力和幾年前相比已大大減少。
而在2021年底采取就“人口進城”政策，想促進農(nóng)民進城購房的廣西玉林市，在今年6月，取消了這一政策。
“以房留人”要綜合發(fā)力
在不少業(yè)內(nèi)專家看來，如果單純依靠補貼、鼓勵，很難給市場一針強心劑。
《經(jīng)濟日報》最近發(fā)布的評論文章指出，此類政策的初衷，一方面是為了應(yīng)對房地產(chǎn)市場下行壓力，挖掘農(nóng)民購房潛力去庫存;另一方面也意在“以房留人”，緩解當?shù)爻擎?zhèn)化率不足、人口流失的狀況。
事實上，不少縣城面臨著巨大的人口壓力。近期，上海海事大學李杰偉團隊繪制了六普到七普之間人口流動的走向圖，他們發(fā)現(xiàn)，人口不斷流向城市的中心城區(qū)。在這場人口流動中，人口流失最嚴重的區(qū)域，莫過于中西部的普通縣城。
廣東住房研究中心首席研究員李宇嘉對中國新聞周刊表示，“不少縣城人口流失，與最近20年，國家推進都市圈的建設(shè)，做大省會城市，推進國家中心城市建設(shè)有關(guān)。”
不過，最近情況發(fā)生變化。據(jù)《2021年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》，外出農(nóng)民工中，跨省流動7130萬人，比上年增加78萬人，增長1.1%;省內(nèi)流動10042萬人，比上年增加135萬人，增長1.4%，農(nóng)民工本地化在加速。
而2022年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，這一文件的出臺對促進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、構(gòu)建新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系具有重要意義。
嚴躍進認為，要想提振市場，必須了解農(nóng)民真正需求。在他看來，農(nóng)民現(xiàn)在買房，不完全單純?yōu)榱司幼?，更為小孩子讀書，所以教育配套方面一定要做好。
而在李宇嘉看來，在做好公共服務(wù)的基礎(chǔ)上，未來縣城地產(chǎn)市場還有很大潛力挖掘。
“縣城是連接城鄉(xiāng)之間最好的一個載體。在縣城，農(nóng)民到鎮(zhèn)上買種子、到城里上學、回村務(wù)農(nóng)或看望父母、進城就醫(yī)或賣糧等，均可以自由地在城鄉(xiāng)之間切換。相比想方設(shè)法讓農(nóng)民上樓，鼓勵農(nóng)民進城，不失為一種接地氣的城鎮(zhèn)化。”李宇嘉表示。
他說，“近期，國家推出新車購置稅減半、新能源汽車下鄉(xiāng)等政策。最近購買汽車的主力，也從大城市轉(zhuǎn)向縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)村。這將進一步促進縣城與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的融合。”
李宇嘉認為，要真正激發(fā)縣城的潛能，一定是在農(nóng)民能夠充分享受到縣城的公共服務(wù)前提下。比如，小孩可以在縣城接受良好的教育，父母可以在縣城接受良好的養(yǎng)老或者是醫(yī)療服務(wù)。
“從這個層面講，推進公共服務(wù)均衡發(fā)展，補齊公共設(shè)施短板，才是吸引農(nóng)民非常關(guān)鍵的因素。”李宇嘉說。
