近日流傳的一份會(huì)議紀(jì)要顯示，蘇州擬對(duì)6個(gè)區(qū)及4個(gè)縣市共10個(gè)板塊回購(gòu)約1萬(wàn)套新房。記者從蘇州部分樓盤及多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，相關(guān)部門確實(shí)正在回購(gòu)蘇州一些樓盤房源，有的樓盤已經(jīng)被全盤收購(gòu)，無(wú)對(duì)外在售的房源。工作人員向記者表示，“確實(shí)有定向回購(gòu)部分新房項(xiàng)目的會(huì)議紀(jì)要，但具體操作情況會(huì)安排住建局進(jìn)一步說(shuō)明。”
第一，確有其事，已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行
記者從蘇州部分樓盤及多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，相關(guān)部門確實(shí)正在回購(gòu)蘇州一些樓盤房源，有的樓盤已經(jīng)被全盤收購(gòu)，無(wú)對(duì)外在售的房源。
9月份，蘇州樓市銷售排行榜上，位于工業(yè)園區(qū)的越秀悅見(jiàn)云庭項(xiàng)目，以526套的成交表現(xiàn)位居同板塊之首，其中包含有約400多套政府回購(gòu)房源的網(wǎng)簽量。蘇州高新區(qū)的滸關(guān)運(yùn)河印象項(xiàng)目，以13.08億元、482套的銷售表現(xiàn)問(wèn)鼎高新區(qū)，“其中很大一部分是政府回購(gòu)房源支撐起的成交量”。同樣位于高新區(qū)的仁恒瀾庭敘，在9月份以226套的銷售表現(xiàn)成為高新區(qū)當(dāng)月套數(shù)榜亞軍，其中也有約160套為政府回購(gòu)房源的網(wǎng)簽量。
對(duì)于政府回購(gòu)房源的用途，上述項(xiàng)目銷售表示，政府回購(gòu)的目前已不能對(duì)外銷售，但之后是否作為人才房或保障房則尚無(wú)明確說(shuō)法。
記者則從多位蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士處了解到，上述政府回購(gòu)房源是可以繼續(xù)銷售的，以類似更名房的方式進(jìn)行。
第二，入圍門檻高，均為國(guó)資旗下項(xiàng)目
此次蘇州政府方面回購(gòu)的房源是否作為人才房或保障房尚無(wú)明確定論，但可以確定的是，目前政府回購(gòu)的房源基本都是有國(guó)企或本區(qū)域城投入股、操盤的項(xiàng)目。
公開(kāi)信息顯示，越秀悅見(jiàn)云庭項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為寧波悅秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，股權(quán)穿透之后，該項(xiàng)目公司背后的股東為廣州越秀和浙江國(guó)資委。同樣的，滸關(guān)運(yùn)河印象項(xiàng)目原是新力&偉光匯通在2021年6月時(shí)底價(jià)摘得，此后項(xiàng)目已由蘇州本土國(guó)企蘇高新接手。
顯而易見(jiàn)，為了穩(wěn)妥起見(jiàn)，首批試點(diǎn)項(xiàng)目均為國(guó)資開(kāi)發(fā)，屬于內(nèi)循環(huán)，最大限度降低負(fù)面影響。
第三，市場(chǎng)效果立竿見(jiàn)影，但不具有可持續(xù)性
回購(gòu)操作立竿見(jiàn)影，9月份，蘇州大市(含四縣市)商品住宅成交面積為216萬(wàn)㎡，環(huán)比增加77%，同比增加55%。
?但，這并非市場(chǎng)真實(shí)的成交表現(xiàn)，虛胖不是strong!大家都懂的!?
?此類政策總體上對(duì)于提振樓市行情、加快房企資金回籠、擴(kuò)充保障房房源等具有全方位促進(jìn)作用。但是，“政府直接回購(gòu)”房源全部沖抵保障房、人才房的話，資本回報(bào)率很低，如果都按照市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)交易，地方財(cái)政壓力極大，大多數(shù)城市不堪重壓，不會(huì)輕易嘗試，或只能淺嘗輒止!?
?此外，還涉及如何定價(jià)、如何選擇房源等問(wèn)題，存在很大的監(jiān)管和道德風(fēng)險(xiǎn)，操作壓力很大，不具有可持續(xù)性。
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?第四，全國(guó)多地出臺(tái)類似政策，提振意義大于實(shí)際作用
???在蘇州之前，就有多個(gè)地方政府表態(tài)鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)批量購(gòu)入新建商品房，其中包括鄭州、濟(jì)南、邯鄲磁縣等多地。比如，7月下旬，鄭州發(fā)布消息，針對(duì)已經(jīng)建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，通過(guò)政府購(gòu)買現(xiàn)房作為安置房，提高存量房去化率。?
?9月5日，濟(jì)南市國(guó)資委在官網(wǎng)發(fā)文，提及濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)將在全市收購(gòu)3000套商品房用于租賃儲(chǔ)備住房，項(xiàng)目資金來(lái)源為自籌資金。隨后在9月24日，新疆阿勒泰地區(qū)行政公署發(fā)布“房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展十五條”提到，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)市場(chǎng)房源用于保障性住房，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將庫(kù)存商品房投入保障性租賃住房市場(chǎng)。?
?中國(guó)政府采購(gòu)網(wǎng)顯示，自2022年9月以來(lái)，吉林省通化市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組、黑龍江省拜泉縣房屋征收中心、甘肅省臨洮縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、貴州省都勻市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等，均發(fā)布了采購(gòu)商品房招標(biāo)公告，采購(gòu)用途則多與棚戶區(qū)改造安置房有關(guān)。
9月22日，湖北省政府采購(gòu)網(wǎng)發(fā)布一份采購(gòu)協(xié)議書(shū)，顯示武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)(漢南區(qū))自然資源和規(guī)劃局向武漢奧山圣達(dá)置業(yè)有限公司采購(gòu)住宅200套，擬作為棚戶區(qū)改造安置房。
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??結(jié)論：?
?因城施策，法無(wú)禁止即可為，在房地產(chǎn)維穩(wěn)救市中，各地八仙過(guò)海各顯神通，令人慨嘆!蘇州的“政府回購(gòu)新房”模式，屬于放大招，具有一定的殺傷力，但也具有很大的反噬風(fēng)險(xiǎn)。武漢等城市正在小心翼翼試探，目前已有武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)、東西湖等幾個(gè)實(shí)操案例，下一步會(huì)不會(huì)擴(kuò)大規(guī)模，拭目以待!???
標(biāo)簽： 蘇州擬定向回購(gòu)1萬(wàn)套房源 蘇州有多少二手房將上市 怎么看蘇州回購(gòu)商品房 政府回購(gòu)房為什么沒(méi)人買
