地產業(yè)的下半場，中小型房企對規(guī)模的渴求越來越強烈。
中國指數研究院發(fā)布的《2019年1-9月全國房地產企業(yè)拿地金額top100》榜單顯示，今年前9個月，中交地產拿地金額為141億元，位列47名。在南京的土地市場中，更是以32億元的拿地金額，與宋都股份和榮盛發(fā)展一起位列第八。
頻頻高溢價拿地后，“較大的資本支出壓力”讓中交地產接連選擇引入第三方投資人來共同開發(fā)項目。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對《商業(yè)觀察》表示，中交地產采取上述路徑開發(fā)項目，實際上意圖為在控制負債增長的情況下來推動規(guī)模。因為，通過合作開發(fā)可以降低投資和融資壓力。如果通過一定的財務技巧，合作開發(fā)的形式還可以不合并報表。換句話說，就是通過表外融資的方式來實現(xiàn)規(guī)模提升和擴張。這種方式在房地產頭部企業(yè)和民營開發(fā)商、上市企業(yè)是一種比較普遍的操作方式。
高溢價拿地后引入第三方
10月12日，中交地產發(fā)布公告稱“根據經營需要，將通過增資擴股方式為控股子公司中交(長沙)置業(yè)有限公司(下稱“長沙置業(yè)”)引進1名投資人”。根據這一計劃，被引入方的注資為1.96億元，對應增資股權占比49%。同時，原股東方中交地產、長沙雅頌房地產咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)(下稱“長沙雅頌”)分別增資380萬元和20萬元。增資完成后，中交地產在長沙置業(yè)股權將降至50.9%，長沙雅頌股權不變。
長沙置業(yè)成立于2019年6月，是長沙市長沙縣011號地塊的項目公司。該地塊由中交地產與長沙雅頌聯(lián)合體在5月底以14.97億元的代價竟得，溢價率42.03%。其中，中交地產持股99.9%。
這已經不是中交地產第一次引入第三方。半個月前，上市公司就以同樣的方式為控股子公司寧波中交美廬置業(yè)有限公司 (下稱“寧波美廬”)引進投資人。后者需注資9000萬元，獲取30%的股權。增資完成后，中交地產在寧波美廬中的持股將由99.8%降至69.8%。
2019年5月，歷經121輪競拍后，上市公司以上限價格14.1億元竟得寧波鄞州區(qū)YZ07-03-h3(鐘公廟地段)地塊，溢價率40.96%，并需競配人才安居房面積4700㎡。次月，上市公司便成立寧波美廬負責該項目的開發(fā)。
就在竟得鄞州區(qū)項目后一天，中交地產再次拼盡全力，“血戰(zhàn)”近兩個小時，以17.64億元拿下云南昆明東白沙河片區(qū)兩宗住宅用地，溢價率高達48%。有趣的是，該地塊曾在2018年11月因“報名人數不夠而遭流拍”。
據其2019年中報披露，上半年度，中交地產通過招拍掛獲取開發(fā)項目7個，總土地價款約97.4億元。其中，上市公司投資約73.6億元。同期內，上市公司共有50個項目的土地儲備，逾1/3項目權益占比低于50%，而持有100%權益項目也僅8個。
土儲權益占比不高，也流露出中交地產對于做規(guī)模的急切，這點從北京朝陽區(qū)將臺鄉(xiāng)地塊的斬獲也可窺見。今年2月，上市公司全資子公司華通置業(yè)有限公司與北京茂康企業(yè)管理有限公司組成聯(lián)合體以34.08億元摘得上述地塊。3月5日，兩者分別出資2.25億元、2.75億元設立中交世茂(北京)置業(yè)有限公司負責開發(fā)這一項目，相應股權占比為45%、55%。
此外，它還是中交地產權益銷售金額占比不高的根本原因。2019年上半年，上市公司實現(xiàn)全口徑簽約銷售金額93.24億元，但權益口徑簽約銷售金額僅為57.2億元，占比61.35%。
高負債“隱憂”
快速擴張后，中交地產資金鏈顯然有點跟不上節(jié)奏。
截至2019年中期，上市公司貨幣資金為40.97億元，其中可動用的為33.43億元。同期內，中交地產一年內到期的非流動負債為38.64億元。顯然，兩者還存在5.21億元的缺口。
迫于償債壓力，中交地產走上“借新還舊”之路。8月23日，上市公司發(fā)行了一筆為期3年金額為10億元的非公開發(fā)行公司債券，票面利率為4.28%。半年前，中交地產還發(fā)行了一筆為期相同、金額為7億元的非公開發(fā)行公司債券，票面利率為4.87%。據其2019年中報披露，這筆資金已使用完畢，用于償還“16中房私”本金及利息。
聯(lián)合信用評級有限公司在上市公司《公司債券2019年跟蹤評級報告》也表示，目前公司規(guī)模擴張較快，對公司形成壓力。
中交地產經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額急劇惡化最為誠實地反映了這點。2019年中期這一數值為-36.9億元，相較2018年57.96億元，下滑163.65%。上市公司把現(xiàn)金流由正轉負的原因歸結為“預售購房款減少以及支付的土地款增加”。
據中交地產最新披露的《關于當年累計新增借款的公告》，截至2019年8月末上市公司借款余額為190.99億元。其中，累計新增借款47.77億元，占比2018年末凈資產的112.92%。同期內，上市公司的擔保余額為84.97億元，累計新增擔保金額29.38億元，占比2018年末凈資產69.45%。
隨著借款的增多，中交地產有息負債也出現(xiàn)大幅攀升，已由2018年末的109.77億元升至2019年中期的126.74億元。這點在凈負債率上反映得更加明顯，說是暴漲也一點都不為過。2018年、2019年中期，中交地產的凈負債率分別為112.99%和195%，上升約82個百分點。
資產負債率的高企也就不難理解了。截至2019年中期，中交地產的資產負債率高達90.38%，而同時期高負債的典型代表泰禾集團的這一數值為84.6%。對此，聯(lián)合信用評級有限公司在上述報告中指出“公司資產負債較高，整體負債負擔較重，對公司信用水平帶來不利影響”。
近5年來，上市公司總負債由2014年的31.38億元上升至2018年的360.01億元，年復合增長率84.03%;相應總資產由之前的60.88億元上升至402.23億元，年復合增長率60.32%。不難看出，中交地產的負債擴張幅度要遠快于資產擴張幅度。
正如柏文喜所表示，尋求規(guī)模，必然會帶來負債率的上升。因為無論是負債開發(fā)，還是負債開發(fā)中推動的產品規(guī)?；A售，實際上都會推高負債。
快速擴張與高負債猶如“孿生體”，選擇了瘋狂做規(guī)模，就必然要承受高負債風險。前有泰禾，現(xiàn)有中交地產。只是這種風險一旦邁過臨界點，上市公司將面臨資金鏈斷裂危機。如果處理得不好，留給上市公司的結局將是崩盤。
關于中交地產上半年是基于怎樣的策略去拿地，《商業(yè)觀察》已發(fā)函至上市公司，截至發(fā)稿未收到回復。不過，據其中報披露，“面對經營風險，下半年公司將合理安排土地獲取節(jié)奏，確?，F(xiàn)金流穩(wěn)健，找準開發(fā)定位、產品定位。”這意味著走在失速邊緣的中交地產，將放緩拿地。(見習記者 王志)
