伴隨近年來融資政策的不斷收緊，資金成本更小的房地產(chǎn)合作開發(fā)模式越來越受房企歡迎。但相比獨立開發(fā)，合作開發(fā)往往也潛藏著矛盾和糾紛。在金地·格林都會項目中，金地方和大股東之間的矛盾糾紛，就揭開了小股操盤問題中的冰山一角。
近日，位于長沙的合作開發(fā)項目金地·格林都會陷入了一場大股東和小股東之間的冠名博弈。2020年，在港股上市的內(nèi)房股金地商置以小股操盤的模式進入金地·格林都會。隨后，金地商置和格林都會背后開發(fā)商長沙奕豪置業(yè)有限公司的大股東在合作過程中多次發(fā)生糾紛。近期，金地商置將該樓盤項目的“金地”字樣LOGO進行遮蓋。
金地·格林都會“金地”LOGO“失蹤”
金地商置工作人員：遮蓋是正常調(diào)整
近期，金地·格林都會背后開發(fā)商長沙奕豪置業(yè)有限公司(以下簡稱：奕豪置業(yè))的董事長兼總經(jīng)理王新向《紅周刊》反映，8月23日，位于長沙的金地·格林都會售樓部廣告、墻體廣告、煙灰缸、紙巾盒等上百處寫有“金地”LOGO的標識遭到遮蓋。
天眼查顯示，王新不僅是奕豪置業(yè)的董事長兼總經(jīng)理，也是奕豪置業(yè)的大股東，其通過湖南華富康投資有限責任公司對奕豪置業(yè)持股61.75%。
2017年，奕豪置業(yè)以2.89億元拿下金地·格林都會前身地塊;2020年6月，金地商置子公司廣匯公司參股奕豪置業(yè)，持股比例為30%。
而奕豪置業(yè)之所以選擇和金地合作，就是看中金地的品牌。據(jù)王新及其下屬員工介紹，合作初期，金地商置提出，他們有品牌優(yōu)勢，要求操盤。最后，雙方約定，由金地商置操盤該項目，負責項目的相關采購、質(zhì)量把控以及公寓銷售等。2020年，金地商置成功以小股操盤的形式進入金地·格林都會。
從項目名稱來看，金地·格林都會，隸屬于金地集團旗下的“格林”系列?！都t周刊》記者也在金地集團旗下的港股上市平臺金地商置官網(wǎng)中找到了金地·格林都會的身影，官網(wǎng)介紹，金地·格林都會位于長沙市長沙縣星沙大道與向陽路交匯處，占據(jù)星沙正心板塊，規(guī)劃約33萬平方米，包含1棟1萬方的商業(yè)大樓、1棟萬豪國際五星級酒店、1棟公寓、9棟住宅，1棟幼兒園的超級綜合體。
根據(jù)股權結(jié)構和官方介紹，金地·格林都會在歸屬金地集團物業(yè)項目這一點上似乎并無爭議。那么為何金地·格林都會的相關“金地”LOGO會遭到遮蓋?
針對這一問題，王新曾在8月底向金地方面相關負責人、金地商置華中區(qū)域長沙公司總經(jīng)理朱漢鵬提出質(zhì)疑。當時朱漢鵬如是回答：“之所以這么做，是因為要對‘金地’LOGO的字體大小、顏色進行修改。蒙住只是看效果。”
10月27日，《紅周刊》記者向朱漢鵬詢問此事時，朱漢鵬仍然保持兩個月前的同一說辭，“LOGO被遮是正常調(diào)整，字的顏色、大小都在調(diào)整。”但《紅周刊》記者以購房者身份致電金地商置官網(wǎng)上顯示的金地·格林都會聯(lián)系方式，一位金地·格林都會的置業(yè)顧問告訴記者，金地撤掉了(“金地”LOGO)，項目名字后期會做調(diào)整，重新推廣。
大股東推測：導火索和采購糾紛有關
如金地退出將損害大股東利益
采訪中，王新表示，在他看來換LOGO是假，真正的目的是金地想退出項目。因為2個多月過去了，金地LOGO依然被遮蓋。“如果真的退出，那么會給大股東帶來不小的損失。一方面，樓盤的開盤銷售時間將會大大延期;另一方面，金地品牌不能使用，也意味著，原本按照金地‘格林’系列設計的部分，比如戶型、面積等全都要改，損失大概在五、六千萬。”
記者從王新及其員工處了解到，金地商置以小股操盤的形式進入金地·格林都會后，與大股東的合作并不順利。雙方在采購等多項事宜上存在爭議。據(jù)他介紹，今年6月公司成本部門發(fā)現(xiàn)，在金地組織售樓處軟裝招投標的過程中，95%以上的采購物件和招投標標書中所顯示的東西并不相符，檔次、質(zhì)量較標書中有所降低。如，知名品牌電腦換成雜牌電腦，實木椅換成纖維板材質(zhì)木椅等等。
就這一情況，王新多次和金地商置溝通協(xié)商，最終，原本合計為290萬元的招標書合同價被更改為190萬元，并以此成交。
事情是解決了，但在王新看來這一事件和類似的問題或是金地商置后續(xù)遮蓋“金地”LOGO的導火索。
但金地商置華中區(qū)域長沙公司總經(jīng)理朱漢鵬與《紅周刊》記者溝通時，并未提到雙方有矛盾，只是表示，“我沒有說過任何關于退出的話。”
銷售團隊聘請存不合理行為
格林都會疑似拖欠員工工資
此外，記者了解到，王新還指出，在項目預售兩棟、僅297套房源的實際情況下，金地商置招聘組建的銷售團隊超50人。
房天下顯示，金地·格林都會首期預推10#、12#毛坯住宅，復式建面約89-115平方米，平層建面約123-142平方米，預計交房時間為2023年6月底。
那么在房地產(chǎn)行業(yè)中，聘請50多名銷售人員來銷售不到300套房源的行為究竟是否合理?一位上市房企營銷總告訴《紅周刊》記者，一般的樓盤銷售標準編制是10名銷售，一名銷售經(jīng)理，策劃一名，匹配600-800套房源。但如果是2棟住宅銷售，匹配3-5人即可。
根據(jù)上述配置，不難看出，金地商置所聘請的銷售團隊過于冗雜。“僅銷售團隊的工資，每月就要投入大概二、三十萬。”而這對項目公司來說，也是一筆不小的開支。
而這個金地·格林都會項目中金地商置和大股東之間的矛盾，對長沙的房產(chǎn)銷售人員來說，并不是秘密。10月27日，一位房產(chǎn)銷售告訴以購房者身份進行咨詢的《紅周刊》記者，金地·格林都會的開發(fā)商之間出現(xiàn)了問題。
上述房產(chǎn)銷售還表示，“我們員工之前在那里干了好幾個月，開發(fā)商之前資金出現(xiàn)了問題，把員工遣散了，我們工資都沒給。”
對于金地·格林都會拖欠員工工資這一說法，金地商置的朱漢鵬表示，“我們不拖欠工資，我們一直在積極協(xié)調(diào)、催著合作方發(fā)錢。”
對此，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，對于地方房企來說，品牌房企的“光環(huán)效應”一定程度能給項目帶來銷售加成。但和大房企合作，并拱手讓出項目操盤權，也不一定意味雙贏，還有可能因陷入僵局導致公司經(jīng)營和項目開發(fā)進入停滯狀態(tài)，從而損害公司及股東權益。“天下沒有免費的午餐。”
新增土儲權益占比較低
小股操盤后遺癥明顯
在金地·格林都會項目中，目前還沒有結(jié)果。如果金地集團退出項目，會給大股東造成損失，對金地方來說，糾紛的負面影響也會波及品牌。金地方和大股東之間的矛盾糾紛，就暴露出小股操盤給金地集團帶來問題中的冰山一角。
雖然，金地集團并未公開自己在銷售額中權益占比的具體情況，但是根據(jù)其新增土地儲備也可以看出，金地集團在開發(fā)模式上更加青睞于合作開發(fā)。金地集團剛剛發(fā)布三季報顯示，前三季度，公司新增土地儲備1492萬平方米，其中權益儲備約599萬平方米，占比40.15%。這一數(shù)字，不光較2021年中期的新增土儲權益占比42.58%有所下滑，也遠遠低于其在2021年中報中的總土儲權益占比52.2%。
較低的權益占比容易影響房企的盈利能力。而根據(jù)其三季報，報告期內(nèi)，金地集團，營收凈利雙降，實現(xiàn)營業(yè)收入196.1億元，同比下滑4.64%;歸母凈利潤14.84億元，同比下滑26.19%。綜合前三季度來看，金地集團的歸母凈利潤則銳減33.72%。
值得一提的是，金地集團小股操盤所帶來的后遺癥遠不止此。財報指出，因向聯(lián)合經(jīng)營項目及合作方付款增加，今年前三季度金地集團累計經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比銳減168.23%。短期現(xiàn)金流壓力增加。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，雖然企業(yè)通過小股操盤可以較快實現(xiàn)規(guī)模增長、減少資金壓力，但如果持股比例過低，則可能會引起股東間的糾紛。類似糾紛不管結(jié)果如何，都會對企業(yè)的品牌造成負面影響。
《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，除前述提及的金地·格林都會外，金地集團旗下的多個合作項目也深陷負面。如，2020年，由金地集團和電建地產(chǎn)合作開發(fā)的北京門頭溝金地華宸項目因在銷售過程中存不實宣傳、補充協(xié)議中存不合理條款、樣板間裝修標準與實際交房標準不符等違規(guī)行為，被責令整改。
