近日，深圳有關(guān)部門發(fā)出打擊炒作“小產(chǎn)權(quán)房”的文件，引發(fā)較高的社會關(guān)注度和較為深入的行業(yè)討論。“小產(chǎn)權(quán)房”是在現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設(shè)制度存在法律區(qū)隔而形成的歷史遺留問題，這一制度旨在維護(hù)以土地財政為核心的政府收入來源，同時，“小產(chǎn)權(quán)房”的長期存在，也形成了獨立于農(nóng)村與集體土地所有制之外的商品房體系及其既得利益機(jī)構(gòu)與群體。
就“小產(chǎn)權(quán)房”的存量規(guī)模與居住人口數(shù)量而言，這部分住房實際上是城鄉(xiāng)居民解決住房問題的主渠道和國民住房保障的重要組成部分。但因為行業(yè)管理和行業(yè)立法的城市思維，以及既得利益的捆綁太強(qiáng)，再加上為了維護(hù)土地財政這一最重要的稅外收入來源，導(dǎo)致本是國民住房建設(shè)與保障主渠道的這部分住房反而淪為人為設(shè)定的“違法建設(shè)”與“小產(chǎn)權(quán)房”。事實上，這些所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，目前在農(nóng)村與鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口住房來源中仍然是絕對的主要角色，甚至是城市流動人口解決住房問題的主要渠道，也是中國制造業(yè)人口紅利和城市服務(wù)業(yè)得以維持的重要依托性條件。如果為了土地財政這一己之私而全面否定“小產(chǎn)權(quán)房”，顯然背離了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初衷以及廣大人民的基本居住權(quán)利，難免陷入唯官方之利是圖的利益之爭。在數(shù)以億計的流動人口住房保障相對缺失的情況下，一味限制與打擊市場自發(fā)彌補政府國民住房保障功能缺失的“小產(chǎn)權(quán)房”，顯然是不符合基本的政治邏輯與社會道德的。
目前市場中出現(xiàn)炒作“小產(chǎn)權(quán)房”的問題，甚至在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)這一現(xiàn)象還比較嚴(yán)重，是事出有因的。筆者認(rèn)為主要原因有三：
第一，近年來樓市暴漲，在商品房與“小產(chǎn)權(quán)房”間形成了巨大的差價勢能;第二，目前各地城市更新速度加快，舊改可能帶來的高額拆遷補償預(yù)期的利益動能;第三，流動性過剩帶來的較強(qiáng)通脹預(yù)期所推動的避險性投資沖動，因為缺乏合適的投資品與投資渠道而致使這部分資金進(jìn)入“小產(chǎn)權(quán)房”領(lǐng)域。
因此治理炒作“小產(chǎn)權(quán)房”的問題，不能單純就事論事而不問問題產(chǎn)生的根源與形成的內(nèi)在邏輯，不審視現(xiàn)有制度體系的合理性而一味強(qiáng)調(diào)“依法依規(guī)”，導(dǎo)致陷入限制供給而使得問題更加嚴(yán)重、權(quán)力自我強(qiáng)化而擠壓與排斥市場自發(fā)調(diào)節(jié)住房供求功能的境地，走向治理“小產(chǎn)權(quán)房”以提升國民住房保障水平的反面。因為政策限制不可能完全禁止市場交易，只要需求存在且交易形成的勢能足夠大，管制不過加大了交易難度并迫使交易轉(zhuǎn)入地下而已。而不恰當(dāng)?shù)墓苤坪拖拗茰p少了市場供應(yīng)和市場的資源配置能力，反而會推高對“小產(chǎn)權(quán)房”的需求程度，這也是多年以來房價越調(diào)越漲的底層邏輯所在。
治理“小產(chǎn)權(quán)房”炒作現(xiàn)象需要對癥下藥。其一，根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”形成的歷史淵源以及近來市場熱炒“小產(chǎn)權(quán)房”的動因，要治理和防止“小產(chǎn)權(quán)房”炒作，就長遠(yuǎn)而言必須從根本上梳理和修改相應(yīng)的不合理的法規(guī)體系，賦予所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”與商品房同等的市場權(quán)利。平權(quán)之后，“小產(chǎn)權(quán)房”這個人為制造的歷史性、階段性的概念就不存在了，自然也就不存在炒作“小產(chǎn)權(quán)房”的問題了;其二，要設(shè)法縮小商品房與“小產(chǎn)權(quán)房”的市場差價空間，讓炒作“小產(chǎn)權(quán)房”無利可圖，炒作行為自然就停止和消失了。要根據(jù)人口和產(chǎn)業(yè)遷移規(guī)律，提升土地和商品房供給數(shù)量，防止房價過快上漲;其三，要有效控制貨幣的超經(jīng)濟(jì)發(fā)行問題，降低通脹預(yù)期。炒作“小產(chǎn)權(quán)房”的避險性投資動力消失了，炒作“小產(chǎn)權(quán)房”的行為自然而然也就消失了。
當(dāng)前更需要防止的，是借口禁止和管控炒作“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)一步強(qiáng)化原有的不合理的法律與行政規(guī)章，并以此為由來強(qiáng)化政府職能和擴(kuò)大政府權(quán)力范疇，強(qiáng)化公權(quán)力設(shè)租問題與擴(kuò)大租值范圍。
(作者系中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長)
