開發(fā)商辦新房交付手續(xù)時，要求業(yè)主交納物業(yè)費，否則不給辦交付手續(xù)，一些購房的業(yè)主可能在收房時遇到過這樣的問題。合肥一業(yè)主就因為不愿交物業(yè)費，遲遲拿不到新房。氣憤之下，他將開發(fā)商合肥藍(lán)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起訴至法院。 近日，合肥中院作出終審判決，開發(fā)商為其任性行為“買單”，被判支付13萬余元違約金。
【事件】
業(yè)主不交物業(yè)費 開發(fā)商拒絕交房
2016年8月30日，合肥市民張明(化名)與合肥藍(lán)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱藍(lán)光公司)，簽訂《商品房買賣合同》。
根據(jù)合同約定，張明購買位于合肥高新區(qū)的雍錦半島小區(qū)一套房屋，總價款為211萬余元。張明采取按揭方式付款，首付房款應(yīng)在2016年8月30日前支付給開發(fā)商，剩余房款辦理按揭貸款。合同約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2019年7月6日前交房。
合同簽訂后，張明依約向藍(lán)光公司支付房款。2018年12月，藍(lán)光公司通知張明辦理交房手續(xù)，并在向張明發(fā)出的《需交納款項明細(xì)》《業(yè)主需攜帶資料》《物業(yè)移交確認(rèn)單》等材料上有“預(yù)收物業(yè)服務(wù)費”“物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用交納”等相關(guān)字樣。因張明拒絕支付物業(yè)費，導(dǎo)致未完成交付。
2019年7月25日，張明再赴小區(qū)辦理交房，某服務(wù)公司合肥分公司向張明出示了藍(lán)光公司委托其辦理房屋交付的委托手續(xù)，并 告知先交納物業(yè)費才能交付，因張明拒絕先交納物業(yè)費，該服務(wù)公司拒絕向張明交付房屋。
【起訴】
延遲交房 業(yè)主狀告開發(fā)商
2019年9月，張明向藍(lán)光公司發(fā)出《關(guān)于房屋催交的函》，該函載明：“我是購買房屋的客戶。貴司通知于2018年12月20日交房，本人按時前往收房，可交房流程最后貴司不給鑰匙，此是第一次收房未成。第二次按合同規(guī)定的期限后2019年7月25日前往收房，可最后還是沒有給我鑰匙”。 一直到2020年5月20日，張明才拿到自己購買的新房。
對于自己因為未交納物業(yè)費而遲遲沒有拿到新房之事，張明非常氣憤，將開發(fā)商藍(lán)光公司起訴至合肥高新區(qū)法院，要求藍(lán)光公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付其逾期交付的違約金共計13萬余元。
張明認(rèn)為，其多次前往收房，均被告知應(yīng)先交納物業(yè)服務(wù)費，其拒絕交納物業(yè)費，藍(lán)光公司拒絕向他交房。因此，房屋未能如期交付的責(zé)任在藍(lán)光公司，藍(lán)光公司要求其交納物業(yè)費后才能收房，明顯違反合同約定。藍(lán)光公司拒不履行合同約定交房義務(wù)的行為已經(jīng)嚴(yán)重侵害了他的合法權(quán)益，應(yīng)支付違約金。
藍(lán)光公司則認(rèn)為，其已經(jīng)通知了張明前來接收房屋，是張明自身原因?qū)е缕洳辉附邮辗课?，他未按照藍(lán)光公司通知的時間辦理完畢房屋交接手續(xù)，視為藍(lán)光公司已經(jīng)交付，公司并不存在逾期交付的行為。
【說法】
開發(fā)商違約 支付違約金13萬多元
合肥高新區(qū)法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》，是真實意思表示，且不違背法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定嚴(yán)格履行各自的權(quán)利義務(wù)。由于合同中約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2019年7月6日前交房，藍(lán)光公司依約應(yīng)在該日前將房屋交付張明。
現(xiàn)張明已向藍(lán)光公司交納了全部房款，履行了全部合同義務(wù)，而合同約定的房屋交付時間早已超過，藍(lán)光公司對房屋未能按期交付負(fù)有責(zé)任，應(yīng)收到張明房款后按期為張明辦理房屋交付手續(xù)，但藍(lán)光公司在通知張明辦理交房手續(xù)時和委托物業(yè)公司交付房屋時均要求張明先交納物業(yè)費，進(jìn)而導(dǎo)致案涉房屋遲遲不能交付。先行交納物業(yè)費并沒有在雙方商品房買賣合同中約定，物業(yè)費是否交納與房屋買賣合同是不同的法律關(guān)系，藍(lán)光公司的行為未遵循誠實信用原則，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
據(jù)此， 一審認(rèn)為，藍(lán)光公司應(yīng)向張明支付逾期交房違約金，違約金以張明支付的房款為基數(shù)，按日利率萬分之二標(biāo)準(zhǔn)計算，自2019年7月7日計至房屋實際交付之日，即134319元。
一審法院判決，合肥藍(lán)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向張明支付逾期交房違約金134319元。
【提醒】
增設(shè)附加交房條件 開發(fā)商要當(dāng)心了
記者了解到，一審宣判后，藍(lán)光公司提起了上訴。合肥中院二審認(rèn)為，交納物業(yè)費并非是雙方合同約定的辦理房屋交接手續(xù)的前提或必要條件，張明因此未能成功收房，藍(lán)光公司具有過錯。 二審駁回上訴，維持了原判。
據(jù)此，安徽原聲律師事務(wù)所律師李軍稱，在交房時，一些開發(fā)商增設(shè)了交納物業(yè)費等附加條件，業(yè)主在面對這些附加條件時，往往不會多想，選擇接受條件，盡快拿房，然而，實際上一些開發(fā)商增設(shè)的這些附加條件并沒有在購房合同中約定，“按時交房是開發(fā)商的責(zé)任，是合同約定的義務(wù)，而交納物業(yè)費是業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，兩者是兩個法律關(guān)系，是兩碼事。”
李軍稱，開發(fā)商增設(shè)附加交房條件，讓業(yè)主完成合同之外的條件才交付房屋，此舉要不得，構(gòu)成違約后，業(yè)主可以通過訴訟途徑維護(hù)自己權(quán)益。
