物業(yè)公司赴港上市的勢(shì)頭依舊不減。5月29日，第一服務(wù)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“第一服務(wù)”)向港交所遞交招股書。
資料顯示，第一服務(wù)是由當(dāng)代置業(yè)旗下的第一物業(yè)及第一人居合并而來(lái)。據(jù)了解，第一物業(yè)及第一人居均曾在新三板市場(chǎng)掛牌，于2019年12月摘牌。第一服務(wù)在招股書中稱，摘牌是因?yàn)樾氯迨袌?chǎng)由于其交易機(jī)制及低成交量難以反映第一物業(yè)及第一人居的實(shí)際價(jià)值，且新三板僅對(duì)合資格投資者開(kāi)放，大大限制了公司的市場(chǎng)曝光。
近八成收益來(lái)自當(dāng)代置業(yè)
據(jù)招股書披露，第一服務(wù)的業(yè)務(wù)模式包括物業(yè)管理服務(wù)、綠色人居解決方案以及增值服務(wù)。截至2019年末，第一服務(wù)合約建筑面積的業(yè)務(wù)版圖已涵蓋中國(guó)19個(gè)省市的49個(gè)城市，在管建筑面積的業(yè)務(wù)版圖涵蓋13個(gè)省市的20個(gè)城市。
2017-2019年，第一服務(wù)收益總額分別為3.79億元、4.96億元和6.25億元，年內(nèi)溢利分別為4184.5萬(wàn)元、5294.1萬(wàn)元和8386.2萬(wàn)元，權(quán)益持有人應(yīng)占溢利分別為3964.8萬(wàn)元、5087.1萬(wàn)元和7729.4萬(wàn)元。
在毛利方面，2017-2019年，第一服務(wù)的毛利分別為1.23億元、1.65億元和2.18億元。其中，占收益總額比例最大的物業(yè)管理服務(wù)，其毛利率低于綠色人居解決方案和增值服務(wù)。截至2019年末，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為26.8%，而綠色人居解決方案以及增值服務(wù)的毛利率則分別為34.3%和46.3%。
與多數(shù)物業(yè)公司類似，第一服務(wù)對(duì)母公司也頗為依賴。2017-2019年，第一服務(wù)在管物業(yè)的總建筑面積分別為731.8萬(wàn)平方米、1062.6萬(wàn)平方米和1354.3萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目分別為60個(gè)、75個(gè)和94個(gè)。其中，來(lái)自于母公司當(dāng)代置業(yè)集團(tuán)所開(kāi)發(fā)物業(yè)的項(xiàng)目分別為49個(gè)、53個(gè)和63個(gè)，在管建筑面積分別為632.5萬(wàn)平方米、747.5萬(wàn)平方米和936.3萬(wàn)平方米。
2017-2019年，第一服務(wù)為當(dāng)代置業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別為1.5億元、1.74億元和2.16億元，分別占同期物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益總額的95.22%、85.82%和79.36%。
上市前突擊分紅逾億元
除了對(duì)母公司的依賴外，第一服務(wù)的負(fù)債及現(xiàn)金情況也并不樂(lè)觀。
據(jù)招股書披露，2017-2019年末，第一服務(wù)的流動(dòng)負(fù)債分別為2.88億元、3.34億元和4.43億元。然而，至2018年和2019年年末，第一服務(wù)的賬上現(xiàn)金分別為3.11億元和2.6億元，已無(wú)法覆蓋流動(dòng)負(fù)債。
有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，這或許是第一服務(wù)向股東派發(fā)高額股息所致。中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者在梳理招股書時(shí)發(fā)現(xiàn)，第一服務(wù)在2018和2019年分別宣派股息545.4萬(wàn)元和1.62億元。而同期，第一服務(wù)的股東應(yīng)占凈利潤(rùn)分別為5087萬(wàn)元及7729萬(wàn)元。以此計(jì)算，第一服務(wù)2019年所派發(fā)股息是當(dāng)期公司凈利潤(rùn)的2.1倍。
從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，第一服務(wù)控股股東為張雷、張鵬所組成的一致行動(dòng)人。招股書顯示，張雷與張鵬已經(jīng)訂立一致行動(dòng)協(xié)議，合計(jì)持有第一服務(wù)75.5%股權(quán)。因此，上市前夕，第一服務(wù)所派付的股息，大多數(shù)被“揣進(jìn)”了張氏家族腰包。
第一服務(wù)為何選擇在上市前“突擊分紅”，所派付的股息金額由哪些因素決定?中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者就相關(guān)問(wèn)題給第一服務(wù)方面發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。
多次因合同糾紛被業(yè)主告上法庭
第一服務(wù)在招股書中還披露了物業(yè)管理費(fèi)收取困難等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，第一服務(wù)表示，公司在收取空置率較高的住宅社區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)可能遭遇困難。數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，第一服務(wù)物業(yè)管理費(fèi)的收款率分別為83.6%、83.4%和84.5%。
物業(yè)費(fèi)收取率與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量息息相關(guān)。中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者在查詢中國(guó)裁判文書網(wǎng)時(shí)，共檢索到涉及第一物業(yè)的裁判文書450余篇，其中與物業(yè)管理相關(guān)的有70篇。天眼查也顯示，第一物業(yè)曾多次因物業(yè)服務(wù)合同糾紛被業(yè)主告上法庭。
在各大投訴平臺(tái)上，可以看到第一物業(yè)經(jīng)常與業(yè)主發(fā)生摩擦。2020年5月1日，人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上有安徽省合肥市當(dāng)代花園業(yè)主投訴稱，第一物業(yè)增值服務(wù)費(fèi)高，入住兩年業(yè)主未享受過(guò)增值服務(wù)，且物業(yè)拒絕解除增值服務(wù)合同。與此同時(shí)，第一物業(yè)把物業(yè)費(fèi)和租賃車位費(fèi)捆綁在一起收費(fèi)，導(dǎo)致業(yè)主不能續(xù)租車位。
2019年5月29日，當(dāng)代萬(wàn)國(guó)府業(yè)主在蘇州市陽(yáng)光便民網(wǎng)站上投訴稱，業(yè)主在正常時(shí)間內(nèi)裝修，遭到了第一物業(yè)阻攔，導(dǎo)致裝修人員、裝修物料均無(wú)法進(jìn)場(chǎng)。
對(duì)此，第一物業(yè)曾回復(fù)稱，關(guān)于業(yè)主戶內(nèi)正常裝修問(wèn)題，物業(yè)正常積極配合，有部分違建單元城管已經(jīng)介入，根據(jù)房屋裝修管理規(guī)定，如進(jìn)場(chǎng)材料不屬于違建材料是可以正常進(jìn)場(chǎng)。另外，現(xiàn)場(chǎng)裝修，城管部門在嚴(yán)查，每天有專人堅(jiān)守在萬(wàn)國(guó)府，如業(yè)主戶內(nèi)裝修出現(xiàn)違建行為，城管會(huì)繼續(xù)強(qiáng)制物業(yè)配合政府部門聯(lián)系業(yè)主準(zhǔn)備齊全材料。
有關(guān)第一物業(yè)上市的相關(guān)進(jìn)展，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者將持續(xù)保持關(guān)注。(記者安平 實(shí)習(xí)生馬雨筱旭)
