2019年上半年，鄭州市供應(yīng)住宅用地680.0781公頃，同比、環(huán)比數(shù)據(jù)“雙降”，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示住宅用地出讓最高價(jià)39941.5401元/平方米。與此同時(shí)，鄭州市本級(jí)供應(yīng)租賃住房用地的舉動(dòng)，也“劇透”了由企業(yè)拍地、建房并自持的租賃住房將在鄭州出現(xiàn)。
7月8日，大河報(bào)·大河客戶端記者從鄭州市自然資源和規(guī)劃局獲悉，該局日前已發(fā)布《2019年1~6月國(guó)土資源主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)簡(jiǎn)析》(下簡(jiǎn)稱《指標(biāo)簡(jiǎn)析》)對(duì)鄭州市上半年國(guó)土資源主要數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行發(fā)布。
| 2019上半年，鄭州住宅用地供應(yīng)同比、環(huán)比呈現(xiàn)“雙降”
大河報(bào)·大河客戶端記者7月8日從鄭州市自然資源和規(guī)劃局了解到，該局于日前發(fā)布《指標(biāo)簡(jiǎn)析》，對(duì)今年上半年鄭州市土地利用與管理的基本情況、態(tài)勢(shì)分析、存在的問題及建議進(jìn)行了詳細(xì)闡述。
其中，在國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)方面，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，鄭州市建設(shè)用地供應(yīng)總量為544宗，總面積為1806.7774公頃，同比下降35.71%，環(huán)比下降25.92%。
從供地類型上看，商服用地占供地總量8.83%，同比下降31.52%，環(huán)比下降37.37%;工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地占供地總量的29.10%，同比下降5.71%，環(huán)比下降62.66%;住宅用地占供地總量的37.64%，同比下降29.50%，環(huán)比下降34.83%;公共管理與服務(wù)用地占供地總量的10.99%，同比下降50.38%，環(huán)比增加15.83%;交通運(yùn)輸用地占供地總量的5.73%，同比下降83.72%，環(huán)比增加171.71%;水域及水利設(shè)施用地占供地總量的6.86%;特殊用地供應(yīng)占供地總量的0.85%。
| 住宅用地供應(yīng)放緩源于“階段性統(tǒng)計(jì)”結(jié)果
值得關(guān)注的是，在眾多供地類型中，雖然住宅用地仍以“占供地總量37.64%”的數(shù)據(jù)占比第一，但同比、環(huán)比的“雙降”趨勢(shì)，仍令一些人士擔(dān)心，是否會(huì)給地產(chǎn)市場(chǎng)帶來“供地縮減”的恐慌，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
對(duì)此，鄭州市自然資源和規(guī)劃局土地利用處相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，造成這一數(shù)據(jù)“雙降”的原因主要有兩點(diǎn)：其一，這一統(tǒng)計(jì)口徑是鄭州全域?yàn)榻y(tǒng)計(jì)歸口，因縣區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)去化壓力較大，從供地調(diào)控方面減少其住宅用地供應(yīng)數(shù)量，從而導(dǎo)致了整體數(shù)據(jù)呈現(xiàn)較大幅度的下降。“其實(shí)上半年市本級(jí)(主建成區(qū))住宅用地的供應(yīng)量只減少了3%左右”。
其二，因上半年節(jié)假日放假較多，部分土地供應(yīng)工作尚未完成。其實(shí)在今年6、7兩月，鄭州市內(nèi)住宅用地供應(yīng)量已有大幅提升，如7月2日，鄭州航空港區(qū)便一次性成交了20宗住宅用地或住宅、商用為一體的“混搭地”。
“這一降幅與統(tǒng)計(jì)周期的跨度有關(guān)，只是一個(gè)時(shí)段暫時(shí)呈現(xiàn)的結(jié)果。”上述負(fù)責(zé)人說。
對(duì)此，有地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士也表示，住宅用地供應(yīng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)調(diào)整的過程，也彰顯出政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用。供給數(shù)據(jù)要根據(jù)現(xiàn)實(shí)供求關(guān)系進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，到了年末數(shù)據(jù)是升是降還不好說。
“但目前，包括鄭州在內(nèi)，各地產(chǎn)行情發(fā)展形勢(shì)較好的城市，往往會(huì)逐年增加住宅用地的供應(yīng)，該數(shù)據(jù)到年底時(shí)，對(duì)比去年應(yīng)當(dāng)有所上漲。”他說。
| 供地情況“劇透”，新式租賃住房上市
在今年上半年鄭州市域所供應(yīng)的1800余公頃建設(shè)用地中，有5.1092公頃的租賃住宅用地引人關(guān)注，鄭州市本級(jí)多宗租賃住房用地的供應(yīng)，也“劇透”了由企業(yè)拍地、建房并自持的租賃住房將在鄭州出現(xiàn)。鄭州市自然資源和規(guī)劃局土地利用處相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，在后期，還會(huì)繼續(xù)加大租賃住宅用地的供應(yīng)力度。
據(jù)了解，此次租賃住宅用地的供應(yīng)量雖然不大，但其所要承載的租賃住房，卻與此前大家熟悉的公租房有著“大不同”：與公租房相比，新租賃住房最大的特征便在于它的市場(chǎng)屬性。通俗地說，以前的公租房只有持公租房資格證的人群才能租住，而這些新的租賃住房則面向所有人群。
在2017年鄭州入選國(guó)家12個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市后，落實(shí)國(guó)家“租購(gòu)并舉”政策的步伐日益加快，按照試點(diǎn)任務(wù)中“增加租賃住房有效供應(yīng)”的要求，各類租賃住房的建設(shè)與投放也不斷加碼。
據(jù)記者了解，這些新的租賃住房將一改此前大家對(duì)公租房、廉租房位置偏遠(yuǎn)、戶型較小、容積率高的陳舊概念，戶型更多，居住感更好。
對(duì)各地租賃住房市場(chǎng)頗為熟悉的業(yè)內(nèi)資深人士A先生(應(yīng)受訪者要求隱去姓名，下同)表示，租賃住房的建設(shè)可概括為保障與市場(chǎng)雙軌運(yùn)行，公租房偏保障屬性，而新的租賃住房則凸顯市場(chǎng)屬性。概括來說就是，市場(chǎng)需要什么，租賃住房的運(yùn)營(yíng)企業(yè)就可以此為導(dǎo)向進(jìn)行建設(shè)、裝修、定價(jià)、運(yùn)營(yíng)。“以市場(chǎng)為導(dǎo)向的租賃住房建設(shè)也有利于培育租賃企業(yè)的成長(zhǎng)，促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)良性發(fā)展，以落實(shí)國(guó)家所倡導(dǎo)的租購(gòu)并舉政策，抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。”A先生說。
但業(yè)內(nèi)人士B先生則表示，類似租賃住房在北京等一線城市已有先例，但因租價(jià)過高等原因，也面臨著“叫好不叫座”的尷尬。
“對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來說，這些自持的租賃住房，究竟是‘輜重’，是‘雞肋’，還是‘新藍(lán)海’，都有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。”B先生說。
| 宅地最高單價(jià)近4萬，切莫搞混“土地單價(jià)”與“樓面價(jià)”
此外，《指標(biāo)簡(jiǎn)析》還從建設(shè)用地價(jià)格方面，對(duì)今年上半年的鄭州土地市場(chǎng)進(jìn)行了分析。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，鄭州市商業(yè)用地綜合價(jià)格為12649元/平方米，住宅用地綜合價(jià)格為13403元/平方米，工業(yè)用地綜合價(jià)格為741元/平方米。
在大家最為關(guān)心的住宅用地出讓價(jià)格中，上半年鄭州所出讓的住宅用地最高價(jià)為39941.5401元/平方米，出自大家所熟悉的“貴地圈兒”北龍湖區(qū)域。
這宗代碼為鄭政東出〔2018〕24號(hào)(網(wǎng))的地塊位于北三環(huán)路南、九如東路東，地處北龍湖核心區(qū)域，由河南龍宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得。
土地單價(jià)近4萬，這意味著什么?
有業(yè)內(nèi)人士表示，土地單價(jià)只是土地市場(chǎng)中最簡(jiǎn)單的一種統(tǒng)計(jì)口徑，是用土地總價(jià)除以土地面積直接得到的結(jié)果。但要考慮到如今的住宅大多數(shù)并未蓋成“平房”，因此，綜合考慮到容積率等數(shù)值的“樓面價(jià)”指標(biāo)對(duì)于房?jī)r(jià)的指向性更為明顯。
“用土地價(jià)格透視住宅價(jià)格走向時(shí)，必須加入與開發(fā)強(qiáng)度相關(guān)的容積率概念，通俗地說，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)有多大影響，你要看他蓋幾層、蓋多密，也就是看他的樓面價(jià)是多少。”上述業(yè)內(nèi)人士說。
以此次統(tǒng)計(jì)住宅用地出讓最高價(jià)39941.5401元/平方米為例，按其規(guī)劃設(shè)定的最高容積率1.7核算，其樓面價(jià)約為每平方米23495元。而參照鄭州市住宅用地13403元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，以常見的容積率2.9計(jì)算，鄭州市今年上半年用住宅用地綜合地價(jià)核算所得出的樓面價(jià)格則為4622元/平方米。
各用地類型在2019年上半年國(guó)有建設(shè)用地供給中所占比例
商服用地占供地總量8.83%
工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地占供地總量的29.10%
住宅用地占供地總量的37.64%
公共管理與服務(wù)用地占供地總量的10.99%
交通運(yùn)輸用地占供地總量的5.73%
水域及水利設(shè)施用地占供地總量的6.86%
特殊用地供應(yīng)占供地總量的0.85%。
