不像買房后不用打理，炒股并盈利可是個技術(shù)活。
一年之計在于春。買房置業(yè)，還是投資股市，在醞釀“大買賣”的春節(jié)，估計現(xiàn)在很多人思考這個問題。如果放在去年這個時候，選擇沒有懸念，因為當(dāng)時樓市風(fēng)頭正勁，“返鄉(xiāng)置業(yè)”轟轟烈烈，50多家房企提出“沖千億”。隨后的4月份，熱點城市開啟了“搶房按鈕”，非熱點三四線樓市全年量價近翻倍。但是，自打狗年春節(jié)過后，股市就沒有給股民多少盈利的機會了，隨后的股權(quán)質(zhì)押爆倉、“貿(mào)易戰(zhàn)”，不知道埋葬了多少股民的價值投資夢想。
但豬年春節(jié)過后，場景切換。A股站上3000點，兩市成交屢破萬億。近期，盡管指數(shù)回調(diào)，但市場趨勢尚好。基本面顯示，較上次突破3100點(2014年12月19日)，當(dāng)前估值和市凈率相對較低。單單破凈股，目前就有140只，這是上一個3100點時的16倍。整整跌了一年，物極必反。政策面也是暖風(fēng)不斷，金融上升為國家競爭力的高度，資本市場地位空前提高，科創(chuàng)板設(shè)立、注冊制漸趨落地、新主席履職等。
資金面也利好。政府工作報告明確，“適時運用存款準(zhǔn)備金率、利率等數(shù)量和價格手段，引導(dǎo)金融機構(gòu)擴大信貸投放、降低貸款成本”，這給未來貨幣和信用“雙寬”更多聯(lián)想。同時，國家明確要引導(dǎo)保險資金、海外資金和養(yǎng)老金等機構(gòu)資金入市。說白了，資金面好轉(zhuǎn)了。反觀，昂首向上了4年后，樓市明顯回調(diào)了，1-2月重點城市新房成交下跌近5成，龍頭開發(fā)商開年銷售普遍下跌30%左右，熱點城市新房庫存普遍超過12個月，二手房價普遍下跌。
于是，“賣房炒股”的呼聲高了起來!前一陣子，一個在華為工作了12年的老員工，在華為社區(qū)上表示，將賣出位于北京、深圳和南京的4套房子，抄底A股!持這種觀點的人不少。一則，投資房產(chǎn)的未來收益，可能下降了。因為，“樓市狂奔”再來一次，這樣的圖景是國家絕不允許的;“房住不炒”的理念慢慢形成;房地產(chǎn)稅的“那只靴子”也漸進落地;清理影子銀行后，膽敢作奸犯科的資金少了，沒有大體量的資金，巨無霸的樓市無法騰空起來。
對股市，好消息絕非只是政策面、資金面、基本面利好，這在過去也有，關(guān)鍵是制度革新有了新進展，比如金融秩序整頓以后，“杠桿牛”不會出現(xiàn)了;再比如，注冊制要來了，資本市場入口和出口都會嚴(yán)格起來，退市的處罰也會嚴(yán)格起來。可喜的是，券商研報也開始“喊賣出”，改變過去一味唱多的投研惡習(xí)，A股價格形成機制完善起來，這是鼓勵價值投資的信號。更重要的是，無論科技創(chuàng)新，還是扶持民企，資本市場都是非常重要的抓手。
基于此，操作得當(dāng)?shù)脑?，傾向于股市投資也未嘗不可。比如，現(xiàn)在打算買房的，特別是投資性買房，并打算在未來1-2年拋售的，基于上述邏輯，建議放棄買房的想法，積極參與資本市場。筆者認(rèn)為，未來幾年全國樓市“穩(wěn)字當(dāng)頭”(大漲大跌都不行)的調(diào)控原則不會變，未來房產(chǎn)增值收益有限，考慮到屆時交易成本、貸款成本、交易周期、機會成本等，投資收益可能不樂觀。特別是，持有多套物業(yè)的，不妨考慮賣掉一些，轉(zhuǎn)向資本市場以平衡資產(chǎn)配置。
不過，二手房交易周期長(目前熱點城市成交周期達4-5個月)、不確定性大，交易的標(biāo)準(zhǔn)化程度低，“賣房炒股”、“放棄買房、選擇股市”，此種選擇并不是“一換一”調(diào)倉這么簡單。另外，股市很難踏準(zhǔn)建倉的節(jié)奏。同花順統(tǒng)計，2014年的A股表現(xiàn)得可圈可點，滬指比年初的2112點大漲53%，但據(jù)調(diào)查，這一年跑贏大盤的投資者僅16.6%，近18%的人出現(xiàn)虧損。可見，不像買房后不用打理，炒股并盈利可是個技術(shù)活。其實，2015年之前，凡在京滬深購房，并將房子出租出去的，租金回報率能達到5%左右，這樣的收益率也不錯。
(李宇嘉 作者系資深地產(chǎn)研究人士)
