不像買房后不用打理，炒股并盈利可是個(gè)技術(shù)活。
一年之計(jì)在于春。買房置業(yè)，還是投資股市，在醞釀“大買賣”的春節(jié)，估計(jì)現(xiàn)在很多人思考這個(gè)問(wèn)題。如果放在去年這個(gè)時(shí)候，選擇沒(méi)有懸念，因?yàn)楫?dāng)時(shí)樓市風(fēng)頭正勁，“返鄉(xiāng)置業(yè)”轟轟烈烈，50多家房企提出“沖千億”。隨后的4月份，熱點(diǎn)城市開啟了“搶房按鈕”，非熱點(diǎn)三四線樓市全年量?jī)r(jià)近翻倍。但是，自打狗年春節(jié)過(guò)后，股市就沒(méi)有給股民多少盈利的機(jī)會(huì)了，隨后的股權(quán)質(zhì)押爆倉(cāng)、“貿(mào)易戰(zhàn)”，不知道埋葬了多少股民的價(jià)值投資夢(mèng)想。
但豬年春節(jié)過(guò)后，場(chǎng)景切換。A股站上3000點(diǎn)，兩市成交屢破萬(wàn)億。近期，盡管指數(shù)回調(diào)，但市場(chǎng)趨勢(shì)尚好。基本面顯示，較上次突破3100點(diǎn)(2014年12月19日)，當(dāng)前估值和市凈率相對(duì)較低。單單破凈股，目前就有140只，這是上一個(gè)3100點(diǎn)時(shí)的16倍。整整跌了一年，物極必反。政策面也是暖風(fēng)不斷，金融上升為國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力的高度，資本市場(chǎng)地位空前提高，科創(chuàng)板設(shè)立、注冊(cè)制漸趨落地、新主席履職等。
資金面也利好。政府工作報(bào)告明確，“適時(shí)運(yùn)用存款準(zhǔn)備金率、利率等數(shù)量和價(jià)格手段，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大信貸投放、降低貸款成本”，這給未來(lái)貨幣和信用“雙寬”更多聯(lián)想。同時(shí)，國(guó)家明確要引導(dǎo)保險(xiǎn)資金、海外資金和養(yǎng)老金等機(jī)構(gòu)資金入市。說(shuō)白了，資金面好轉(zhuǎn)了。反觀，昂首向上了4年后，樓市明顯回調(diào)了，1-2月重點(diǎn)城市新房成交下跌近5成，龍頭開發(fā)商開年銷售普遍下跌30%左右，熱點(diǎn)城市新房庫(kù)存普遍超過(guò)12個(gè)月，二手房?jī)r(jià)普遍下跌。
于是，“賣房炒股”的呼聲高了起來(lái)!前一陣子，一個(gè)在華為工作了12年的老員工，在華為社區(qū)上表示，將賣出位于北京、深圳和南京的4套房子，抄底A股!持這種觀點(diǎn)的人不少。一則，投資房產(chǎn)的未來(lái)收益，可能下降了。因?yàn)椋?ldquo;樓市狂奔”再來(lái)一次，這樣的圖景是國(guó)家絕不允許的;“房住不炒”的理念慢慢形成;房地產(chǎn)稅的“那只靴子”也漸進(jìn)落地;清理影子銀行后，膽敢作奸犯科的資金少了，沒(méi)有大體量的資金，巨無(wú)霸的樓市無(wú)法騰空起來(lái)。
對(duì)股市，好消息絕非只是政策面、資金面、基本面利好，這在過(guò)去也有，關(guān)鍵是制度革新有了新進(jìn)展，比如金融秩序整頓以后，“杠桿牛”不會(huì)出現(xiàn)了;再比如，注冊(cè)制要來(lái)了，資本市場(chǎng)入口和出口都會(huì)嚴(yán)格起來(lái)，退市的處罰也會(huì)嚴(yán)格起來(lái)。可喜的是，券商研報(bào)也開始“喊賣出”，改變過(guò)去一味唱多的投研惡習(xí)，A股價(jià)格形成機(jī)制完善起來(lái)，這是鼓勵(lì)價(jià)值投資的信號(hào)。更重要的是，無(wú)論科技創(chuàng)新，還是扶持民企，資本市場(chǎng)都是非常重要的抓手。
基于此，操作得當(dāng)?shù)脑挘瑑A向于股市投資也未嘗不可。比如，現(xiàn)在打算買房的，特別是投資性買房，并打算在未來(lái)1-2年拋售的，基于上述邏輯，建議放棄買房的想法，積極參與資本市場(chǎng)。筆者認(rèn)為，未來(lái)幾年全國(guó)樓市“穩(wěn)字當(dāng)頭”(大漲大跌都不行)的調(diào)控原則不會(huì)變，未來(lái)房產(chǎn)增值收益有限，考慮到屆時(shí)交易成本、貸款成本、交易周期、機(jī)會(huì)成本等，投資收益可能不樂(lè)觀。特別是，持有多套物業(yè)的，不妨考慮賣掉一些，轉(zhuǎn)向資本市場(chǎng)以平衡資產(chǎn)配置。
不過(guò)，二手房交易周期長(zhǎng)(目前熱點(diǎn)城市成交周期達(dá)4-5個(gè)月)、不確定性大，交易的標(biāo)準(zhǔn)化程度低，“賣房炒股”、“放棄買房、選擇股市”，此種選擇并不是“一換一”調(diào)倉(cāng)這么簡(jiǎn)單。另外，股市很難踏準(zhǔn)建倉(cāng)的節(jié)奏。同花順統(tǒng)計(jì)，2014年的A股表現(xiàn)得可圈可點(diǎn)，滬指比年初的2112點(diǎn)大漲53%，但據(jù)調(diào)查，這一年跑贏大盤的投資者僅16.6%，近18%的人出現(xiàn)虧損?？梢?，不像買房后不用打理，炒股并盈利可是個(gè)技術(shù)活。其實(shí)，2015年之前，凡在京滬深購(gòu)房，并將房子出租出去的，租金回報(bào)率能達(dá)到5%左右，這樣的收益率也不錯(cuò)。
(李宇嘉 作者系資深地產(chǎn)研究人士)
