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中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局日前召開2023年下半年工作會(huì)議。會(huì)議提出，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。落實(shí)好“金融16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)增速-7.9%，較5月-7.2%小幅回落。近期人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾講話明確指出：“房地產(chǎn)行業(yè)的供需已經(jīng)發(fā)生深刻變化。”這傳遞出兩個(gè)信號(hào)：一是當(dāng)前的行業(yè)趨勢(shì)已成為共識(shí)；二是既然是“深刻變化”，那么應(yīng)對(duì)措施就不能因循舊法。
從當(dāng)前市場(chǎng)上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的呼吁看，大家普遍地更加關(guān)注投資下滑，認(rèn)為房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)增速，因此給出的對(duì)策多數(shù)是從投資角度出發(fā)，即怎么樣扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)，甚至通過(guò)催生適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)泡沫。這個(gè)解決方法實(shí)際上意味著三種結(jié)局：一是扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)預(yù)期，刺激居民住房需求，居民繼續(xù)加杠桿，這可以解決當(dāng)前房地產(chǎn)商的困境，但是不一定扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商的預(yù)期；二是居民加了杠桿，如果投資沒(méi)有跟上，期望的正向經(jīng)濟(jì)循環(huán)沒(méi)有兌現(xiàn)，居民的收入就不會(huì)有改善，那么這個(gè)杠桿可能將成為新的風(fēng)險(xiǎn)；三是假如開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)偏好有修復(fù)，能夠適度加杠桿，考慮到供需格局的深刻變化，未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可能很難回到過(guò)去的模式，因此也面臨著未來(lái)應(yīng)當(dāng)如何定位和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題。
投資端主要代表了行業(yè)的供給形勢(shì)，另一方面要看造成當(dāng)前這種行業(yè)形勢(shì)的需求側(cè)因素。我們認(rèn)為未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)需求主要來(lái)自城鎮(zhèn)化率的提高，帶動(dòng)新增需求和改善性住房需求，但是能否轉(zhuǎn)化成有效需求確實(shí)要看房?jī)r(jià)與居民收入預(yù)期，能否轉(zhuǎn)化為投資要看實(shí)際二手房的流轉(zhuǎn)情況。更遠(yuǎn)期的需求不排除會(huì)有一定的回落，因?yàn)楫?dāng)下房地產(chǎn)真實(shí)供需并沒(méi)有完全顯現(xiàn)，未來(lái)少子化、不婚、老齡化加上經(jīng)濟(jì)預(yù)期不穩(wěn)會(huì)慢慢改變?nèi)藗儗?duì)于擁有住房的觀念。
梳理行業(yè)活動(dòng)的整體脈絡(luò)，我們可以清晰看出房地產(chǎn)行業(yè)的參與主體包括：政府與城投，開發(fā)商，居民，銀行；牽涉四方資產(chǎn)負(fù)債表：政府、銀行、居民、開發(fā)商。其中城投本質(zhì)上是沒(méi)有資產(chǎn)負(fù)債表的，它是地方政府土地開發(fā)的金融通道，而銀行的資產(chǎn)負(fù)債表并不是獨(dú)立的，它是居民和企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總和。如果單純提出救開發(fā)商的政策，實(shí)際上對(duì)其它三方的資產(chǎn)負(fù)債表不一定會(huì)有實(shí)質(zhì)的改善。由此，我們提出多方方案如下：
首先要關(guān)注的是政府資產(chǎn)負(fù)債表。政府實(shí)際上目前需要從兩方面入手，首先是讓房?jī)r(jià)波動(dòng)起來(lái)，地價(jià)隨房?jī)r(jià)順勢(shì)回落，釋放一部分需求；同時(shí)，地價(jià)回落，短期政府收入回落，必須要壓縮政府支出，同時(shí)由中央政府發(fā)行國(guó)債置換高成本的城投債，為地方政府資產(chǎn)負(fù)債表增信，把實(shí)際“硬”約束地方政府支出納入政府公共開支，改善地方政府的資產(chǎn)負(fù)債表長(zhǎng)期趨勢(shì)，把“軟”約束部分全部市場(chǎng)化，長(zhǎng)期不僅能釋放地產(chǎn)需求，居民的消費(fèi)需求也會(huì)大大改善，地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)而向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。
隨后是銀行資產(chǎn)負(fù)債表。應(yīng)當(dāng)適時(shí)開放轉(zhuǎn)按揭窗口，只有允許銀行以市場(chǎng)化的方式開啟這項(xiàng)業(yè)務(wù)，才能讓銀行的資產(chǎn)負(fù)債表緩慢地跟隨房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行調(diào)整。允許銀行轉(zhuǎn)按揭也是讓銀行業(yè)務(wù)模式拉開距離的最好時(shí)機(jī)，建立在銀行對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的差異化判斷與風(fēng)險(xiǎn)偏好不同上，銀行可以重構(gòu)自己的資產(chǎn)負(fù)債表，并借機(jī)轉(zhuǎn)變自己未來(lái)的盈利模式。
接下來(lái)是針對(duì)居民資產(chǎn)負(fù)債表的措施。政府和銀行進(jìn)行了上述調(diào)整后，存量和有需求潛力的居民的資產(chǎn)負(fù)債表當(dāng)前和未來(lái)壓力都會(huì)大大減輕，如果能激活居民的消費(fèi)需求，經(jīng)濟(jì)會(huì)順利向服務(wù)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。這個(gè)過(guò)渡并不是要放棄房地產(chǎn)行業(yè)，而是各方共擔(dān)全社會(huì)資產(chǎn)負(fù)債表的調(diào)整需求，在新的房地產(chǎn)供需格局和基于新的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上達(dá)到新的均衡。目前看在城鎮(zhèn)商品房之外，我國(guó)逐漸形成了主要由公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房構(gòu)成的住房保障體系。一方面，可考慮以財(cái)富調(diào)節(jié)的角度基于人均擁有面積推出“奢侈性住房稅”，這樣也不會(huì)沖擊存量房的基本盤；另一方面要明確保障性住房的發(fā)展模型。
最后才是開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表。由于企業(yè)在地產(chǎn)的繁榮周期享受到了很高的紅利，同時(shí)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表本身就有它的周期，適合因勢(shì)利導(dǎo)而不是造成短期更大擾動(dòng)。目前開發(fā)商遇到一些現(xiàn)實(shí)的困難也不容忽視，實(shí)踐中地產(chǎn)的開發(fā)資金過(guò)去主要是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)以購(gòu)買金融產(chǎn)品的方式融資，在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)狀況未知的情況下，金融機(jī)構(gòu)無(wú)法給予當(dāng)前的房地產(chǎn)資產(chǎn)以合理定價(jià)，這種情況對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)也類似。當(dāng)前緩解企業(yè)資金流的可行方法可能是行業(yè)的重組，保交樓政策可考慮有差別地按照重組后企業(yè)的開發(fā)重點(diǎn)和進(jìn)度推進(jìn)。
當(dāng)前解決房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題不能僅靠推出某一項(xiàng)，或者針對(duì)某一環(huán)節(jié)的政策，而是需要面對(duì)所有參與方的全盤式的組合政策，才能從根本上扭轉(zhuǎn)預(yù)期，全面激活各方資產(chǎn)負(fù)債表。
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