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樂居財(cái)經(jīng) 李禮6月20日，克而瑞證券發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)月報(bào)。
核心觀點(diǎn)：
1、5月，南京、廈門、杭州等多個(gè)核心城市持續(xù)進(jìn)行土地集中出讓，但“整體冷淡，局部火熱’的格局未變，4月高基數(shù)之下，30家監(jiān)測(cè)房企4月拿地金額、面積環(huán)比均出現(xiàn)下滑。其中監(jiān)測(cè)房企5月拿地金額795億元，拿地面積達(dá)564萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下跌32%和12%。從前五月整體拿地情況來看，30家監(jiān)測(cè)房企中10家2023年仍未有土地入賬，主要集中在出險(xiǎn)房企。
2、華潤(rùn) 招商單月拿地超百億，頭部房企差距拉大。5月份核心城市土地市場(chǎng)依舊維持火熱態(tài)勢(shì)，從多幅熱點(diǎn)地塊民企參與度提升來看，一方面是優(yōu)質(zhì)地塊依舊僧多粥少、競(jìng)爭(zhēng)激烈，另一方面民企投資積極性正在回升。但總體而言，無論是參拍房企數(shù)量和最終成交結(jié)果來看，依舊是“老面孔”的央國(guó)企居多，且多為頭部房企。
單月拿地金額來看，華潤(rùn)、招商拿地超過百億，且?guī)缀跬顿Y均分布在二線城市，兩家企業(yè)近三個(gè)月拿地始終保持在拿地金額TOP10，其中華潤(rùn)前五月拿地金額近490億元，2023年月均拿地金額較2022年月均增長(zhǎng)10%，1-5月拿地銷售034，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均。由此可見當(dāng)前市場(chǎng)投資主導(dǎo)依舊是頭部房企，這一點(diǎn)從拿地金額TOP100房企中單月拿地平均額不足20億元也可見一斑。而拿地金額TOP20中，央國(guó)企占到17個(gè)，僅龍湖、濱江、偉星三家民企。
3、土地成交規(guī)模或?qū)⒌臀换厣?，但仍延續(xù)局部火熱、整體偏冷格局。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，有2247余宗地在5月份到最晚供地時(shí)間，較4月多出近五倍，也是6月份的近2倍，大多數(shù)首批預(yù)公告會(huì)在5月份結(jié)束。鑒于年初自然資源部通知中，要求“原則上提前不少于3個(gè)月公開擬出讓地塊的詳細(xì)清單”，預(yù)計(jì)5、6月份將迎來一批供地小高峰，帶動(dòng)成交量的企穩(wěn)回升。
但當(dāng)前市場(chǎng)銷售不斷走弱，此前“小陽(yáng)春”需求釋放殆盡，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善，投資策略也是選擇收斂、聚焦核心城市。因此，未來土地市場(chǎng)仍將延續(xù)近期“局部火熱、整體偏冷”的格局。核心城市核心地塊依舊會(huì)“僧多粥少”，甚至部分城市外圍區(qū)域也會(huì)因“擠壓效應(yīng)”產(chǎn)生封頂、搖號(hào)地塊，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。但對(duì)于大部分三四線城市，尤其是長(zhǎng)三角和粵港澳之外的低能級(jí)城市，短期熱度難見起色，底價(jià)成交是常態(tài)。就拿地企業(yè)而言，未來參與投資的主體仍會(huì)以“老面孔”為主，頭部的央國(guó)企以及部分地方民企參與是主力軍。
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