一、供應(yīng)：5月土地供應(yīng)量?jī)r(jià)穩(wěn)中趨升，一線城市加速供地且地塊優(yōu)質(zhì)
(資料圖)
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，全國(guó)主要地級(jí)市2023年5月供應(yīng)土地597宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為4238.21萬(wàn)㎡，同比下降30.45%，環(huán)比上升15.23%；推出樓面均價(jià)為5669元/㎡，同比上漲11.55%，環(huán)比微漲0.14%。5月土地市場(chǎng)推地力度稍有增強(qiáng)，整體供應(yīng)規(guī)模上升，但相較去年同期仍有一定差距。不難發(fā)現(xiàn)，自今年多城開(kāi)啟“少量多次”的分散式供地模式起，年內(nèi)月度供應(yīng)呈現(xiàn)明顯穩(wěn)態(tài)。再?gòu)那?月累計(jì)供地量來(lái)看，今年土地供應(yīng)規(guī)模尚處于較低水平，累計(jì)同比降幅為35.07%。
備注：用地性質(zhì)包含住宅用地、綜合用地（含住宅）、商業(yè)/辦公用地；2023年5月數(shù)據(jù)截止至5月30日，下同。
從地塊性質(zhì)來(lái)看，5月綜合用地供應(yīng)規(guī)模較上月增多，住宅和商辦用地均較上月小幅下降，降幅均在6%以下；與此同時(shí)，各類(lèi)用地推出樓面價(jià)同環(huán)比仍然保持上漲態(tài)勢(shì)，且住宅和綜合用地同比漲幅均超25%。分各能級(jí)城市來(lái)看，2023年5月，一線及三四線城市供地量均較上月上升，且一線城市升幅遙遙領(lǐng)先，主要是受北京、廣州明顯加大土地供應(yīng)量的帶動(dòng)，5月一線城市整體供應(yīng)量翻番；二線城市推地力度卻稍顯不足，環(huán)比下降約15%。推出樓面價(jià)方面，一線城市推出樓面價(jià)同環(huán)比雙雙呈現(xiàn)漲勢(shì)，漲幅均超50%，二線城市推出樓面價(jià)雖較上月有所回落，但仍略高于去年同期的價(jià)格水平，另外，三四線城市地塊價(jià)格上漲動(dòng)力相對(duì)不足，同環(huán)比均呈下跌態(tài)勢(shì)。
二、成交：5月土地成交規(guī)模上升，二線城市收金可觀
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2023年5月全國(guó)主要地級(jí)市土地成交549宗，成交規(guī)劃建筑面積為3476.65萬(wàn)㎡，同比下降1.19%，環(huán)比上升39.46%；成交樓面價(jià)為6235元/平方米，同比上漲7.48%，環(huán)比下跌16.59%；土地出讓金為2167.63億元，同比上漲6.2%，環(huán)比上漲16.32%。由于熱點(diǎn)二線城市集中拍地，5月土地市場(chǎng)成交規(guī)模止降轉(zhuǎn)升，整體收金不僅較上月增加，還略微趕超去年同期。預(yù)計(jì)隨著接下來(lái)土地市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏加快以及市場(chǎng)信心進(jìn)一步提升，土地成交規(guī)模有望延續(xù)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。
從地塊性質(zhì)來(lái)看，5月住宅用地成交規(guī)模增長(zhǎng)顯著，環(huán)比漲幅領(lǐng)跑，但成交樓面價(jià)及收金卻不及上月；綜合用地成交量?jī)r(jià)更為強(qiáng)勁，環(huán)比均上漲，但較去年同期成交量?jī)r(jià)水平仍有一定差距；與此同時(shí)，商辦用地雖然成交規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降態(tài)勢(shì)，但價(jià)格漲勢(shì)卻仍較堅(jiān)挺。數(shù)據(jù)顯示，5月住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為1778.91萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲47.46%；成交樓面價(jià)為6993元/平方米，環(huán)比下跌36.28%。綜合用地（含住宅）成交規(guī)劃建筑面積為922.01萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲26.04%；成交樓面價(jià)為8072元/平方米，環(huán)比上漲31.08%。商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為775.72萬(wàn)㎡，環(huán)比下跌9.28%；成交樓面價(jià)為2313元/平方米，環(huán)比上漲21.16%。
分等級(jí)城市來(lái)看，5月一線城市成交規(guī)模同環(huán)比雙雙轉(zhuǎn)降，二線、三四線城市成交量?jī)r(jià)走高。其中，5月一線城市成交10宗，成交規(guī)劃建筑面積84.51萬(wàn)㎡，同比下跌75.14%，環(huán)比下跌75.5%；成交樓面價(jià)為14920元/㎡，同比下跌9.34%，環(huán)比下跌40.36%；土地出讓金126.08億元，同比下跌77.46%，環(huán)比下跌85.39%。本月一線城市拍地活動(dòng)較少，導(dǎo)致成交表現(xiàn)稍顯遜色，土地收金下滑明顯。
5月二線城市土地成交225宗，成交規(guī)劃建筑面積1668.98萬(wàn)㎡，同比上漲17.08%，環(huán)比上漲46.96%；成交樓面價(jià)為8963元/㎡，同比上漲29.5%，環(huán)比上漲31.33%；土地出讓金1495.89億元，同比上漲51.63%，環(huán)比上漲92.99%。本月多個(gè)二線城市相繼舉行土拍活動(dòng)，且重點(diǎn)城市熱度較高，因此二線城市整體成交量?jī)r(jià)齊升也在預(yù)料之內(nèi)。
5月三四線城市土地成交314宗，土地成交規(guī)劃建筑面積為1723.16萬(wàn)㎡，同比下跌1.71%，環(huán)比上漲70.23%；成交樓面價(jià)為3166元/㎡，同比上漲12.11%，環(huán)比上漲42.23%；土地出讓金545.65億元，同比上漲10.22%，環(huán)比上漲142.12%。可以看到，房企拿地信心回升，5月三四線城市土地市場(chǎng)成交活力也呈現(xiàn)出明顯上升趨勢(shì)。
三、溢價(jià)情況：土地市場(chǎng)溢價(jià)率小幅回落，二線城市低溢價(jià)低流拍并存
2023年5月全國(guó)主要地級(jí)市溢價(jià)率為6.81%，環(huán)比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)，同比上升3.66個(gè)百分點(diǎn)。自去年5月起，土地溢價(jià)率高位回落，去年9月進(jìn)入低位水平。進(jìn)入2023年，土地市場(chǎng)熱意漸增，自首月起溢價(jià)率連續(xù)4月上升，5月小幅回落但仍處于較高位水平。由于當(dāng)前重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度較高，預(yù)計(jì)接下來(lái)土地市場(chǎng)整體溢價(jià)水平仍有較大的上升空間。流拍率方面，本月流拍率為13.54%，較上月上升2.28個(gè)百分點(diǎn)，流拍現(xiàn)象主要集中在三四線城市。
分等級(jí)城市來(lái)看，溢價(jià)率方面，各等級(jí)城市溢價(jià)率均超6%，其中，一線城市以10.21%的溢價(jià)率領(lǐng)跑，同環(huán)比雙雙呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，且趕超去年同期約9個(gè)百分點(diǎn)；本月二線城市溢價(jià)水平最低，且已連續(xù)2月微幅下降，但仍高出去年同期4.49個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市溢價(jià)率小幅回升，但不及去年同期的溢價(jià)水平。
流拍率方面，5月各等級(jí)城市流拍現(xiàn)象均較上月增加，且一線城市環(huán)比上升超9個(gè)百分點(diǎn)，二線城市升幅最小，環(huán)比上升0.49個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)相較去年同期，當(dāng)前各等級(jí)城市土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象已有明顯改善，同比均下降超3個(gè)百分點(diǎn)。
縱觀5月土地市場(chǎng)，熱點(diǎn)城市土拍明顯升溫是最為顯著的特征之一，其中包含蘇州、南京、西安、天津、合肥等在內(nèi)的多個(gè)城市，土地市場(chǎng)熱度明顯高于去年。如杭州，今年首場(chǎng)土拍迎“開(kāi)門(mén)紅”，以10.89%溢價(jià)率火熱收官，隨后4輪土拍溢價(jià)率均維持在8%以上，且觸頂率也較去年40%左右上升至60%以上，5月剛剛順利收官的第四批次土拍更有民營(yíng)房企包攬全場(chǎng)。其實(shí)，入年以來(lái)，熱點(diǎn)城市土拍表現(xiàn)火熱，體現(xiàn)了房企對(duì)于樓市穩(wěn)健的城市更加青睞。但城市間熱度分化仍然較為顯著，樓市去化壓力較大的城市暫時(shí)仍處于土拍平淡的瓶頸期，如鄭州、長(zhǎng)春等，樓市去化率仍是房企拿地考量重要因素。但整體來(lái)說(shuō)，年內(nèi)土地市場(chǎng)升溫明顯并未完全傳遞至市場(chǎng)端，主要由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)并未明顯改善，居民收入預(yù)期減弱，入市步伐謹(jǐn)慎。
四、城市：蘇州、成都、杭州位居土地收金TOP3，廈門(mén)湖里體育公園地塊為總價(jià)最高地塊
2023年5月城市土地出讓金TOP15榜單中，一線及重點(diǎn)二線城市全覆蓋。其中，蘇州以196億元位居土地收金首位，在剛剛火熱收官的第二批土拍中，蘇州表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，熱點(diǎn)地塊競(jìng)拍熱度不俗，平均溢價(jià)率達(dá)9.1%，創(chuàng)近兩年新高，足以見(jiàn)得房企對(duì)蘇州市場(chǎng)仍然信心十足。成都5月憑借167億元位居土地出讓金第二；杭州、南京收金緊隨其后，均超150億元。整體來(lái)看，在今年政策端持續(xù)釋放利好信號(hào)、房企補(bǔ)倉(cāng)情緒上升的帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)先于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易端明顯回暖，且重點(diǎn)一二線城市憑借樓市穩(wěn)健等優(yōu)勢(shì)，土地成交熱度及收金表現(xiàn)也較領(lǐng)先于三四線城市。
從地塊成交總價(jià)排行榜單來(lái)看，北京、成都、南京各上榜2宗地塊。從溢價(jià)情況來(lái)看，僅有2宗底價(jià)成交，其余8宗溢價(jià)成交。其中，招商蛇口擲資63.7億元拿下廈門(mén)湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)云頂北路與金山中路交叉口東南側(cè)地塊，位居成交總價(jià)首位；中國(guó)金茂以59.1億元拿下天津河西區(qū)環(huán)湖中路西側(cè)地塊；成都高新區(qū)2宗地塊位居成交總價(jià)第三、四位，成交總價(jià)均超40億元，分別由成都軌道交通、自貢市遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收入囊中。此外，華潤(rùn)置地以聯(lián)合體的形式連入長(zhǎng)沙、北京共2宗地塊，共計(jì)擲資超75億元。
五、房企：華潤(rùn)置地穩(wěn)居拿地金額首位，民企拿地積極性較去年有所上升
從5月單月房企權(quán)益拿地金額TOP15榜單來(lái)看，華潤(rùn)置地穩(wěn)居拿地金額首位，5月總權(quán)益拿地金額為173.56億元，較上月增加了超40億元，本月該筆土地投資資金注入了重慶、溫州、金華、長(zhǎng)沙、蘇州、南通、西安、成都、北京9個(gè)城市共10宗地塊中，可以看出，華潤(rùn)置地近兩月的拿地積極性較高，同時(shí)其對(duì)一線及熱點(diǎn)二線城市的布局意愿也較強(qiáng)。國(guó)貿(mào)地產(chǎn)緊隨其后，5月權(quán)益拿地金額85.94億元。中國(guó)金茂、招商蛇口分別以65.89億元、63.55億元位居權(quán)益拿地金額第三、四位。此外，根據(jù)近三月的房企權(quán)益拿地金額TOP15榜單，可以看到，房企在拿地上呈現(xiàn)出兩極分化的現(xiàn)象，TOP15房企權(quán)益金額最大差值由3月55億元、4月101億元進(jìn)一步擴(kuò)大至5月148億元，大型房企加大了對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪，長(zhǎng)期位居拿地金額的靠前位置。同時(shí)，相較去年而言，當(dāng)前土地市場(chǎng)上，民營(yíng)房企逐步回歸，地方城投平臺(tái)身影已然有所減少。
（文章來(lái)源：中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)）
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