作 者丨唐韶葵,黃俊鈞
編 輯丨張偉賢
圖 源丨圖蟲
(相關(guān)資料圖)
“千人搖”、高社保積分、代持黃牛、結(jié)婚黃牛...... 一個(gè)市區(qū)豪宅最后105套房源的認(rèn)籌，以認(rèn)籌人數(shù)遠(yuǎn)超預(yù)期而攪動(dòng)上海樓市一池春水。
5月12日-5月16日上午，位于上海徐匯濱江板塊的云錦東方啟動(dòng)歷時(shí)4天半的認(rèn)籌流程，最終迎來(lái)上千名符合條件的認(rèn)籌客戶遞交材料，具體有多少幸運(yùn)兒可以入圍則要看6月初的審核結(jié)果。
一開始，項(xiàng)目開發(fā)商上海東航置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“東航置業(yè)”）為了將投資客擋在門外，對(duì)于購(gòu)房人資料審核極盡嚴(yán)苛。比如，首套房客戶需凍資900萬(wàn)，二套房客戶需凍資（指定銀行）2900萬(wàn)，另外還要500萬(wàn)認(rèn)籌金、征信證明、12個(gè)月流水單等，想不到來(lái)認(rèn)籌的人數(shù)仍然遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員粗略統(tǒng)計(jì)，4天半進(jìn)場(chǎng)認(rèn)籌的客戶可能有1000組左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出相關(guān)部門規(guī)定的認(rèn)籌比。
5月16日中午12點(diǎn)過后，項(xiàng)目截止認(rèn)籌，但現(xiàn)場(chǎng)圍欄外，仍然站滿久久不愿散去人群，他們當(dāng)中有等進(jìn)去遞交認(rèn)籌材料的客戶的親朋好友、也有試圖“撿漏”客戶的中介人員。
云錦東方未售先火，在于一二手倒掛嚴(yán)重。該盤最后一批房源均價(jià)15萬(wàn)元/平方米。貝殼找房顯示，云錦東方4月剛成交一套二手房，單價(jià)約為24萬(wàn)元/平方米。一二手價(jià)差在9萬(wàn)元/平方米左右。換言之，以即將發(fā)售的最小戶型房源來(lái)看，一套約為177平方米的房源， 一二手倒掛大約在1700萬(wàn)元、1800萬(wàn)元左右。
在上海，一二手倒掛如此嚴(yán)重的樓盤，除了云錦東方，還有香港置地“啟元”、新鴻基濱江凱旋門。
原本以為自己有機(jī)會(huì)入圍的王子淇（化名），在云錦東方“打新”中經(jīng)歷了心情的跌宕起伏，最后也只能放平心態(tài)，“如果不入圍，我就去看看綠城外灘蘭庭”。
一二手價(jià)格倒掛過于懸殊，驅(qū)使客戶“搶房”，是樓市當(dāng)中的極端案例。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，這恰恰是熱點(diǎn)城市樓市最后的底牌，也是維持市場(chǎng)熱度的手段。他指出，這背后是購(gòu)房人尋找房子的“投資屬性”，而并非樓市分化。從當(dāng)前這些倒掛盤來(lái)看，最重要的是資產(chǎn)升值保值的金融屬性。在巨大的收益引導(dǎo)下，不少有條件的購(gòu)房人賣掉手中的一套房子，騰出房票“打新”，二手房降價(jià)、新房認(rèn)籌中高積分、高社保以及黃牛現(xiàn)象等等，也就不足為奇。
王子淇“打新”
王子淇是上海豪宅市場(chǎng)中的剛需“打新人”：開設(shè)計(jì)公司打拼半生，積攢下一定財(cái)富，追求高質(zhì)量生活。況且，到了她這一年齡段的購(gòu)房人，社保積分也進(jìn)入高分圈層。正所謂“有錢有房票”，王子淇是上海高端盤的精準(zhǔn)客群。無(wú)奈的是，上海的王子淇們不少，“打新”周期持續(xù)了幾年。
近兩年上海新盤迭出，2023年上半年還沒有過完就要迎來(lái)第五批新盤上市，且每批次供應(yīng)穩(wěn)定，約在6000—7000套。眼看樓市進(jìn)入調(diào)整周期，新房?jī)r(jià)格合適，高端產(chǎn)品越做越好，王子淇也加入到“打新”行列中。云錦東方，只是王子淇“打新”路上其中一個(gè)目標(biāo)。
“我也算是見證了歷史。”王子淇在交完認(rèn)籌材料第二天，對(duì)記者說起自己的經(jīng)歷仍然百感交集。
一方面，作為“打新”選手，她此前已經(jīng)兩度遇挫，要么認(rèn)籌入圍沒選到心儀的房源，要么沒有搖到號(hào)；但這次認(rèn)籌便給其帶來(lái)巨大沖擊，她已預(yù)感到自己高達(dá)95分的社保積分，很難入圍；云錦東方這一次認(rèn)籌，王子淇“一日看盡長(zhǎng)安花”，見證這一超級(jí)紅盤的認(rèn)籌百態(tài)，種種情緒涌上心頭。這一次，王子淇直言自己又將落空。
在5月底剛剛結(jié)束的綠城百合園的選房中，王子淇鎩羽而歸。彼時(shí)她中簽了比較靠前的號(hào)碼，本以為勝券在握。但就在她進(jìn)場(chǎng)選房之前，她前面的“選手”把她所看中戶型的最后一套房子買走了。王子淇沒有多想，又參與到云錦東方的認(rèn)籌來(lái)。
從開始認(rèn)籌到真正結(jié)束（不包括補(bǔ)辦征信證明的時(shí)間），王子淇大概花費(fèi)4個(gè)小時(shí)左右。王子淇回憶到，云錦東方從認(rèn)籌第一天開始就不斷出現(xiàn)小插曲。5月12號(hào)，即認(rèn)籌的第一天下午，該樓盤小程序就被客戶擠爆，顯示后面三天半的號(hào)全都約滿。而由于相關(guān)資料沒有辦法保存，即使隨后該樓盤繼續(xù)放號(hào)，也可能因?yàn)橹匦律蟼髻Y料而錯(cuò)過約號(hào)的名額。有部分已完成凍資的客戶，發(fā)現(xiàn)約不到號(hào)，很著急，便聯(lián)系房管局投訴，強(qiáng)烈要求樓盤能夠繼續(xù)放號(hào)。最終，在5月14日開始的兩天半時(shí)間里，云錦東方的認(rèn)籌人數(shù)暴增，總?cè)藬?shù)預(yù)估在千人左右。
實(shí)際上，第一天，云錦東方僅認(rèn)籌成功30組，第二天50組。5月14日開始，項(xiàng)目放開了預(yù)約號(hào)，認(rèn)籌人數(shù)暴增，毫無(wú)懸念觸發(fā)積分，且五年限售。這讓原本就有90多分的王子淇們感到了失落。
認(rèn)籌人數(shù)暴增背后，是黃牛的無(wú)孔不入。
王子淇當(dāng)天從車庫(kù)出來(lái)就被一名中年男人搭訕了，對(duì)方詢問她是否需要墊資。她發(fā)現(xiàn)，外面等待的人群中80%都是中介或局外人，而在排隊(duì)進(jìn)場(chǎng)過程中，王子淇無(wú)意中看到前面的男士手機(jī)群聊名稱為 “代持操作群”，而她后面一名男士，則由兩名年輕女性陪著，那名男士不停地詢問其中一名年輕女性，諸如“人還沒到？”“是這個(gè)長(zhǎng)頭發(fā)的嗎？”這樣的問題。
王子淇懷疑這是 “一日夫妻”。觀察發(fā)現(xiàn)，這對(duì)“一日夫妻”理應(yīng)辦理過結(jié)婚手續(xù)，但是雙方似乎完全不認(rèn)識(shí)，從男方的提問來(lái)看，他連女方的樣貌都并不熟悉。
王子淇認(rèn)為，認(rèn)籌人數(shù)暴增，將大幅降低中簽率，從這一角度看，黃牛要做成一單也很難。據(jù)其分析，云錦東方一共有40套平層洋房，65套別墅，80%以上“打新”人都瞄準(zhǔn)平層洋房，因?yàn)閯e墅還要加1500萬(wàn)的裝修包。也就是說一個(gè)別墅的成本預(yù)算要到7500萬(wàn)左右，甚至一個(gè)億，能有這樣充沛資金的人畢竟是少數(shù)。
“大家基本上都是沖著平層的倒掛來(lái)的，因?yàn)槠綄邮茄b修好的，直接就可以轉(zhuǎn)手掙到兩三千萬(wàn)。而別墅的市場(chǎng)接盤能力不如平層，所以如果入圍了還要看搖號(hào)結(jié)果，你的號(hào)不在前五十號(hào)或者六十號(hào)，其實(shí)是買不到平層的?！蓖踝愉窟@么一想，心情也從一開始的些許興奮跌入沮喪與不甘中。
“‘打新’這條路不好走?！?/strong>王子淇總結(jié)，一般打新成功的周期都在一年半到兩年左右。有很多人把舊房打折賣掉，租房“打新”?！按蛐隆背晒Φ谝粋€(gè)需要社保分?jǐn)?shù)足夠入圍；第二個(gè)需要運(yùn)氣，搖中的號(hào)足夠靠前；第三個(gè)則是選擇的戶型也適合自己的預(yù)算和預(yù)期。
一日看盡長(zhǎng)安花
從現(xiàn)場(chǎng)客戶反饋的情況及記者觀察來(lái)看，前來(lái)認(rèn)籌的大部分是真實(shí)購(gòu)房客戶。5月16日中午，一名剛交完材料出來(lái)的購(gòu)房人對(duì)記者說，自己是剛需置換，此前賣掉了兩套房，湊了2900萬(wàn)凍資，認(rèn)籌前一天晚上還臨時(shí)借了500萬(wàn)交認(rèn)籌金。然而，與王子淇一樣，他的社保積分也還差一點(diǎn)到滿分。現(xiàn)場(chǎng)也有中介上前搭訕?biāo)?，稱中簽結(jié)果出來(lái)后，會(huì)有房源放出來(lái)的。
如果中介所言不虛，那么黃牛鉆了政策漏洞。王子淇了解到，如果想通過中介聯(lián)系到一個(gè)擁有滿分社保積分的人，以“結(jié)婚”的方式購(gòu)房，需要付出兩三百萬(wàn)元的代價(jià)。這包括社保積分提供人、社保積分提供人的中介以及買房者的中介三方的報(bào)酬，人均可以拿到七八十萬(wàn)左右。
至于具體成交一筆能賺到多少錢，需要看具體的樓盤。如前所述，黃牛的成功率并不高。因?yàn)橐胝J(rèn)購(gòu)，不但要滿足社保積分要求，而且要搖號(hào)號(hào)碼靠前，才能選到合適房源，并且最終購(gòu)房人實(shí)際買下了這套房源才算完成一筆交易。對(duì)于黃牛來(lái)說，這就像博彩一樣。
值得一提的是，多個(gè)熱點(diǎn)城市此前已經(jīng)規(guī)定夫妻雙方離婚析產(chǎn)之后，需要等待一定時(shí)限才重新?lián)碛匈?gòu)房資格，比如深圳、上海均出臺(tái)了相關(guān)限購(gòu)規(guī)定。但對(duì)于結(jié)婚買房，目前各地并無(wú)政策限制。 換言之，只要其他條件符合，兩人前一天結(jié)婚，第二天便可以去買房。這樣的做法并不違規(guī)。對(duì)于項(xiàng)目方來(lái)說，目前政策上也不能完全填補(bǔ)這一漏洞。
認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)的黃牛來(lái)自于哪里？一般而言，以項(xiàng)目所在板塊的大中介機(jī)構(gòu)人員居多。對(duì)于他們來(lái)說，接觸到有實(shí)力的客戶，順便推銷手中的其他項(xiàng)目，相當(dāng)于開辟了中介的第二戰(zhàn)場(chǎng)。
“中介、黃牛們通過視頻號(hào)、小紅書等自媒體賬號(hào)，給云錦東方打廣告、帶節(jié)奏，其實(shí)都是為了給自己引流，開發(fā)商自身實(shí)際并不需要廣告，也不會(huì)支付廣告費(fèi)?！睋?jù)現(xiàn)場(chǎng)一名直播人士透露，能中簽并買到房源的客戶少之又少，所以中介大都想通過引流把他們介紹到自己負(fù)責(zé)的項(xiàng)目上，為自己代理的樓盤招攬客戶。
資本的逐利性在云錦東方此次認(rèn)籌當(dāng)中體現(xiàn)得淋漓盡致。云錦東方一手均價(jià)可以算是上海新房?jī)r(jià)格的天花板，但相對(duì)于二手房?jī)r(jià)差，仍然形成巨大反差。
與另一滿分盤世紀(jì)前灘天域相比，云錦東方年底交付，而世紀(jì)前灘天域要2026年才交付，相比之下，有投資需求的客戶不愿把“戰(zhàn)線“拉太長(zhǎng)，更青睞于套現(xiàn)周期短的準(zhǔn)現(xiàn)房產(chǎn)品。
從這一角度看，上海的高端住宅市場(chǎng)分化已經(jīng)非常明顯了。外界猶如一日看盡長(zhǎng)安花，買房-升值-套現(xiàn)這條產(chǎn)業(yè)鏈上的人間百態(tài)也暴露無(wú)遺。云錦東方分別在2013年、2022年、2023年三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)開售，經(jīng)歷了上海樓市觸發(fā)積分制、房?jī)r(jià)上漲等發(fā)展階段，受關(guān)注程度越來(lái)越高。
上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦指出， 個(gè)別樓盤的認(rèn)籌火爆僅為個(gè)案，整體“大盤”仍然不景氣。上海樓市正經(jīng)歷一個(gè)分化，就是從原先小戶型定價(jià)高到現(xiàn)在大戶型定價(jià)會(huì)比小戶型還要高。因?yàn)楝F(xiàn)在置業(yè)的難度越來(lái)越大，大部分購(gòu)房人還是想一步到位買大戶型；圈層分化之下，市區(qū)購(gòu)買力逐漸上升，房源定價(jià)也趨高，大戶型受追捧程度越來(lái)越高。從這一角度也能解釋云錦東方這樣的改善置換高端項(xiàng)目的熱度從何而來(lái)。
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本期編輯 劉雪瑩 實(shí)習(xí)生 向添雨
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