深圳華僑城股份有限公司(以下簡稱"華僑城";000069.SZ)開啟的"賣賣賣"資產(chǎn)甩賣模式仍在繼續(xù)。
12月3日，重慶聯(lián)合產(chǎn)權交易所信息顯示，重慶華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱"重慶華僑城")、武漢華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱"武漢華僑城")擬分別轉讓成都華僑城盈創(chuàng)實業(yè)有限責任公司80%股權與3.20億元債權、武漢森億青城文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展中心(有限合伙)26億元有限合伙份額(約占總份額的99.96%)。而重慶華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司，正是華僑城旗下的全資子公司。
根據(jù)12月20日銀城國際(1902.HK)公告，華僑城已將旗下溫州華僑城投資發(fā)展有限公司(下稱"溫州華僑城")51%的股權轉讓給溫州銀嘉匯，轉讓價格10億元，剩余49%股權則由華僑城繼續(xù)持有。
事實上，2020年以來，華僑城已經(jīng)連續(xù)出售旗下多家子公司的資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅在今年10月與11月兩個月，華僑城擬處置轉讓旗下公司資產(chǎn)或股權多達15家，已公布轉讓底價的涉及金額約99.4億。
華僑城密集出售資產(chǎn)套現(xiàn)的背后，或許與公司的業(yè)績下滑、負債規(guī)模持續(xù)攀升而公司現(xiàn)金流連續(xù)為負有關?！锻顿Y者網(wǎng)》就相關問題聯(lián)系華僑城，但一直尚未收到公司方面的回復。
出售溫州華僑城51%股權
12月20日，銀城國際發(fā)布公告表示，溫州銀嘉匯將以10億元的交易價格，獲得溫州華僑城51%的股權，而華僑城則繼續(xù)持有剩余49%股權。
根據(jù)公告，溫州華僑城的主要資產(chǎn)為浙江省溫州市一地塊及建于其上的物業(yè)，概約總地盤面積14.57萬平方米，概約總建筑面積30.66萬平方米。
根據(jù)公開資料顯示，溫州華僑城所持有的該地塊，是華僑城于2018年競得。當時深圳華僑城以22.0462億的價格拿下了237畝的"巨無霸"地塊，溢價率僅4.7%。據(jù)當時報道，華僑城擬在該地塊投資建設牛山片區(qū)商旅項目，并進行方案設計，打造都市健康慢生活標桿集聚地。
銀城國際公告表示，集團于2020年上半年首次進軍溫州房地產(chǎn)市場后，一直積極發(fā)掘機會，透過收購土地儲備進一步在溫州立足，擴展其于長三角地區(qū)開發(fā)優(yōu)質住宅物業(yè)的現(xiàn)有業(yè)務。鑒于項目公司現(xiàn)正將土地開發(fā)為商住綜合體，集團進行建議收購等事項，可藉此取得位于溫州的土地的權益比例，從而為本公司帶來理想投資回報。
對比來看，既能為銀城國際帶來"理想投資回報"的溫州華僑城，華僑城集團如今為何要轉讓出售其51%的股權呢?
華僑城密集甩賣資產(chǎn)
對于華僑城而言，甩賣資產(chǎn)是其公司近期經(jīng)營運作的"常態(tài)"。據(jù)了解，除了上述地區(qū)外，華僑城還將成都、武漢、云南、河南、河北等地區(qū)的資產(chǎn)進行轉讓出售。
12月3日，重慶聯(lián)合產(chǎn)權交易所披露了關于華僑城的2項股權轉讓信息，分別是華僑城全資子公司旗下公司股權轉讓情況。
股權轉讓信息顯示，重慶華僑城計劃轉讓成都華僑城盈創(chuàng)實業(yè)有限責任公司80%股權及3.20億元債權，轉讓底價約4.79億元。成都華僑城盈創(chuàng)實業(yè)有限責任公司成立于2017年5月5日。該企業(yè)項目已超過一年未動工，今年前11月的凈利潤為-1154.58萬元。另外，其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質也已經(jīng)于2020年9月4日到期。
另外一則股權轉讓信息則顯示，武漢華僑城實業(yè)掛牌轉讓武漢森億青城文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展中心(有限合伙)26億元有限合伙份額(約占總份額的99.96%)，轉讓底價約為3.57億元。標的公司成立于2020年6月15日，截至11月30日凈利潤為-34.62萬元。
值得一提的是，武漢森億青城文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展中心(有限合伙)并非唯一被武漢華僑城實業(yè)出售的資產(chǎn)，與其同日成立的武漢風尚青城文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展中心(有限合伙)也早在11月2日被掛牌出售。信息顯示，轉讓標的企業(yè)26億元有限合伙份額(占總份額的99.96%)，轉讓底價約為10.71億元，且截至12月4日掛牌期滿仍未征集到意向受讓方。
根據(jù)重慶聯(lián)合產(chǎn)權交易所披露信息，在11月19日，華僑城全資子公司華僑城(成都)投資有限公司已掛牌擬出售成都華僑城錦華投資有限公司50%股權與2.94億元債權，轉讓底價約2.94億元。
《投資者網(wǎng)》梳理華僑城最近的資產(chǎn)出售情況，從出售標的的經(jīng)營規(guī)模來看，出售企業(yè)的規(guī)模均屬于中小型企業(yè)，且存在不同程度的虧損。相比之下，華僑城出售溫州華僑城更加不同尋常。
關于公司大規(guī)模出售資產(chǎn)事宜，華僑城在投資者互動平臺上回答表示："股權轉讓為公司加快周轉的具體舉措之一。公司在項目開發(fā)過程中采取多種方式加快項目的周轉速度，一方面通過提升房地產(chǎn)業(yè)務運營能力、優(yōu)化產(chǎn)品結構、實施跟投制度等措施提升整體運營效率。另一方面在部分項目中與業(yè)內優(yōu)秀企業(yè)建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，通過合作開發(fā)、股權轉讓等多種方式實現(xiàn)項目快速周轉。公司目前經(jīng)營狀況良好，項目股轉是公司引入合作方參與項目合作以及通過股轉進行正常去化的方式。"
負債攀升現(xiàn)金流吃緊
事實上，華僑城方面回復投資者轉讓項目股權的原因，可能只是月亮的一面，另一面則從側面反映出公司當前的資金壓力。目前華僑城的業(yè)績仍處于增收不增利的處境。根據(jù)華僑城發(fā)布2020年第三季度報告，華僑城A前三季度實現(xiàn)營收333.94億元，同比增長11.83%;歸母凈利潤52.48億元，同比下降12.5%。
年報信息顯示，華僑城以"中國文化產(chǎn)業(yè)領跑者、中國新型城鎮(zhèn)化引領者、中國全域旅游示范者"為戰(zhàn)略定位，搭建文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、新型城鎮(zhèn)化、電子科技產(chǎn)業(yè)及相關業(yè)務投資五大業(yè)務板塊。
不過從財報看，華僑城的主營業(yè)務仍是旅游綜合收入及房地產(chǎn)收入，各占總收入50%左右。根據(jù)2020年中報數(shù)據(jù)，華僑城的旅游綜合收入及房地產(chǎn)收入分別為99.49億元、68.89億元，同比變動73.79%、-42.09%，房地產(chǎn)收入下降明顯。
盡管如此，華僑城仍持續(xù)呈現(xiàn)規(guī)模擴張之態(tài)。三季報數(shù)據(jù)顯示，前三季度華僑城新增土儲1000.4萬平方米，同比增長25.1%;新增土儲總價351.2億，權益比81.2%。根據(jù)公告，2020年1-11月，華僑城累計實現(xiàn)合同銷售面積341.17萬平方米，合同銷售金額826.24億元。
華僑城追求規(guī)模擴張的同時，公司的負債規(guī)模還在持續(xù)攀升。三季報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月30日，華僑城負債總額達到3291.39億元，較上期末增加了95.69億元，負債規(guī)模進一步攀升。其中，帶息負債為1455.99億元，帶息負債比例為44.24%。Wind數(shù)據(jù)顯示，華僑城資產(chǎn)負債率自2015年起便連年增加，今年前三季度該值上升至76.07%。
值得注意的是，華僑城在舉債擴張的背后，公司的現(xiàn)金流還略顯緊張。2017年至2020年前三季度，華僑城的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量分別為-77億元、-100億元、-52億元及-22億元，連續(xù)多年為負。
