國(guó)瑞置業(yè)日前發(fā)布了2019年“成績(jī)單”。公司報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額239.15億元，按照280億元的銷售目標(biāo)計(jì)算，國(guó)瑞置業(yè)2019年度目標(biāo)完成率為85.41%。
談及2019年銷售未能達(dá)標(biāo)的原因，國(guó)瑞置業(yè)董事會(huì)主席張章筍在出席業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)表示，主要受政策調(diào)控影響。2020年，在新冠肺炎疫情影響下，國(guó)瑞置業(yè)將銷售目標(biāo)從預(yù)期的250億元下調(diào)至200億元，“相對(duì)穩(wěn)健、能夠?qū)崿F(xiàn)”，張章筍稱。
歸母凈利潤(rùn)連續(xù)兩年下滑
除了銷售未達(dá)標(biāo)，國(guó)瑞置業(yè)的盈利質(zhì)量也備受業(yè)界關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，2019年國(guó)瑞置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入80.93億元，同比增長(zhǎng)22.39%，結(jié)束了此前連續(xù)兩年下滑的趨勢(shì)。
然而，國(guó)瑞置業(yè)的歸母凈利潤(rùn)則連續(xù)第二年下滑。2019年，國(guó)瑞置業(yè)歸母凈利潤(rùn)為8.6億元，同比下滑14.77%;2018年為10.09億元，同比下滑42.35%。
同時(shí)出現(xiàn)下滑的還有反映企業(yè)盈利能力的核心指標(biāo)——凈資產(chǎn)收益率。數(shù)據(jù)顯示，國(guó)瑞置業(yè)2019年平均凈資產(chǎn)收益率為7.03%，上年同期為8.85%，此前幾年則均為兩位數(shù)。此外，國(guó)瑞置業(yè)2019年的凈利率和毛利率分別為15.07%和26.43%，同比分別下滑了8.66個(gè)百分點(diǎn)和12.88個(gè)百分點(diǎn)。
不過(guò)，國(guó)瑞置業(yè)在2019年年報(bào)中提到，在“提質(zhì)控速”戰(zhàn)略下，公司加大了對(duì)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率和風(fēng)險(xiǎn)控制的要求，主動(dòng)降速求穩(wěn)，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量穩(wěn)健增長(zhǎng)。
北京土儲(chǔ)僅剩162.44萬(wàn)平方米
在上述“提質(zhì)控速”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，國(guó)瑞置業(yè)近幾年的確放緩了土地投資步伐。截至2019年12月31日，國(guó)瑞置業(yè)土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積為1554萬(wàn)平方米，其中北京地區(qū)僅剩162.44萬(wàn)平方米，占土地儲(chǔ)備總額的10.5%。
值得注意的是，北京一直是國(guó)瑞置業(yè)銷售額的主要貢獻(xiàn)區(qū)域。2019年，在國(guó)瑞置業(yè)239.15億元的簽約銷售額中，有110.4億元來(lái)自北京區(qū)域，占比46.2%;2018年的這一比例也同樣高達(dá)38.5%。盡管北京區(qū)域所剩土儲(chǔ)不多，但張章筍在出席業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)表示“今年不考慮在二級(jí)市場(chǎng)拿地”。
不過(guò)，聲稱“不在二級(jí)市場(chǎng)拿地”的國(guó)瑞置業(yè)，在一級(jí)開發(fā)及舊改項(xiàng)目開發(fā)方面屢有收獲。2019年，國(guó)瑞置業(yè)通過(guò)此渠道獲取土地面積達(dá)580萬(wàn)平方米，其中深圳占比51.6%。國(guó)瑞置業(yè)表示，城市更新類項(xiàng)目投入資金少而利潤(rùn)率高，是集團(tuán)在大灣區(qū)補(bǔ)充土儲(chǔ)的重要來(lái)源。未來(lái)集團(tuán)舊改及城市更新項(xiàng)目可轉(zhuǎn)化為銷售，成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
不過(guò)，有房地產(chǎn)評(píng)論員在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“押注舊改雖然可以實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)極速擴(kuò)容，但開發(fā)周期長(zhǎng)、利益關(guān)系復(fù)雜等問(wèn)題如何解決，也是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前一個(gè)無(wú)法忽視的問(wèn)題。”以北京祈年大街西項(xiàng)目為例，國(guó)瑞置業(yè)自2007年9月以來(lái)就開始對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)，截至2019年12月31日僅完成93%的拆遷量，已產(chǎn)生的開發(fā)成本接近14億元。
融資費(fèi)用激增65%
張章筍在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上還表示，國(guó)瑞置業(yè)今年將優(yōu)先考慮降債。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，國(guó)瑞置業(yè)的總負(fù)債為635.4億元，比上年同期增長(zhǎng)了56.9億元;有息負(fù)債與上年同期相比下滑了41.2%;凈資本負(fù)債比率則下降15.9個(gè)百分點(diǎn)至134.1%。
此外，截至2019年12月31日，國(guó)瑞置業(yè)現(xiàn)金、受限制銀行存款及銀行結(jié)余約為22.16億元，但尚未償還的借款金額為220.67億元，其中一年內(nèi)到期的銀行及信托借款為63.18億元，尚有較大的資金缺口。
2019年，國(guó)瑞置業(yè)進(jìn)行了高成本的發(fā)債融資。2019年2月和3月，國(guó)瑞置業(yè)共發(fā)行了4.55億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率13.5%，融資主要用途為“借新還舊”，這也導(dǎo)致當(dāng)年的融資費(fèi)用增長(zhǎng)至4.05億元，同比增幅高達(dá)64.9%。
今年3月20日，惠譽(yù)確認(rèn)給予國(guó)瑞置業(yè)(02329.HK)“B-”長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，同時(shí)確認(rèn)其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)和未償票據(jù)的評(píng)級(jí)為“B-”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”?；葑u(yù)表示，評(píng)級(jí)展望下調(diào)反應(yīng)了國(guó)瑞置業(yè)持續(xù)疲軟的流動(dòng)性狀況，以及在今年晚些時(shí)候難以履行義務(wù)的可能性。
不過(guò)，國(guó)瑞置業(yè)表示，公司已于2020年獲得49億元銀行貸款額度，足以覆蓋截至2019年末短期債務(wù)的80%，預(yù)計(jì)還可自2019年的合同銷售中收到45億元現(xiàn)金回款，且正在尋求在岸債券市場(chǎng)融資機(jī)會(huì)。(記者 安平)
