始于去年下半年的提前還貸潮，近期熱度再次升高。不少銀行網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約提前還房貸都得等上至少一個(gè)月，引發(fā)這場(chǎng)熱潮的原因是多方面的，包括存量房貸與新增房貸之間利差較大、居民投資收益下降等。
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在這場(chǎng)提前還貸潮愈演愈烈的同時(shí)，關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲也日漸高漲。
招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，適度降低存量房貸利率，有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，減少居民提前還款行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。
“當(dāng)前，存量住房貸款面臨銀行維持收入與購(gòu)房者希望減少支出之間的矛盾，銀行缺乏足夠動(dòng)力降低存量房貸利率，但在購(gòu)房者大量提前還貸的情況下，不同地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況靈活調(diào)整存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，或有利于緩和提前還貸現(xiàn)象。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳靜文對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
不過(guò)，下調(diào)存量貸款利率并非易事。中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，過(guò)去不同時(shí)間的購(gòu)房人的存量房貸利率差異較大，若一刀切地等額下調(diào)房貸利率，容易帶來(lái)各種套利空間；若制定差異化下調(diào)政策，又容易帶來(lái)新的不公平，易在執(zhí)行層面引發(fā)新的問(wèn)題。
在董希淼看來(lái)，金融管理部門可以加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的指導(dǎo)，通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率。比如，對(duì)利率過(guò)高的存量房貸利率提供額外打折或減少加點(diǎn)等優(yōu)惠政策，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差。
在具體的操作上，董希淼建議，對(duì)2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔，分別采取優(yōu)惠措施：利率高于6%，打8.5折或減100個(gè)基點(diǎn)；利率高于5.5%的，打9折或減60個(gè)基點(diǎn)；利率高于5%的，打9.5折或減30個(gè)基點(diǎn)。為方便執(zhí)行，對(duì)存量房貸不區(qū)分首套、二套，只按利率高低進(jìn)行調(diào)整。對(duì)有逾期記錄的借款人，原則上不享受優(yōu)惠措施。允許各銀行在上述基礎(chǔ)上，適度增加優(yōu)惠幅度。
需要注意的是，存量房貸利率下調(diào)也將不可避免地壓縮銀行的利潤(rùn)空間。
董希淼表示，考慮到銀行近年來(lái)加大向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利、利潤(rùn)增長(zhǎng)壓力較大，上述措施執(zhí)行期限可暫定為3年，3年之后視情況再定。同時(shí)，金融管理部門可通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制引導(dǎo)銀行降低存款利率，降低負(fù)債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青對(duì)記者表示，從緩解“提前還貸潮”角度考慮，當(dāng)前有必要適度下調(diào)存量房貸利率。在金融支持房地產(chǎn)“16條”落地、房企融資環(huán)境明顯改善后，接下來(lái)為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸，通過(guò)引導(dǎo)5年期以上LPR適度下調(diào)，降低居民房貸利率是關(guān)鍵所在。
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