又是一次深夜發(fā)文，西安樓市再迎重磅調(diào)控!
2021年3月30日，西安市政府發(fā)布了《西安市人民政府辦公廳關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，引發(fā)樓市劇烈震動(dòng)，以下簡(jiǎn)稱“330新政”。
此次新政出臺(tái)，再一次升級(jí)西安限購(gòu)政策，從調(diào)節(jié)住宅供地節(jié)奏、增加商品房供應(yīng)量、限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)、二手房指導(dǎo)價(jià)格、提高出售門檻、提高剛需認(rèn)定門檻、再到嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸，幾乎是最大限度的發(fā)揮政策工具，將西安市限購(gòu)再一次推向一個(gè)新高度。
“330新政”重點(diǎn)內(nèi)容總結(jié)如下：
第一：合理確定年度住宅用地供應(yīng)規(guī)模，科學(xué)調(diào)節(jié)供地節(jié)奏，全市商品住宅用地供應(yīng)總量年均增長(zhǎng)20%以上;除藍(lán)田縣、周至縣以外，全市商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”出讓，住房?jī)r(jià)格和建設(shè)品質(zhì)等要素在國(guó)有建設(shè)用地出讓合同中應(yīng)明確約定，競(jìng)買人嚴(yán)格履約。每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國(guó)有建設(shè)用地公開出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競(jìng)買人，不得參與土地競(jìng)拍。
影響解讀：科學(xué)調(diào)節(jié)供地節(jié)奏，加大土地供應(yīng)量，提高新房和保障性住房供應(yīng)量，系統(tǒng)性解決樓市“供不應(yīng)求”問(wèn)題。集中土地出讓有可能會(huì)搖號(hào)，并且對(duì)參拍房企增加要求。“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式，對(duì)于成本控制能力差的房企來(lái)說(shuō)，拿地將十分困難。
第二：住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、二手住房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》辦理滿5年的方可上市交易。
影響解讀：新房限售從三年提高到五年，二手房再出讓直接“持證五年”，許多人一覺(jué)睡醒喪失“賣房資格”。此次新政推出，利好優(yōu)質(zhì)板塊二手房，畢竟二手房限售五年，次新房房源減少一大半，供需平衡打破，對(duì)于滿足限售條件的優(yōu)質(zhì)二手房，無(wú)疑是一大利好。但對(duì)于二手市場(chǎng)較熱的曲江二期板塊，因?yàn)闃潜P普遍開發(fā)較晚，滿足五年限售條件的房源較少，上車二手房難度更大。此外，由于二手房限售門檻增加，交易周期變長(zhǎng)，或?qū)?dǎo)致投資客以及改善人群變少，利好剛需搖號(hào)。
第三：從市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅(退役軍人、經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才除外)。
影響解讀：以前是落戶滿一年或連續(xù)繳納12個(gè)月社保，現(xiàn)在兩個(gè)條件都要滿足。購(gòu)房門檻再度加碼，搖號(hào)人數(shù)必然會(huì)大受影響，這一條將通過(guò)投靠落戶獲得購(gòu)房資格的人群(如父母、岳父母等)排除在外，以前1個(gè)人用4個(gè)名額來(lái)?yè)u號(hào)的情況將大幅降低，但同時(shí)，離婚買房的人或?qū)⒆兌唷?/p>
第四：將“剛需家庭”無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄的年限要求調(diào)整為購(gòu)房前48個(gè)月。
影響解讀：以前是自2017年1月1日起，現(xiàn)在調(diào)整為購(gòu)房前4年，再一次加強(qiáng)剛需認(rèn)定門檻，利好真正有住房需求的剛需群體買房。
第五：逐步建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布行為。
影響解讀：建立二手房指導(dǎo)價(jià)，防止掛牌虛高引起購(gòu)房恐慌，政策意圖雖符合“房住不炒”大方向，但包括價(jià)格參考依據(jù)等具體執(zhí)行細(xì)則有待進(jìn)一步確定，影響可繼續(xù)觀望。
最后總結(jié)一下：“330新政”出臺(tái)，減少需求量，并且增加供給量，解決系統(tǒng)性房慌問(wèn)題。新房登記搖號(hào)人數(shù)會(huì)降低，但優(yōu)質(zhì)樓盤仍然會(huì)被爭(zhēng)搶;二手房源出貨量會(huì)減少，滿足限售條件的優(yōu)質(zhì)二手房?jī)r(jià)格或?qū)⑸蠞q一波;外地父母、兄弟、親戚代持被大幅限制;利好大西安不限購(gòu)區(qū)域。
