東盛花園北區(qū)的業(yè)主10年都沒能拿到不動產(chǎn)權(quán)證。
主持詞
不動產(chǎn)權(quán)證“辦證難”一直是牽動著千家萬戶的老大難問題。由于時間跨度長、涉及群眾多、處理難度大，尤其涉及跨部門協(xié)作，存在諸多政策和程序制約，很多歷史遺留下來的“舊賬”成為城市建設(shè)領(lǐng)域一塊難啃的“骨頭”。
為了讓不動產(chǎn)權(quán)證不再“難產(chǎn)”，我市積極推進(jìn)“交房即可辦證”改革，有效解決了新建項目的辦證問題。同時，為有效解決歷史遺留問題，我市還成立了化解城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題工作專班，建立了工作統(tǒng)籌、推進(jìn)及督導(dǎo)機(jī)制。但不得不承認(rèn)，依然有部分住宅項目因各種原因無法順利辦證。
近期，一些網(wǎng)友通過觀海新聞客戶端“直通12345”平臺留言，集中反映不動產(chǎn)權(quán)證“辦證難”問題。記者調(diào)查了解，因為涉及地產(chǎn)商破產(chǎn)、撤銷、兼并，欠繳稅費、不辦理規(guī)劃驗收和不辦理房地產(chǎn)初始登記等多種原因，使得這些問題解決起來困難重重。而不動產(chǎn)權(quán)證的缺位，直接影響到市民的子女入學(xué)、社保、房屋買賣等。作為民生治理的一項長期難以治愈的“頑疾”，“辦證難”問題再一次成為許多市民的關(guān)注堵點問題。就如何進(jìn)一步妥善解決“辦證難”問題，本刊邀請市人大代表、政協(xié)委員、市委黨校教授以及政府相關(guān)部門共同商議，探討解決辦法。
記者探訪
現(xiàn)場一
東盛花園北區(qū)：
苦等10年“房本”居民望眼欲穿
“我們買房已經(jīng)10年了，東盛花園北區(qū)的不動產(chǎn)權(quán)證什么時候能辦下來?”近日，觀海網(wǎng)友9z01yD在青島日報社觀海新聞客戶端留言，反映東盛花園北區(qū)不動產(chǎn)權(quán)證難辦的問題。
觀海網(wǎng)友9z01yD講述，東盛花園北區(qū)屬于限價商品房，2010年父親購房時，她還沒有結(jié)婚，到現(xiàn)在她的孩子都要上幼兒園了，不動產(chǎn)權(quán)證仍然沒有辦下來。
近年來，她多次向政府相關(guān)部門投訴，工作人員解釋，東盛花園北區(qū)無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證的原因，一方面是東盛花園當(dāng)年取得土地證的土地性質(zhì)為劃撥，而限價商品房土地用途應(yīng)為出讓用地，建設(shè)單位要先行辦理東盛花園限價商品房所占土地劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)后，才能申請辦理首次登記;另一方面東盛花園北區(qū)缺少綜合驗收備案，沒有交配套費。此外，東盛花園的管理權(quán)歸屬之前也做了調(diào)整，從浮山新區(qū)劃到了嶗山區(qū)，存在一個過渡的問題。
“近期，東盛花園小區(qū)內(nèi)的拆遷安置房已經(jīng)可以辦理不動產(chǎn)權(quán)證了。嶗山區(qū)的相關(guān)負(fù)責(zé)人在2019年曾表示‘跟原開發(fā)建設(shè)單位和大埠東村兩委做了溝通。初步探討確定了一個辦理方向的路徑。2019年內(nèi)應(yīng)該能有個相對滿意的答復(fù)’，但現(xiàn)在已經(jīng)2020年了，辦不動產(chǎn)權(quán)證的事情仍然沒有結(jié)果。”觀海網(wǎng)友說。
現(xiàn)場二
城陽區(qū)億路發(fā)世家御園二期：
房子被抵押居民辦證難
“我一直辦不下來不動產(chǎn)權(quán)證，后來才知道，開發(fā)商竟然把我買的房子抵押貸款，到現(xiàn)在都沒還上錢。”觀海網(wǎng)友AhnfJP在觀海新聞客戶端留言。
觀海網(wǎng)友AhnfJP講述，2015年，他在城陽區(qū)河套街道正陽西路的億路發(fā)世家御園小區(qū)二期購買了一套商品房。開發(fā)商拖延了兩年多，到2018年才交房。他入住新房兩年了，始終辦不了不動產(chǎn)權(quán)證。
“我當(dāng)時是全款買的房子，后來因為需要用錢，想把房子賣掉，但沒有不動產(chǎn)權(quán)證，房子根本就賣不出去。”觀海網(wǎng)友AhnfJP講述，聽說房產(chǎn)證之所以辦不下來，是因為開發(fā)商前期已經(jīng)把房子抵押給了銀行，到現(xiàn)在沒有解押。這讓小區(qū)業(yè)主們非常擔(dān)心。
記者了解到，億路發(fā)世家御園小區(qū)的開發(fā)商初期為籌集項目開發(fā)建設(shè)資金，在2013年將該項目二期、三期土地及地上建筑，在浦發(fā)銀行辦理了在建工程銀行抵押，導(dǎo)致二期購房業(yè)主無法辦理房產(chǎn)證。為保障購房業(yè)主的合法權(quán)益，高新區(qū)建設(shè)部、河套街道辦事處多次約談及函告開發(fā)商，責(zé)令其抓緊籌集資金，完成銀行解押。
現(xiàn)場三
西海岸新區(qū)靈山衛(wèi)街道福麟海景麗園二期：
驗收沒通過“房本”辦不了
“我是西海岸新區(qū)靈山衛(wèi)街道福麟海景麗園二期的業(yè)主，2017年購房，2019年交房，到現(xiàn)在一直不能辦理不動產(chǎn)權(quán)證，我家孩子遲遲不能落戶。”近日，觀海網(wǎng)友3fe6fs在觀海新聞客戶端留言。
觀海網(wǎng)友3fe6fs講述，她和丈夫是臨沂人，兩人在青島工作，孩子一直住在臨沂老家。眼看著孩子到了上小學(xué)的年齡了，為了讓孩子在青島落戶上學(xué)，2017年，她和丈夫拿出多年的積蓄，在西海岸新區(qū)靈山衛(wèi)街道福麟海景麗園二期買了一套房子。入住新房后，他們發(fā)現(xiàn)沒法辦理不動產(chǎn)權(quán)證，孩子落戶成了難題。
記者采訪西海岸新區(qū)自然資源局，工作人員答復(fù)，該小區(qū)涉及用地容積率審核事項，為盡快解決業(yè)主辦證問題，西海岸新區(qū)自然資源局已經(jīng)同意先給居民辦理不動產(chǎn)權(quán)證，再與企業(yè)解決用地容積率審核問題。后期，西海岸新區(qū)自然資源局發(fā)現(xiàn)該小區(qū)未完成規(guī)劃驗收，目前仍在進(jìn)一步調(diào)查處理中。
話題探討
一本不動產(chǎn)權(quán)證，牽動千家萬戶心。不動產(chǎn)權(quán)證，是一套房子的“身份證”，消費者花錢買房，就應(yīng)該拿到不動產(chǎn)權(quán)證?？墒?，由于建設(shè)單位破產(chǎn)、撤銷、兼并，欠繳稅費、不辦理規(guī)劃驗收和竣工驗收等多種原因，形成了“問題產(chǎn)權(quán)”項目，無法辦理不動產(chǎn)首次登記，使得很多購買了房屋的業(yè)主遲遲拿不到不動產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致市民在轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、子女入學(xué)等方面遭遇重重困難，給業(yè)主權(quán)益帶來了極大的損害，“問題產(chǎn)權(quán)”項目也成為了民生治理的一項長期難以治愈的“頑疾”。
■探因
五證不全居多違規(guī)操作頻發(fā)
根據(jù)不動產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定，申請人申請商品房不動產(chǎn)登記需要兩個主要環(huán)節(jié)，一是開發(fā)商辦理商品房房屋所有權(quán)首次登記(辦理大證);二是業(yè)主和開發(fā)商共同申請辦理分戶的不動產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商辦理商品房首次登記需要提供三個必備要件：一是具備合法土地來源，開發(fā)商已經(jīng)取得土地使用權(quán)證;二是符合規(guī)劃要求，取得建筑工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃驗收證明;三是符合竣工驗收要求，取得驗收合格的證明。
“‘辦證難’并不是簡單的產(chǎn)權(quán)登記問題。”市自然資源和規(guī)劃局不動產(chǎn)登記中心工作人員介紹，在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展過程中，少數(shù)開發(fā)建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)手續(xù)不全，甚至存在違法違規(guī)行為，導(dǎo)致項目不具備不動產(chǎn)登記法定條件。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士為記者進(jìn)一步點明了不動產(chǎn)權(quán)證“辦證難”的癥結(jié)所在。“在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，由于各部門登記方法、技術(shù)規(guī)程不一致，原有的分散登記方式很容易導(dǎo)致各種不動產(chǎn)權(quán)利的重疊、漏登;分散在不同部門管理和登記，又容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界限不清、權(quán)利歸屬不明，引發(fā)糾紛。”這名業(yè)內(nèi)人士介紹，2015年，我國開始實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，以往分散登記時形成的歷史遺留問題大量顯現(xiàn)。
這些歷史遺留問題主要表現(xiàn)為：無土地出讓合同或劃撥決定書等土地權(quán)屬來源材料;擅自改變土地用途或增加容積率;未通過規(guī)劃許可或規(guī)劃核實;未通過竣工驗收備案;欠繳土地出讓價款或相關(guān)稅費等情形。
“這些問題的產(chǎn)生，既有法治、體制和機(jī)制的原因，也有政府、建設(shè)單位和個人的原因。”業(yè)內(nèi)人士說，由于這些問題的存在，導(dǎo)致一些城鎮(zhèn)居民住房無法進(jìn)行首次登記或轉(zhuǎn)移登記。
■破題
“專班”聯(lián)合發(fā)力實施“靶向治療”
城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題往往時間跨度長、涉及群眾多、處理難度大，尤其是相關(guān)問題涉及多個部門，以現(xiàn)行法規(guī)制度去解決，存在諸多政策和程序制約，令許多部門頭痛犯難。但城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題關(guān)系到購房居民的切身利益，青島市對此高度重視，將其作為民生領(lǐng)域重點問題持續(xù)推進(jìn)解決。
記者從市自然資源和規(guī)劃局不動產(chǎn)登記中心獲悉，針對因開發(fā)建設(shè)手續(xù)缺失形成的歷史遺留問題產(chǎn)權(quán)項目，我市在2003年、2008年、2018年先后三次集中解決問題產(chǎn)權(quán)項目，累計涉及居民10余萬戶，但目前仍有少數(shù)項目暫不具備法定登記條件。
“城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題涉及多個部門職責(zé)，需要自然資源、住建、稅務(wù)、財政、發(fā)改、行政審批等多個部門通力合作。”工作人員介紹，按照青島市解決城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題工作方案，市自然資源和規(guī)劃局制定了工作細(xì)則和具體推進(jìn)辦法。同時，我市成立了化解城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題工作專班，建立了工作統(tǒng)籌、推進(jìn)及督導(dǎo)機(jī)制，充分發(fā)揮專班統(tǒng)籌調(diào)度作用，各區(qū)市政府作為化解城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題主體，梳理形成項目臺賬，查明項目歷史背景、具體情況和存在問題，各相關(guān)職能部門及針對項目存在的問題，逐一研究解決路徑，形成解決方案，確定責(zé)任部門和辦理期限，所有事項限期完成。不動產(chǎn)登記部門主動作為，將服務(wù)前置，進(jìn)行容缺預(yù)審，對完善手續(xù)的建設(shè)項目，經(jīng)相關(guān)公告程序后，即可予以辦理登記。
市政協(xié)委員、山東正航律所主任李秋航建議，對不動產(chǎn)權(quán)證“辦證難”進(jìn)行“靶向治療”，希望多部門盡快打破部門壁壘，聯(lián)合行動，形成執(zhí)法合力，針對轄區(qū)內(nèi)的問題樓盤采取“靶向治療”，即“一個樓盤=一個責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)+一個工作專班+一個化解方案+一個具體期限”，各專班可結(jié)合樓盤實際情況制定具體方案，明確具體期限，且具體方案、期限、進(jìn)展等能進(jìn)行公示，請群眾進(jìn)行監(jiān)督，從而實現(xiàn)精準(zhǔn)處置各樓盤面臨的“辦證難”問題。
建議相關(guān)部門在處理產(chǎn)權(quán)問題樓盤時，堅持“以人民為中心”的理念和物權(quán)優(yōu)先的法律原則，可考慮采取“追辦分離、容缺后補”的方式，將辦理不動產(chǎn)登記與向建設(shè)單位追溯法律責(zé)任完善手續(xù)并行辦理，既可加快推動為購房者辦證，又可強(qiáng)化責(zé)任部門對建設(shè)單位法律責(zé)任的追溯和手續(xù)辦理，最大限度維護(hù)群眾的合法權(quán)益。
■解題
全面實現(xiàn)流程再造推廣“交房即可辦證”
記者從市自然資源和規(guī)劃局獲悉，為積極推進(jìn)解決城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題，從源頭上遏制新增問題產(chǎn)權(quán)項目的產(chǎn)生，我市借鑒先進(jìn)地區(qū)經(jīng)驗，不斷完善監(jiān)管制度，建立健全長效機(jī)制，出臺了《“交房即可辦證”便民服務(wù)工作意見(試行)》，積極推廣“交房即可辦證”服務(wù)。
記者獲悉，一般情況下，新建商品房項目從獲得土地、預(yù)售許可到項目竣工驗收，周期為2至3年，購房群眾經(jīng)歷從簽訂購房合同到項目竣工交房的漫長等待后，交房時仍不能及時領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書，不僅給購房者在落戶、子女入學(xué)、銀行貸款、資產(chǎn)處置和收益等方面帶來困擾，購房群眾還可能面臨因為開發(fā)商原因，多年難以辦理不動產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險。
市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市稅務(wù)局聯(lián)合實施新建商品房交付流程再造，將以前房屋交付之后才辦理的不動產(chǎn)首次登記相關(guān)手續(xù)前置到交付之前辦理，使房屋在交付的同時就具備了辦理不動產(chǎn)權(quán)證的條件。據(jù)介紹，該項工作已列入2020年青島市市辦實事和全市群眾關(guān)注的10個領(lǐng)域管理服務(wù)提升行動中。目前，我市已開展“交房即可辦證”服務(wù)項目9個，1706戶居民在收房的同時就領(lǐng)取了不動產(chǎn)權(quán)證書。
經(jīng)過前期試點，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局正在研究出臺規(guī)范新建住宅交付流程的相關(guān)指導(dǎo)意見，逐步引導(dǎo)開發(fā)商在新建商品房交付前完成首次登記，保證交房即具備辦證條件。青島市自然資源和規(guī)劃局積極通過多測合一、同步測繪，多審合一、同步辦理，不斷完善服務(wù)，簡化登記程序，切實解決群眾的煩心事、堵心事，讓購房人買得更放心、住得更踏實。
市人大代表、市委黨校教授劉文儉認(rèn)為，解決不動產(chǎn)權(quán)證“辦證難”，必須堅持以人民為中心的思想，既尊重歷史事實，又堅持依法依規(guī);既做到公平公正公開，又做到分類處理、分時段定標(biāo)準(zhǔn)。只有堅持標(biāo)本兼治，構(gòu)建法制化、規(guī)范化的制度機(jī)制，才能從根本上破解不動產(chǎn)權(quán)證辦證難“頑疾”。在這個過程中，政府部門不僅要盯著問題“存量”，更重要的是控制進(jìn)而消滅“增量”，在解決城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題的同時，相關(guān)部門工作人員應(yīng)該以“閉環(huán)思維”，主動探究“辦證難”產(chǎn)生的原因，及時發(fā)現(xiàn)問題，進(jìn)而指導(dǎo)現(xiàn)在的工作，開展源頭治理，把問題消滅在萌芽狀態(tài)，從源頭上遏制新增問題產(chǎn)權(quán)項目的產(chǎn)生。
市人大代表、市人民調(diào)解員協(xié)會會長姜東認(rèn)為，徹底解決歷史遺留的“辦證難”問題，是民心所盼的德政工程、為民解憂的民心工程，需要創(chuàng)新的措施和辦法，以及超常的擔(dān)當(dāng)和勇氣，在多個政府部門齊抓共管的同時，也要落實責(zé)任單位，確保一管到底。
“交房即可辦證”可以從源頭上遏制新增問題產(chǎn)權(quán)項目的產(chǎn)生。但制定好的政策只是起步，落實到位更為關(guān)鍵。建議市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局、市稅務(wù)局在“交房即可辦證”服務(wù)推廣過程中，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，打破“信息孤島”，促進(jìn)部門信息共享，對不進(jìn)行“交房即可辦證”的開發(fā)企業(yè)，建議采用約談、警告、記入企業(yè)信用不良記錄檔案等方式，督促開發(fā)企業(yè)自覺履行依法建設(shè)義務(wù)，嚴(yán)格履行合同，確保政策能夠長期實施，落到實處。
編輯點評
辦理不動產(chǎn)權(quán)證
加速“動起來”
不動產(chǎn)權(quán)證是房子合法存在的“身份證”。不動產(chǎn)權(quán)證難辦理的“頑疾”，一直都是許多城市手中的“燙手山芋”。由于種種原因，購房者在交房后遲遲拿不到不動產(chǎn)權(quán)證書，在落戶、子女入學(xué)、銀行貸款等方面造成了困擾，也嚴(yán)重影響市民對美好生活的向往。如何推動不動產(chǎn)權(quán)證的辦理，讓辦理程序盡快“動起來”，考驗著城市管理者的智慧。
今年6月30日，市北區(qū)萬科未來城3期的775戶業(yè)主們成為“交房即可辦證”的首批受益者，開啟了青島交房領(lǐng)證的“零時差”時代。但不得不承認(rèn)，對于一些歷史遺留問題，情況依然不容樂觀。由于原因復(fù)雜，情況多樣，還存在權(quán)力讓渡等“壁壘”，歷史遺留問題解決起來確實難度不小。因此，這就需要相關(guān)“專班”拿出“攻山頭”的勇氣和智慧，理清責(zé)任問題，規(guī)范主體行為，整治市場亂象。要盡快建立房地產(chǎn)行業(yè)清單管理，厘清任務(wù)清單、措施清單及責(zé)任清單，并針對違法違規(guī)、惡意逃避責(zé)任的開發(fā)商建立限制清單。同時，要對不動產(chǎn)權(quán)證“辦證難”進(jìn)行“靶向治療”，打破部門壁壘，形成執(zhí)法合力。此外，要積極與行政司法部門建立聯(lián)動機(jī)制，強(qiáng)力規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)秩序。
“交房即可辦證”模式的實施，無疑破解了存在已久的主權(quán)和產(chǎn)權(quán)脫節(jié)矛盾，進(jìn)而有效幫助市民解決銀行貸款、子女上學(xué)以及落戶等民生問題。但也要看到，該模式的順利實施，必須建立在房屋建設(shè)各項手續(xù)齊全、房屋質(zhì)量過硬的基礎(chǔ)上。這對于開發(fā)企業(yè)和相關(guān)職能部門提出了更高的要求，未來，希望相關(guān)職能部門積極通過各項創(chuàng)新舉措，實現(xiàn)多測合一、信息共享、靠前服務(wù)、容缺承諾、壓縮時限等多項措施，順利實現(xiàn)流程再造，將預(yù)售許可、規(guī)劃核實、聯(lián)合驗收等涉及多個部門的環(huán)節(jié)整合優(yōu)化，全力解決“辦證難”問題，讓購房者盡快享受到改革紅利，真正實現(xiàn)安居樂業(yè)。
(本版撰稿/攝影邱正)
