近日，深圳市發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革 加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉 的住房供應(yīng)與保障體系的意見》征求意見稿，發(fā)展以下幾類住房：1、市場商品住房，占住房供應(yīng)總量的 40%左右，以普通商品住房為主。2、人才住房，占住房供應(yīng)總量的 20%左右，重點面向符合條件的企事業(yè)經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)、高技能、社會工作、黨政等各方面人才供應(yīng)，建筑面積以小于 90 平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住 房租金、售價的 60%左右。3、安居型商品房，占住房供應(yīng)總量20%左右，建筑面積以小于 70 平方米為主，租金、 售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的 50%左右。4、公共租賃住房，占住房供應(yīng)總量的 20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，建筑面積 以 30—60 平方米為主，只租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的 30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的 10%。
當(dāng)天意見出臺以后引起了大家廣泛的關(guān)注，我們從這四類住房本身來看的話，大家可以算一下，純粹的市場商品住房的比重是40%，剩下的人才住房、安居型商品房，包括公共租賃住房都帶有保障性質(zhì)，人才住房的價格是市場價的60%，安居型商品房是50%，公共租賃住房的租金按照市場租金30%來收。也就是說，我們看到在這四類住房里邊，三類保障性住房的比重達(dá)到了60%。
這樣的一個比例結(jié)構(gòu)透露出一種什么樣的信號?深圳在過去中國40多年的改革過程中，它一直是領(lǐng)頭羊，它一直是突擊隊，在中國的重大制度改革層面，它一直起著什么?先鋒隊的這么一個作用，所以我特別期待什么?就是我們的這么一個改革意見，真的在制度層面有更重大的體現(xiàn)?，F(xiàn)在如果我們對這個意見進(jìn)行剖析的話，我講的比如說土地制度層面有沒有突破。我們看了一下真的突破特別少，特別是大家都知道，深圳這個城市是非常特殊的，有很多城中村，有很多非國有的土地，在整個城市里邊，怎么樣把這些土地盤活，怎么樣給這些土地本身提供一個擴(kuò)大供應(yīng)的空間?我們看到具體的制度層面，這個措施比較少。
中國目前整個來講，在整個住房保障層次層面，保障的不足體現(xiàn)在什么地方?應(yīng)該說體現(xiàn)在全方位。比如說在具體架構(gòu)層面，是缺乏的。你比如說上到住房保障部，下到每一個地方的住建委或者住建局，其實大家去看的話，它的內(nèi)部的結(jié)構(gòu)功能是非常復(fù)雜的，住房保障僅僅占很小的一部分。但是我們?nèi)绻疵绹慈毡镜脑挘銜l(fā)現(xiàn)他們專管住房的主體就是住房保障部門，他們的主要工作就是住房保障，其他都不管的。第二個在住房保障的金融層面，我們也沒有看到突破。第三個是在住房保障的具體立法層面也沒有看到。
當(dāng)然這一次我們看到，在整個住房保障層面價格是體現(xiàn)出來了，比如說人才的保障價格打六折，安居型的保障打五折，公共租賃住房打三折，這里特別我覺得應(yīng)該值得表揚的是什么?深圳在公共租賃住房的價格層面，應(yīng)該說回歸到為低層次人提供住房保障的這么一個基本內(nèi)涵。我們現(xiàn)在很多地方的公共租賃住房租金太高了，資金的定價機(jī)制是什么?叫保本微利。第一個要保本，第二個還要賺錢。如果一個城市住房的結(jié)構(gòu)最后變成40%靠市場，60%靠保障的話，這意味著什么?意味著我們的住房逐漸的由一個市場為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)，變成一個以政府為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)，以一個市場來提供、多主體供應(yīng)的結(jié)構(gòu)變成以政府保障為主題的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
有些人這樣說，我們叫過度市場化，我覺得我們今天一定要把高房價跟市場化，這兩個事情要搞清楚。高房價是什么導(dǎo)致的?是各種各樣原因?qū)е碌模渲杏幸粋€非常重要的原因，就是我們在土地層面沒有市場化。你比如說北京假定有兩個主體，一個政府供應(yīng)，一個集體供應(yīng)，如果有這兩個供應(yīng)的話，北京住房的地一定是不缺的。為什么現(xiàn)在出現(xiàn)高房價的情況?一個最根本的原因是地價太高，地價太高的原因是什么?是供應(yīng)不夠，供應(yīng)不夠的原因是什么?就是一級市場的壟斷，沒有市場化。過度市場化大家看到的，中國在哪一個行業(yè)，如果市場化很徹底的話，價格是往上走的?我從來沒有見過。我們?yōu)槭裁赐献?因為我們在土地領(lǐng)域沒有市場化，這個是我們非常非常激烈的。
第二個就是說，為什么老百姓老是抱怨?因為我們的保障沒有做起來，也就是政府在保障層面缺位非常厲害。你比如說政府這幾年搞了很多保障性住房，什么經(jīng)濟(jì)適用房，什么各種各樣的限價房，還有廉租房，公共租賃房等等，搞了很多的名堂，都是體現(xiàn)不了保障性質(zhì)的。你比如說以前的經(jīng)濟(jì)適用房，有很多人開著寶馬住在經(jīng)濟(jì)適用房里邊，包括我們看到北京很多部委拿著經(jīng)濟(jì)適用房的指標(biāo)，給員工蓋房子。也就等于什么?應(yīng)該保障部分的人的保障指標(biāo)，被這些人侵占了，被不應(yīng)該保障的人侵占了，這是主要的問題，跟我們的市場化沒有關(guān)系。我們很重要的一部分，土地沒有市場化，這是導(dǎo)致我們目前出現(xiàn)高房價，出現(xiàn)資源錯配，出現(xiàn)很多問題的關(guān)鍵。
其中二次房改的關(guān)鍵在什么地方?是回到以前的福利分房，還是說把我們以前沒有市場化的部分再大膽的市場化?我覺得這是一個路線問題。但是從目前整個深圳這個房改意見，給我反饋出的信息是什么?政府在整個主體供應(yīng)層面占的比重超過了60%。這是我覺得我們唯一能得出的結(jié)論是什么?我們現(xiàn)在要做的可能要對我們以前的市場化可能要往回拉，就是很多人期待的說，我們是不是會回到一個福利分房的年代?40%的人去買那些高價的商品房，剩下的人才包括黨政人才，有六折房，還有一部分安居型的人有五折房，還有收入最低的還有三折的租金，剩下的40%的人，才在市場上來解決，這個能不能解決好?我可以在這里下一個武斷：這是不可能解決好的。
你比如說六折的房人才房，我覺得人才房是深圳房改里邊，包括深圳長期以來我覺得不是一個亮點，是最大的炒點。如果你真的是人才的話，我不認(rèn)為。你比如說，一度馬化騰都拿著深圳的人才住房的保障金，這是很滑稽的很荒唐的。你再比如說在人才房里邊把黨政人才他是算在里邊的，這里邊很容易產(chǎn)生腐敗的。
【新聞背景】
深圳市提出了住房發(fā)展的主要目標(biāo)：統(tǒng)籌解決各類居民的住房問題，構(gòu)建相對完備的住房供應(yīng)與保障體系，確保戶籍特困人員、低保及低保邊 緣家庭應(yīng)保盡保，各類人才和中等偏下收入居民以及為社會提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等 7 群體的住房困難得到有效解決，有能力通過市場解決住房 的需求得到較好滿足。到 2035 年，新增建設(shè)籌集各類住房共 170 萬套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于 100 萬套，商品房為70萬套。
假如說講二次房改的話，我覺得有幾個要點必須關(guān)注：第一個是二次房改，改革的方向仍然是要堅持市場化的方向，政府要做的是基本保障問題。基本保障是什么?就是中低收入階層的這些人的要么是買房子的問題，要么是租房子的問題。這個比例應(yīng)該怎么分?我覺得20%如果能由政府來保障就已經(jīng)相當(dāng)不錯，80%仍然還是要靠市場解決。一些中低收入階層，我們可以在金融層面、土地層面、其他層面可以提供一系列的這種保障，而不僅僅是在價格層面。所以我覺得市場化的方向非常重要。
第二個叫住房制度改革，重在制度。制度層面的進(jìn)步，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中，制度長期缺失。比如說，我們加快集體土地入市的這么一個步伐，同權(quán)入市的步伐，讓集體土地能夠跟國有土地同樣的成為土地來源的主體。我覺得土地短缺問題能夠大大的解決。政府下決心要收房產(chǎn)稅，但是你70年的問題不解決的話，房產(chǎn)稅是很難收的。我們能不能把土地的年限，比如說放到100年，150年，190年，把它放長一點。放長一點以后，房子的期限到了以后，土地期限沒到，土地期限沒到的話，土地仍然可以拿出來交易的。
第二個金融制度。我們怎么樣構(gòu)建一個為大家住房服務(wù)的專門的住房金融體系?比如說我過去提出，要把中國的公積金轉(zhuǎn)變成住房銀行，要參照美國的兩房制度，構(gòu)建中國的住房金融保障體系，到今天為止，這個工作我們還沒有去做。我們要做到對低收入人群的保障的話，我的最大建議是我們現(xiàn)在的住房保障部門從事專門的住房保障的人實在是太少了，這個架構(gòu)要進(jìn)行改變，把我們在制度建設(shè)層面滯后的帳給補上。
新加坡僅僅是一個城市，那個城市的面積特別小特別小，然后人口，全國的人口不到600萬，它主要不是靠房地產(chǎn)，它主要靠金融，靠其他產(chǎn)業(yè)，靠航運等等這些東西。600萬的人一個城市，我一直想給大家講，如果中國只有一個城市，只有一個600萬的城市的話，我可以吹個牛，中國人搞的一定不比新加坡差。我們把一個城市的經(jīng)驗跟一個13億人口城鎮(zhèn)化過程中解決住房問題，然后放到一塊相提并論的話，這本身就有問題。13億人口城鎮(zhèn)化最后解決住房問題，學(xué)新加坡學(xué)不來。
大家都知道新加坡是世界上人口密度最多國家之一，決定了它目前的，所以它的80%是祖屋，80%的價格也非常低價位。比如說租金，租金差不多是市場租金的10%左右，比如說價格的話，如果你買的話，你買的價格是市場價的20~30%，非常便宜。但這僅僅是一個城市。大家想一想，在中國，如果每個城市按照新加坡的模式去搞的話，你可以想象，第一個是政府沒有動力，第二個是如果這么去搞，如果大家都賺不到錢的話，比如說開發(fā)商賺不到錢，政府賣地賣不到錢的話，它是沒有動力做的。
深圳的意見稿，我個人對它的評價，第一個是可能誤導(dǎo)中國住房制度改革的一個方向，也就是未來我們是堅持市場化的方向，還是回到福利分房?第二個就在制度改革層面突破太少。第三個我覺得深圳這么一個城市目前它的位置是什么?它目前的位置是處在我們整個粵港澳大灣區(qū)的一個中心城市的位置?；浉郯拇鬄硡^(qū)的建設(shè)是中國城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，我覺得一個里程碑的這么一個節(jié)點。所以我覺得，深圳住房制度的解決更多的第一個要站在市場化的方向，第二個要站在粵港澳大灣區(qū)共同發(fā)展的這么一個格局，應(yīng)該是站在一個大的區(qū)域?qū)用鎭硭伎忌钲谧》恐贫雀母锏膯栴}。
