對業(yè)主來說，物業(yè)就相當(dāng)于小區(qū)的管家，衛(wèi)生不干凈、車輛亂停放、公共設(shè)施要維修……遇到各種大事小事，業(yè)主第一時(shí)間想到的就是物業(yè)。然而，本該和睦相處的“東家”和“管家”，有時(shí)會因各種糾紛而成了“冤家”，有的甚至還鬧上了法庭。近日，浙江省海寧市人民法院就審結(jié)了一起物業(yè)與業(yè)主的返還原物糾紛。
2014年，A公司成為了B小區(qū)前期物業(yè)管理企業(yè)，一年后，A公司成立海寧分公司，接收了B小區(qū)的物業(yè)管理。2017年2月，該分公司將屬B小區(qū)全體業(yè)主共有的四間物業(yè)管理用房租賃給了尹某姐弟作商鋪使用，并按“免租期3個(gè)月，前兩年租金每年5萬元，第三年租金10萬元，之后租金按每年3%遞增”的約定收取房租。隨后，在征得該分公司的同意下，尹某姐弟又分別向C公司和D公司以每年8萬元、10萬元的租金各轉(zhuǎn)租兩間并收取了轉(zhuǎn)讓費(fèi)，而以上所有租賃行為，A公司海寧分公司均未向全體業(yè)主告知。
2019年初，B小區(qū)成立業(yè)主委員會，經(jīng)開會表決決定解聘A公司海寧分公司的物業(yè)管理，并辦理了移交手續(xù)，同時(shí)A公司海寧分公司向業(yè)委會交付了尹某姐弟支付的10萬元租金。因業(yè)委會不認(rèn)可海寧分公司的出租行為，要求其移交四套物業(yè)管理用房，于是雙方產(chǎn)生糾紛。2019年7月，該小區(qū)業(yè)主委員會將A公司、海寧分公司、C公司、D公司和尹某姐弟告上法庭。
A公司及其海寧分公司辯稱，原告的起訴沒有經(jīng)過業(yè)主共同決定，原告無權(quán)起訴。尹某姐弟辯稱，二次轉(zhuǎn)租均征得了海寧分公司的同意，轉(zhuǎn)租合法。C公司、D公司表示自己租賃的商鋪是與尹某姐弟簽訂了租賃合同，并征得了海寧分公司的同意，手續(xù)合法。
法院審理后認(rèn)為，業(yè)委會是B小區(qū)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，并已在海寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案，其有權(quán)代表B小區(qū)全體業(yè)主行使權(quán)利。B小區(qū)的四套物業(yè)管理用房是全體業(yè)主共有，海寧分公司將其作為經(jīng)營性用房出租屬無權(quán)處分行為，之后尹某姐弟的轉(zhuǎn)租行為更未征得全體業(yè)主同意，所以被告C公司、D公司系無權(quán)占有、使用涉案物業(yè)管理用房。最終法院判決由A公司和海寧分公司、尹某姐弟協(xié)助C公司和D公司向B小區(qū)業(yè)委會騰退、返還物業(yè)管理用房，并向業(yè)委會支付房屋占有使用費(fèi)。
一審宣判后，業(yè)委會和四家公司、尹某姐弟均不服判決，分別向嘉興市中級人民法院提起上訴。嘉興中院二審駁回上訴，維持原判。
■法官說法■
伴隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，城市居民對房屋自我管理的形式逐漸被物業(yè)集中管理所取代。其中最為明顯的變化就是越來越多的小區(qū)成立了業(yè)主委員會，以此來維護(hù)作為業(yè)主對小區(qū)的管理與對物業(yè)公司的監(jiān)督。
業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的民間組織。
即將施行的民法典第二百七十七條和已經(jīng)施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條均規(guī)定了業(yè)主自治管理組織的設(shè)立：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。”
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會的具體職責(zé)：“業(yè)主委員會有權(quán)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。”
物權(quán)法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條第(七)項(xiàng)規(guī)定：“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)也應(yīng)由業(yè)主共同決定。”
民法通則第六十三條規(guī)定：“公民、法人可以通過代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律規(guī)定或者按照雙方當(dāng)事人約定，應(yīng)當(dāng)由本人實(shí)施的民事法律行為，不得代理。”第六十六條規(guī)定：“沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。代理人不履行職責(zé)而給被代理人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負(fù)連帶責(zé)任。”
本案中，業(yè)主就專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)，對共有部分享有共有權(quán)。物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主委員會的同意，將業(yè)主共有的物業(yè)管理用房出租給他人并收取租金，事后也未能獲得業(yè)主委員會的追認(rèn)或取得處分權(quán)以證明該合
