嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸，消費(fèi)貸入樓市之后，上海又開始給學(xué)區(qū)房潑冷水……
去年，上海的“學(xué)區(qū)房”在“公民同招”“民辦搖號(hào)”的政策出臺(tái)后，經(jīng)歷了一波魔幻上漲。有一老破小的公房小區(qū)的房?jī)r(jià)從10萬元/平方米附近，漲至25萬元/平方米。
3月16日，上海教委發(fā)布了中考改革的新政。新政之下，優(yōu)質(zhì)高中的名額將被分配到每一所不挑生源地初中，原則上都能拿到市優(yōu)質(zhì)高中分配下來的名額，最大限度保證校校之間的平等。
此次政策提出了“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”制度。名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取是上海《中考改革方案》確定的招生錄取新辦法。具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計(jì)占市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計(jì)劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，名額分配到區(qū)招生錄取，以區(qū)為單位，依據(jù)總分排序按計(jì)劃錄取;名額分配到校招生錄取，以初中學(xué)校為單位，依據(jù)總分排序按計(jì)劃錄取。
有分析人士表示，未來上海優(yōu)質(zhì)高中的招生方式將明顯變化，六成左右生源須統(tǒng)一分配，部分分配到區(qū)，部分分配到初中學(xué)校。這也就意味著，從優(yōu)質(zhì)初中考上優(yōu)質(zhì)高中的學(xué)生數(shù)量將明顯減少，而從普通初中考上優(yōu)質(zhì)高中的學(xué)生數(shù)量將明顯增加。這樣一來，優(yōu)質(zhì)初中學(xué)區(qū)房的含金量降低，同時(shí)也會(huì)傳導(dǎo)至優(yōu)質(zhì)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。
該消息一出來，不少人第一反應(yīng)就是，學(xué)區(qū)房要涼涼了……
真實(shí)情況又是如何呢?
學(xué)區(qū)房真的涼涼了?
近日，網(wǎng)傳上海教改政策公布后，上海知名老破小+雙學(xué)位小區(qū)—梅園開始暴跌，有網(wǎng)友稱新政公布前房產(chǎn)評(píng)估430萬，新政后房?jī)r(jià)變成了370萬，一夜下降了60萬。
樂居網(wǎng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也爆料稱，同樣在梅園二街坊，一套32㎡的學(xué)區(qū)房在新政前掛牌720萬，新政后立刻修改到699萬。
基金君在上海鏈家的網(wǎng)站上看到，幾天前剛掛網(wǎng)的梅園三街坊的一套近47平米的房子，掛牌價(jià)825萬，平均18萬元一平。
而多個(gè)在春節(jié)之前就掛網(wǎng)的梅園三街坊一套近30平米的房子，掛牌價(jià)728萬，平均25萬元一平米。
微博上一位認(rèn)證上海澤樂地產(chǎn)的顧問也表示，該學(xué)區(qū)房以前價(jià)格瘋漲一房難求，目前逆轉(zhuǎn)了。大量房源正在上架中……
但是，基金君在跟幾位在上海讀小學(xué)、初中的家庭了解時(shí)，他們紛紛表示，上海本地許多家長(zhǎng)早就知道這個(gè)政策，但是并不影響他們買學(xué)區(qū)房，因?yàn)檫x擇名校就是在選擇優(yōu)質(zhì)教育資源。無論“名額是否分配到校”，絕大多數(shù)的孩子還是需要考試去被選拔的，因此優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性，才是學(xué)區(qū)房真正的價(jià)值。
據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告指出，此次政策提出是基于教育改革的目標(biāo)和精神出發(fā)的，側(cè)面也反映了2020年上海學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和問題。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，2020年全年上海新建商品住宅成交均價(jià)為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學(xué)區(qū)房炒作較多的大三林板塊(包括前灘)為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價(jià)為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。類似漲幅明顯偏大，說明價(jià)格虛高。若后續(xù)價(jià)格若下跌，則容易對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生各類風(fēng)險(xiǎn)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海教改工作，將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式進(jìn)行配置。各類學(xué)校后續(xù)都可以享受更公平的招考機(jī)會(huì)，自然使得“哄搶好學(xué)區(qū)”的現(xiàn)象減少，進(jìn)而促進(jìn)相關(guān)學(xué)區(qū)房的價(jià)格降溫。對(duì)于家長(zhǎng)和購(gòu)房者來說，在此類教改政策下，應(yīng)積極理解政策改革初衷即“教育資源均衡化”的改革思路，理性擇校、理性置業(yè)變得很關(guān)鍵。
上海進(jìn)一步嚴(yán)禁“學(xué)區(qū)房”炒作
3月19日，上海市住房保障和房屋管理局官方微信“房可圓”發(fā)布新聞，當(dāng)日下午，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。倡議聚焦房地產(chǎn)中介領(lǐng)域房源信息發(fā)布不規(guī)范，“學(xué)區(qū)房”不實(shí)宣傳，掛牌價(jià)格虛高等社會(huì)和老百姓高度關(guān)注的問題。
鏈家、太平洋、中原、我愛我家、Q房網(wǎng)、21世紀(jì)房屋、信義房產(chǎn)、美凱龍愛家、志遠(yuǎn)房產(chǎn)、佳歆房產(chǎn)、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和平臺(tái)企業(yè)響應(yīng)倡議，現(xiàn)場(chǎng)簽署了承諾書。
此次承諾主要包括四個(gè)方面：
一、是在線上、線下房源發(fā)布信息中，不使用“學(xué)區(qū)房”進(jìn)行推介、宣傳;在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中，不以“學(xué)區(qū)房”名義，誤導(dǎo)購(gòu)房者。
二、規(guī)范介紹教育資源用語(yǔ)，客觀介紹周邊學(xué)校，不出現(xiàn)“升學(xué)率”、“對(duì)口”、“名額未用”等用語(yǔ)，誤導(dǎo)購(gòu)房者。
三、不掛牌、不發(fā)布未經(jīng)核驗(yàn)的房源，不掛牌、不發(fā)布價(jià)格虛高的房源。
四、在信息發(fā)布中，不出現(xiàn)“熱度排名”、“ 投資潛力”等用語(yǔ);在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，不炒作、不哄抬房?jī)r(jià)，不擾亂市場(chǎng)。
深圳龍華區(qū)重磅出手，試點(diǎn)大學(xué)區(qū)
3月16日，上海公布中考新政之后，深圳也公布了修訂之后的龍華區(qū)大學(xué)區(qū)學(xué)校積分入學(xué)辦法(征求意見稿)。
其中，對(duì)于入學(xué)積分的標(biāo)準(zhǔn)、深戶和非深戶在積分上的計(jì)算、大學(xué)區(qū)與單片區(qū)加分項(xiàng)等方面，向公眾征集意見，征集時(shí)間為3月16日-3月20日。在市場(chǎng)人士看來，這是深圳首次提出“全區(qū)試點(diǎn)大學(xué)區(qū)制”。
《征求意見稿》中提到，大學(xué)區(qū)招生學(xué)校包括：
在民治街道小一選取民治中學(xué)教育集團(tuán)民順小學(xué)校區(qū)、民治中學(xué)教育集團(tuán)民新學(xué)校校區(qū)、龍華區(qū)教科院附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校(世紀(jì)春城小區(qū)范圍)、龍華區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、深圳高級(jí)中學(xué)(集團(tuán))北校區(qū)5所學(xué)校，
初一選取民治中學(xué)教育集團(tuán)民治中學(xué)校區(qū)、民治中學(xué)教育集團(tuán)民新學(xué)校校區(qū)、龍華區(qū)教科院附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、龍華區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、深圳高級(jí)中學(xué)(集團(tuán))北校區(qū)5所學(xué)校。
據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，在這當(dāng)中，最受深圳家長(zhǎng)關(guān)注的莫過于深圳高級(jí)中學(xué)(集團(tuán))北校區(qū)，原來帶這個(gè)學(xué)位的小區(qū)均價(jià)早已突破10萬。就以最近發(fā)布的二手房成交參考價(jià)為例，水榭春天一期的參考價(jià)為每平方米73000元，而帶有深圳高級(jí)中學(xué)(集團(tuán))北校區(qū)的水榭春天5期的參考價(jià)就高達(dá)每平方米90500元。
雖然分析人士認(rèn)為，本次深圳“大學(xué)區(qū)”改革試點(diǎn)，僅從入學(xué)積分制度上進(jìn)行微調(diào)，仍是單片區(qū)戶籍人口受惠，改革力度較小，對(duì)于遏制高價(jià)學(xué)位房效果有限。
但是仍有不少人認(rèn)為，去年刷屏的32萬/平米的深圳天價(jià)學(xué)區(qū)房刷屏，給不少深圳中產(chǎn)階級(jí)造成不小的沖擊。在教育資源和房子緊密掛鉤的情況下，不愿輸在起跑線的家長(zhǎng)們只能硬著頭皮沖向?qū)W位房，造成了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步抬升。雖然龍華區(qū)的大學(xué)區(qū)制對(duì)遏制高房?jī)r(jià)效果有限，但是改革從來不是一步到位的，改革總會(huì)有希望。
雖然教育改革只前進(jìn)了一小步，但是深圳在堅(jiān)持“房住不炒”的政策上絕不手軟。
3月19日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于要求全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自查自糾并嚴(yán)禁參與經(jīng)營(yíng)貸的鄭重提示》(以下簡(jiǎn)稱《提示》)。
《提示》稱，為了貫徹落實(shí)“房住不炒”定位，持續(xù)謹(jǐn)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員務(wù)必高度重視，以相關(guān)法律法規(guī)及要求為底線，堅(jiān)守職業(yè)道德，自覺抵制違法違規(guī)行為，提示消費(fèi)者切勿利用經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。并嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁為消費(fèi)者在成立企業(yè)、經(jīng)營(yíng)貸咨詢等任何環(huán)節(jié)提供便利或信息。
《提示》強(qiáng)調(diào)，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)須開展自查自糾工作，嚴(yán)格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理，清查是否有上述現(xiàn)象并及時(shí)糾正相關(guān)涉及違法違規(guī)行為。凡在消費(fèi)者投訴或市場(chǎng)檢查過程中，發(fā)現(xiàn)存在協(xié)助消費(fèi)者為經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供便利的，即依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》等規(guī)定進(jìn)行自律懲戒，嚴(yán)重者根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)警示人員名單實(shí)施辦法》列入行業(yè)黑名單。
杭州也出手了
無獨(dú)有偶，據(jù)杭州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)微信號(hào)3月19日消息，3月12日，該會(huì)向全市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為的倡議》(以下簡(jiǎn)稱《倡議》)，號(hào)召各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員、各房源發(fā)布網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)從房源發(fā)布行為、市場(chǎng)信息發(fā)布行為、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為等方面對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)行為進(jìn)行規(guī)范。截至3月19日，共計(jì)999家單位帶頭響應(yīng)，簽署了倡議書，更多的單位正在陸續(xù)簽署中。
在房源發(fā)布行為方面，《倡議》提出七條要求。包括房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得鼓動(dòng)賣家以明顯高于市場(chǎng)價(jià)格掛牌出售房產(chǎn)，不得以個(gè)別高價(jià)成交個(gè)案引導(dǎo)賣家漲價(jià)，不得捏造虛假高價(jià)成交案例營(yíng)造房?jī)r(jià)上漲等假象;房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得受理并對(duì)外發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息;各房源發(fā)布網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)應(yīng)當(dāng)做好房源信息維護(hù)工作，禁止虛假宣傳，及時(shí)下架虛假房源信息，如虛假價(jià)格、虛假面積、虛假圖片、虛假?gòu)V告等。
從基金君自身的體驗(yàn)來看，北京近年來都在推行“多校劃片”的大學(xué)區(qū)制改革，北京的學(xué)區(qū)房整體確實(shí)降溫不少，但是仍然沒有辦法遏制 “北京海淀區(qū)某重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房一夜跳漲40萬”的新聞刷屏。所以，規(guī)范中介哄抬房?jī)r(jià)等惡意行為，遏制消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等通過不正當(dāng)渠道流入樓市等一系列組合拳才是真正地給學(xué)位房降溫。
有能力的家長(zhǎng)依舊可以把“學(xué)位房”放進(jìn)自己的剛需購(gòu)物車，沒有購(gòu)房能力的家長(zhǎng)，不如多抽出時(shí)間陪伴小孩、教育小孩。畢竟，家里的書房才是最好的學(xué)區(qū)房……
近日，網(wǎng)上流傳著“銀行將全面暫停房貸”的消息。不少自媒體發(fā)布文章，聲稱“2021年銀行停止發(fā)放房貸”，多篇“銀行全面暫停房貸，3月31日起”“4月1日銀行全面暫停房貸，房?jī)r(jià)真要跌了?”“2021年4月1日起利率上調(diào)是真的嗎?買房不能貸款嗎?”等文章，更像模像樣地分析起了房?jī)r(jià)走勢(shì)。
據(jù)上觀新聞報(bào)道，前不久，上海出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)上漲過快的新政，加上多地銀行嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)，那么，近期的房貸政策真有變化嗎?銀行會(huì)不會(huì)暫停房貸呢?
上海辟謠平臺(tái)記者致電工、農(nóng)、中、建、交五大國(guó)有銀行和招商銀行、浦發(fā)銀行的官方客服，他們都表示沒有接到關(guān)于“暫停發(fā)放房貸”的通知。建設(shè)銀行上海分行相關(guān)負(fù)責(zé)人也向記者表示：自上海市住建委、人民銀行上海分行等八部門聯(lián)合出臺(tái)“關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見”以來，我行認(rèn)真組織落實(shí)意見要求，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，合理把握個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏，按照滿足放款條件的時(shí)間先后有序、平穩(wěn)地投放。目前，個(gè)人住房貸款服務(wù)秩序正常。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，貸款政策收緊是大趨勢(shì)，但需要客觀看待“收緊”的含義，對(duì)于合理的購(gòu)房需求，依然會(huì)有充裕的貸款資金給予支持，所以不需要擔(dān)心房貸停貸。當(dāng)然，各銀行的具體操作是不一樣的，部分可能會(huì)適當(dāng)壓縮下，但是停貸并不現(xiàn)實(shí)，房貸業(yè)務(wù)依然是銀行貸款的重要業(yè)務(wù)之一。至于說從近期的貸款市場(chǎng)看，確實(shí)相對(duì)會(huì)收緊點(diǎn)，客觀上也會(huì)打擊一些炒房需求，也會(huì)引起房?jī)r(jià)的下跌，或者說漲幅的收窄。
