3月3日，杭州發(fā)布樓市新政，法拍房被納入限購(gòu)范圍：3月4日及以后開拍的法拍房，參加法拍的競(jìng)買人需符合本市住房限購(gòu)條件。據(jù)透露，幾天前，杭州名城公館一套法拍房，拍出了95831元/平方米的天價(jià)，比該小區(qū)之前最高的二手網(wǎng)簽價(jià)都高出了40%。春節(jié)過后，杭州法拍房的價(jià)格屢屢觸及天花板。限購(gòu)政策出臺(tái)后，法拍房降溫立竿見影。據(jù)杭州媒體報(bào)道，杭州法拍房限購(gòu)后的4天時(shí)間里，當(dāng)即有17套已經(jīng)掛出的法拍房源臨時(shí)撤回，只有一套房源成功拍賣，價(jià)格也低于評(píng)估價(jià)129萬(wàn)，法拍市場(chǎng)降溫明顯。杭州將法拍房納入限購(gòu)范疇的同時(shí)，也將嚴(yán)厲打擊中介受理掛牌價(jià)虛高的二手房源。杭州樓市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)，這從近期樓市資金流向可見一斑。
法拍房降溫
截至3月5日，阿里法拍上顯示杭州限購(gòu)地區(qū)有17套房源已經(jīng)撤回。其中有兩套房源都是于3月3日10點(diǎn)開拍，已有競(jìng)買人報(bào)名參拍。分別是江干區(qū)羅蘭春天、余杭崇賢陸家橋新苑房源，其中陸家橋新苑房源甚至已在當(dāng)日進(jìn)行4輪競(jìng)價(jià)。另外，下城區(qū)中山花園、西湖區(qū)梧桐燕廬、城區(qū)都市楓林公寓等7套原定于3月4日開拍房源，都已緊急撤回。
由于此前杭州法拍房不限購(gòu)，往往可以比二手房?jī)r(jià)溢價(jià)20%-30%成交。參拍法拍房，已成為近年來中介業(yè)務(wù)員為那些沒有購(gòu)房資格的客戶提供的一個(gè)買房思路。
一個(gè)事實(shí)是，法拍房一旦拍出新高，會(huì)被附近的業(yè)主們認(rèn)為是市場(chǎng)價(jià)標(biāo)桿，成為二手房?jī)r(jià)暴漲的最大推手之一。法拍房一度被稱為二手房的“價(jià)格燈塔”。如今，限購(gòu)政策一出，三月計(jì)劃進(jìn)入市場(chǎng)的一大批法拍房將受到影響。這些房源起拍價(jià)都是千萬(wàn)以上級(jí)別的，比如起拍價(jià)1322萬(wàn)的寰宇天下、1606萬(wàn)的青山湖玫瑰園、2000萬(wàn)的萬(wàn)麗璞麗、2250萬(wàn)的水晶瀾軒等等。
3月4日當(dāng)天成交的一套法拍房，只有32輪競(jìng)價(jià)，最終以521萬(wàn)元總價(jià)被拍下，低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)129萬(wàn)，折合單價(jià)6.6萬(wàn)/平方米。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，里東山弄近6月最近成交價(jià)為6.4元/平方米。
法拍房限購(gòu)，或會(huì)降低市場(chǎng)預(yù)期。政策的出臺(tái)，也是因?yàn)榉ㄅ姆颗馁u熱度和價(jià)格持續(xù)上升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在阿里法拍上，從2月至3月3日，杭州共進(jìn)行過144次住宅司法拍賣。2月21日融創(chuàng)宜和園一套法拍合院以18.4萬(wàn)/平方米的單價(jià)成交，打破杭州法拍天花板，是市場(chǎng)掛牌價(jià)的2倍;2月27日，學(xué)區(qū)房名城公館以826萬(wàn)元總價(jià)成交，折合單價(jià)9.58萬(wàn)元/平方米，高出評(píng)估價(jià)333萬(wàn)元。
資金流向二三梯隊(duì)房源
法拍房對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，給消費(fèi)者帶來什么信號(hào)?首先，一手房市場(chǎng)仍然火熱，供應(yīng)卻在減少。資金流向哪里?盡管年前杭州出臺(tái)了樓市新政，但一手房中簽率仍然持續(xù)低位。比如，望林府、春熙上和灣、保利和者時(shí)光印象府等新盤，雖擺脫了“5年限售”，中簽率最高也就16.59%。杭州市區(qū)一手房供不應(yīng)求，導(dǎo)致不限購(gòu)的臨安區(qū)成交猛漲。據(jù)杭州克而瑞數(shù)據(jù)，2021年至今(截至3月4日)，臨安已領(lǐng)預(yù)售證房源1809套，但同期網(wǎng)簽房源4025套，供應(yīng)遠(yuǎn)小于支出。換言之，臨安更多是在消化往年剩余的庫(kù)存。2020年，臨安新房網(wǎng)簽量高達(dá)26431套，創(chuàng)歷史新高。這導(dǎo)致2月杭州十區(qū)住宅成交12864套，環(huán)比上漲4.4%。
其次，二手房掛牌量創(chuàng)新高，但房東開始下調(diào)掛牌價(jià)格。3月4日，杭州二手房掛牌量突破13萬(wàn)套。其中大約3.2萬(wàn)套左右是辦出產(chǎn)證滿5年，這部分房源在漲價(jià)。這是繼去年6月，掛牌量突破12萬(wàn)套后，杭州二手房掛牌量又上升了一個(gè)臺(tái)階。按照杭州二手房市場(chǎng)1萬(wàn)套/月的去化量匡算，在掛牌量不增加的情況下，也要13個(gè)月的去化時(shí)間。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州3月3日-3月7日，共235套二手房房源下調(diào)了掛牌價(jià)格，價(jià)格下調(diào)幅度最高的超過千萬(wàn)。比如，華家池公寓一套231平方米的房子，去年8月19日掛牌價(jià)為3750萬(wàn)元，目前價(jià)格下調(diào)了1350萬(wàn)元。
供應(yīng)量短期內(nèi)增長(zhǎng)明顯，是二手房掛牌價(jià)下調(diào)的主要原因。1月中旬的時(shí)候，杭州二手房的掛牌量為12.6萬(wàn)套。春節(jié)前后的一個(gè)半月時(shí)間里，二手房增加了4000套掛牌房源。一方面，去年底有大量新盤交付，涌入二手市場(chǎng)的房源隨之增加;另一方面，受春節(jié)影響，2月僅成交4900多套二手房。
“當(dāng)投資品價(jià)格高到大部分市場(chǎng)參與者追不起時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也隨之來臨。”杭州一名業(yè)內(nèi)人士指出，杭州樓市投資者發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)之后，市場(chǎng)表現(xiàn)有可能是價(jià)格的松動(dòng)，也有可能是流動(dòng)性的喪失。但只要市場(chǎng)熱度還在，資金自然會(huì)去追逐“第二梯隊(duì)”的“優(yōu)秀標(biāo)的”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月1日至7日，杭州市區(qū)共有8盤領(lǐng)證，約1171套房源入市。杭州一手房供應(yīng)量在減少，中簽率越來越低的同時(shí)，“二三梯隊(duì)”的二手房成交放量，以濱江板塊、筧橋板塊最為明顯。
