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合生創(chuàng)展7天內(nèi)拿下投資超393億元項目 資金壓力大

2021-02-02 13:36:13 來源:證券日報

或許對掉隊10年終有不甘,昔日“華南五虎”成員合生創(chuàng)展自朱孟依卸職董事長以來,撕掉“低調(diào)”標(biāo)簽,頻繁生猛拿地。“北京分鐘寺豪擲180億元”“347億元鯨吞廣州史上最貴舊改項目”“開年47億元大手筆加倉北京”,是這家老牌房企的最新標(biāo)簽。

1月21日,廣州海珠區(qū)鳳和(康樂村、鷺江村)舉行表決會議,合生創(chuàng)展拿下了這個總投資近347億元的舊改項目,其中僅復(fù)建安置資金就達(dá)到250.77億元。4天后的1月26日,力壓16家房企,合生創(chuàng)展以近47億元再度拿下北京土地。

7天內(nèi)的兩次出擊,多少透露出合生創(chuàng)展歷經(jīng)多次高管團(tuán)隊換血后“殺回”地產(chǎn)的決心,但同時也讓外界開始擔(dān)憂,2020年銷售額首度達(dá)到300億元門檻的合生創(chuàng)展,2021年開年鎖定的“京廣”兩大項目投資總額就超過393億元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年全年銷售額,可見資金壓力之大。

“承受投入資金大壓力外,還需要承擔(dān)舊改項目工期長,回本慢的壓力。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示,盡管近年合生創(chuàng)展盈利能力較強(qiáng),但其穩(wěn)健性不斷降低,融資規(guī)模不斷增加,負(fù)債規(guī)模不斷增加,并且腳踩“三道紅線”中的兩道。從資金需求的角度來看,引入合作企業(yè)的概率較大。

鯨吞廣州最貴舊改項目

合生創(chuàng)展以100%通過率拿下廣州巨無霸鳳和舊改項目,外界根據(jù)該項目申請合作企業(yè)的公司的諸多條件來看,頗有為合生創(chuàng)展”特制”條款的跡象。

公開資料顯示,上述舊改項目位于中大紡織商圈,總占地面積約112.71萬平方米,(國有土地2.78萬平方米、集體土地109.93萬平方米),改造投資總金額約346.67億元,是廣州舊改掛網(wǎng)招商以來的最高金額。

目前,該項目周邊在售住宅項目紫星華府,均價6.5萬元/平方米,另外位于附近地鐵站昌崗站和江泰路站之間的時代潤南,未來即將推出市場,吹風(fēng)價目前約8萬元/平方米。在二手房方面,華樂苑、逸景翠園、江南新苑等樓盤,均價3.4萬元-6.8萬元/平方米。

“目前板塊內(nèi)一手新盤不多,且價格預(yù)期較好,長期看有利于項目利潤空間的達(dá)成。”肖云祥向《證券日報》記者表示,從合生創(chuàng)展的角度而言,公司在華南耕耘多年,舊城改造經(jīng)驗豐富,有助于公司推動項目的進(jìn)展,利潤可保,卻不能快速提升銷售規(guī)模。

眾所周知,舊改項目利潤空間高,但回籠現(xiàn)金慢非??简灧科蟮馁Y金鏈。“舊改項目資金回流最快也差不多5年,8年-10年也是可能的。”肖云祥向《證券日報》記者表示,這與舊改項目本身的特性有關(guān),且屬于跨市場周期開發(fā),項目推進(jìn)和開發(fā)不確定性較多,需要公司做好充足的準(zhǔn)備和預(yù)案。

“舊改項目的開發(fā)周期較長,5年-10年較為常見,根據(jù)不同地塊的時間情況或許需要更久。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示,在合生創(chuàng)展的土地儲備中,已落成物業(yè)占比15%,而發(fā)展中物業(yè)與待開發(fā)物業(yè)占比達(dá)85%,“慢節(jié)奏”是合生創(chuàng)展的特點(diǎn)。而此次廣州的舊改項目,已明確2023年9月30日前的相關(guān)任務(wù)節(jié)點(diǎn),并設(shè)置較高的違約成本,將抬升合生創(chuàng)展的履約預(yù)期。

公開資料顯示,截至2020年上半年,合生創(chuàng)展現(xiàn)存將近80個項目中,將近三分之一項目開發(fā)超過10年仍未完工,位于廣州的四個項目開發(fā)超過20年。作為16年前就變身中國第一個銷售額破百億元的房企,發(fā)展停滯數(shù)年之后,“慢周轉(zhuǎn)、高溢價”成為合生創(chuàng)展的戰(zhàn)略標(biāo)簽,也導(dǎo)致其銷售規(guī)模停滯10年,甚至一度跌出百強(qiáng)房企榜單。如今看來,這套打法開始行不通了,這或許是合生創(chuàng)展“奮發(fā)”的主因。

腳踩紅線且負(fù)債率走高

事實上,在房企普遍選擇快周轉(zhuǎn)模式的當(dāng)下,昔日“地產(chǎn)航母”正在試圖投資和地產(chǎn)兩手一起抓。

根據(jù)往年財報,2013年-2019年,合生創(chuàng)展合約銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元和212.58億元,2020年則為358億元。而2020年克爾瑞統(tǒng)計的權(quán)益口徑下,26家房企銷售額超過千億元;中指研究院統(tǒng)計的全口徑下,41家房企銷售額超過千億元。

公開資料顯示,2020年以來,合生創(chuàng)展在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7個項目,總斥資超過230億元,近兩年也開始大力布局舊改項目。在一系列大刀闊斧的投資布局后,2020年合生創(chuàng)展銷售金額同比增長53.7%。但轉(zhuǎn)型之路并不容易,其資產(chǎn)負(fù)債率正在逐年走高。

根據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示,2019年前,合生創(chuàng)展的資產(chǎn)負(fù)債率多維持在60%以下,2019年升至63.25%,較上年增長4.54個百分點(diǎn);2020年中期資產(chǎn)負(fù)債率升至為68.56%,較上一期增長6.4個百分點(diǎn);現(xiàn)金及銀行存款達(dá)172.16億港元,銀行及財務(wù)機(jī)構(gòu)借貸總額為733.48億港元,較2019年12月31日增長42%。

“‘三道紅線’中,合生創(chuàng)展踩中了兩道,2020年中期現(xiàn)金短債比只有0.63。”肖云祥向《證券日報》表示,但布局舊改項目,雖然不能提升其銷售額,卻可以保證公司的利潤空間。

“長期以來合生創(chuàng)展的商業(yè)模式并非’快周轉(zhuǎn)’與薄利多銷,而是立足經(jīng)濟(jì)區(qū),深耕一線城市,以高端產(chǎn)品的高利潤率為發(fā)展基礎(chǔ),其合同銷售金額約六成來自一線城市。”潘浩向《證券日報》記者表示,2015年至今,公司盈利水平逐年提高與之有關(guān),同時與股權(quán)投資業(yè)務(wù)關(guān)系更為密切,未來合生創(chuàng)展的未來或?qū)⒅鸩教嵘顿Y業(yè)務(wù)占比。

不過,有不愿具名人士向《證券日報》記者直言,現(xiàn)金短債比低于1對選擇“慢開發(fā)”商業(yè)模式的房企考驗很大,如今在不確定且市場競爭愈發(fā)激烈的行業(yè)背景下,絕大多數(shù)房企都在強(qiáng)化現(xiàn)金流管理,保證資金鏈安全。合生創(chuàng)展如今吞下廣州最大舊改項目,且該項目嚴(yán)格設(shè)定了工期,若其不能按節(jié)點(diǎn)開發(fā),后果不堪設(shè)想。