白銀時代，經(jīng)歷短期利潤率低潮后，上市房企盈利能力正穩(wěn)步回升。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，受益于結(jié)算周期和企業(yè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，2018年房地產(chǎn)市場整體盈利能力同比增長21.4%。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，房企在近年來開始“精耕細(xì)作”，高周轉(zhuǎn)、降三費(fèi)成為運(yùn)營主要模式，盈利更是取決于房企自身的運(yùn)營管控和成本控制能力。亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，市場對于企業(yè)的考驗(yàn)才剛剛開始，未來不是所有的房子都好賣，“普漲”局面難再現(xiàn)，產(chǎn)品力、布局決定其后期的競爭力。
產(chǎn)品和成本，看似不矛盾的兩者在這一特定時期，走上了天平兩側(cè)，手持砝碼的房企運(yùn)營者又將壓向哪端。
13.1%凈利潤逐年回升
市場競爭逐漸加劇、利潤空間不斷被擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力在2018年回升至較高水平。2018年，176家上市房企毛利率的加權(quán)平均值達(dá)到31.1%，同比增長2%-3%，凈利率加權(quán)平均值為13.1%。
其中，中國恒大在“規(guī)模+效益”發(fā)展模式下，實(shí)現(xiàn)雙增長，營收規(guī)模同比增長49.9%至4622億元，穩(wěn)居行業(yè)首位，實(shí)現(xiàn)凈利潤665.5億元，增速達(dá)79.6%。中南建設(shè)以地產(chǎn)與建筑雙輪驅(qū)動，盈利水平實(shí)現(xiàn)量的跨越式增長，凈利潤漲幅達(dá)271.6%，增速居行業(yè)之首。
在TOP10企業(yè)中，華潤置地、新城控股、中國海外發(fā)展等凈利潤均超過20%，同比2017年進(jìn)一步改善。特別是新城控股，憑借高效的成本控制和運(yùn)營管理，凈利率達(dá)到22.6%，大幅提升7.1%，盈利能力繼續(xù)保持在行業(yè)高位。
克而瑞研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人汪慧稱，在當(dāng)前市場環(huán)境下，房企盈利空間受到擠壓。受益于行業(yè)銷售規(guī)模增長、行業(yè)集中度提升，及土地市場中存在低價收并購機(jī)會，短期內(nèi)規(guī)模房企整體盈利能力或?qū)⒕S持在較高水平。
近年來，大部分房企還通過收并購、合作開發(fā)等方式獲取項(xiàng)目，比重逐年增加。助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖贁U(kuò)張同時，隨著2018年起大量收并購項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算周期，根據(jù)房企合作項(xiàng)目操盤并表與否，對房企利潤規(guī)模和盈利能力影響愈發(fā)明顯。
同時，不少規(guī)模房企在項(xiàng)目合作開發(fā)中，也有部分合作項(xiàng)目非并表。由于非并表的合作項(xiàng)目在利潤表中以權(quán)益法進(jìn)行核算，對于這些房企而言，非并表合作項(xiàng)目的增加最終表現(xiàn)為對聯(lián)營及合營企業(yè)投資收益的增長，相應(yīng)的也會帶來歸母凈利潤的提升。特別是對于中小規(guī)模房企而言，增加非并表合作項(xiàng)目的比例可以顯著提升自身的歸母凈利潤水平及盈利能力。
降三費(fèi)成提高盈利主要手段
高利潤、高杠桿的黃金時期已過去，行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”，調(diào)控政策持續(xù)從緊，土地成本、融資成本上升，高周轉(zhuǎn)難度大、銷售價格下降，導(dǎo)致企業(yè)利潤空間被蠶食。
汪慧稱，要想獲得合理的利潤，最有效的方式便是降低開發(fā)成本。通常“銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用”是房企成本的重要組成部分，“降三費(fèi)”也是房企在控制企業(yè)成本，提高盈利的主要方法。
想法雖好，執(zhí)行時仍面臨極高難度。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年52家營收超百億元上市樣本房企中，有32家2018年三費(fèi)費(fèi)用率比2017年同期有所上升，數(shù)量在樣本企業(yè)中占比超過六成。
從三費(fèi)費(fèi)用率分布來看，介于5%-15%房企居多，數(shù)量達(dá)到42家;另外，中海地產(chǎn)和五礦地產(chǎn)是2018年度最“省錢”房企，三費(fèi)費(fèi)用率在5%以下，費(fèi)用管控能力相對較強(qiáng);寶龍地產(chǎn)、花樣年控股、首創(chuàng)置業(yè)和建業(yè)地產(chǎn)等企業(yè)，三費(fèi)費(fèi)用率均超過20%。
“面對市場的調(diào)整，無論主動或被動，房企都在加強(qiáng)內(nèi)部管理能力建設(shè)。”上市房企某執(zhí)行總裁說，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了用管理換效益時代，三費(fèi)費(fèi)用率較高房企大概率是財務(wù)費(fèi)用率過高導(dǎo)致。
“房企財務(wù)費(fèi)用與籌資掛鉤，2018年房企財務(wù)費(fèi)用增加，實(shí)際上與融資渠道收窄、融資成本上升有很大關(guān)系。未來收并購紅利弱化后，房企的盈利依然將更取決于企業(yè)自身的運(yùn)營管控和成本控制能力。”一位業(yè)內(nèi)人士就對記者表示，如果財務(wù)費(fèi)用增加到相對較高水平，企業(yè)凈利潤就存在被侵蝕風(fēng)險。
針對開發(fā)周期長、資金流量大、流程多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要擁有嚴(yán)格的成本管理制度，向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”模式轉(zhuǎn)型，從而實(shí)現(xiàn)“高盈利”的目標(biāo)。
汪慧則告訴記者，在目前行業(yè)競爭加劇的市場環(huán)境下，房企需要通過產(chǎn)品系標(biāo)準(zhǔn)化、升級產(chǎn)品品質(zhì)等途徑，以產(chǎn)品力打造提升產(chǎn)品溢價。
質(zhì)量不應(yīng)與成本控制掛鉤
在企業(yè)“低成本，高盈利”的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的同時，產(chǎn)品質(zhì)量問題也浮現(xiàn)在公眾面前，2018年國內(nèi)就出現(xiàn)多起因房屋質(zhì)量引發(fā)維權(quán)事件。樓盤出現(xiàn)質(zhì)量與安全問題，核心的原因是高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略及限價下建安裝修的減配。
一家內(nèi)房公司有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，其所在房企以前通常是拿地10個月開盤，現(xiàn)在已經(jīng)加快到3個月，“行業(yè)中每家公司具體要求不同，但普遍對工程周期要求越來越快。”
上述負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人表示，“這種快，有時甚至不是為成本考慮，主要是搶占搶銷售節(jié)點(diǎn)。”
另一種鞭策房企越來越“快”的原因是資金回籠。上述人士稱，“在外地住宅樓要想拿到預(yù)售證，結(jié)構(gòu)就必須達(dá)到三分之二的節(jié)點(diǎn)，比如說，30層樓那必須干到20層才能拿預(yù)售許可證;在京更為嚴(yán)格，房屋全部封頂才能有預(yù)售許可證。有證才能開始賣房子，有些企業(yè)為了讓資金早點(diǎn)回籠，會拼命加快工期，按正常施工本來要五天一層，現(xiàn)在把工期壓縮到三天或者三天半一層。”
“在品質(zhì)致勝的時代，降低成本又絕對不能降低品質(zhì)。”一位業(yè)內(nèi)人士就坦言，“控制成本跟質(zhì)量不應(yīng)該聯(lián)系在一起，兩者不能掛鉤，質(zhì)量一定不能受影響。周轉(zhuǎn)率是要求快開發(fā)快銷售快回籠，但物理上的施工周期該多長還是多長，不能縮短工期。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也認(rèn)為，行業(yè)規(guī)?；瘮U(kuò)張?jiān)诮?0年都在持續(xù)演進(jìn)，這個過程中也暴露出一些問題，但居住品質(zhì)的提升、生活方式的改善，是行業(yè)主基調(diào)，不能因個案而否定整個行業(yè)的進(jìn)步。無論如何，“高質(zhì)量對房企不是苛求，而是最基礎(chǔ)的要求。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
如何在產(chǎn)品質(zhì)量與客戶口碑、企業(yè)利潤的博弈中取得巧妙平衡，成為開發(fā)商可持續(xù)發(fā)展路上必須解決的問題。質(zhì)量無論何時都是企業(yè)的硬實(shí)力，無論哪個行業(yè)都不能以犧牲產(chǎn)品的質(zhì)量來換取暫時的利益，質(zhì)量背后代表的是大眾口碑和品牌形象，隨意在質(zhì)量上打折扣不僅僅影響產(chǎn)品溢價，對企業(yè)今后的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響，嚴(yán)重的質(zhì)量問題更會讓企業(yè)的生存變得岌岌可危。(崔陸鵬 赫天雪)
